Alle belastingnieuws op korte huurovereenkomsten

The D.L. 50-2019 brengt nieuws in de fiscale discipline van korte huurovereenkomsten. Daaropvolgende procedures en een gids gaven vervolgens de wijze van toepassing en verduidelijkingen aan.

Alle belastingnieuws op korte huurovereenkomsten

Kortetermijnbelastingsregime: kader van wijzigingen in de regelgeving

Short lease

de belastingstelsel elk korte huurovereenkomsten, met de D.L. n. 50 van 2017 heeft belangrijk ondergaan nieuws.
De bepalingen van het besluit werden vervolgens geïntegreerd en verduidelijkt door de inhoud van latere handelingen, zoals de terbeschikkingstelling van de directeur van de belastingdienst van 12 juli, resolutie 88 van 5 juli, de omzendbrief 24E van 12 oktober.
Het Agentschap heeft in oktober 2017 ook een gids, een video en dia's voor verspreidingsdoeleinden gepubliceerd, die zeker van nut zullen zijn voor een eenvoudiger begrip (en toepassing) van het onderwerp.
Raadpleeg de website vanRevenue Agency toegewijd.
Laten we beginnen met de beknopte presentatie van wat er in de kunst zit. 4 van de D.L. n. 50/2017 en ga dan verder met de andere genoemde acts.
Zoals altijd verwijzen wij naar het volledig lezen van de genoemde teksten en het advies van een expert.
We specificeren dat vaak in de taal die wordt gesproken onder verwijzing naar de locaties we ook de expressie huren gebruiken, dus in ons geval korte termijn verhuur; we zullen deze uitdrukking ook gebruiken, maar onthoud dat het juridisch gezien correct is, is een korte locatie.

D.L. 50/2017: nieuw belastingstelsel voor korte huurovereenkomsten

De nieuwe wetgeving is vervat in deart. 4 van de D.L. n. 50/2017 (vanaf hier artikel 4), dat in een notendop de volgende bepalingen bevat.
Allereerst de kunst. 4 omschrijft de reikwijdte van de toepassing van het nieuwe regime, door er een te geven definitie van korte huurovereenkomsten.
Dus, voor korte huurcontracten, moeten we begrijpen

de huurovereenkomsten van gebouwen voor residentieel gebruik van niet meer dan 30 dagen, inclusief die welke voorzien in de levering van linnengoed en schoonmaakdiensten voor gebouwen, bedongen door natuurlijke personen, buiten de uitoefening van een bedrijfsactiviteit het bedrijf, rechtstreeks of door middel van onderwerpen die vastgoedmakelaardijactiviteiten uitvoeren, dwz onderwerpen die telematische portals beheren, waardoor mensen op zoek naar een woning in contact komen met mensen die te huren vastgoedunits hebben (artikel 4, lid 1).

Voor deze huurcontracten bestaat de mogelijkheid, indien per 1 juni 2017 bepaald, te kiezen voor de coupon droog, met het aliquot op 21%.
De droge coupon (voorzien door artikel 3, wetsdecreet nr. 23/2011) is samengevat

de vervangende belasting van de personenbelasting en daarmee samenhangende aanvullende belastingen alsmede eventuele registratie- en zegelrechten op de leaseovereenkomst, bedoeld in artikel 3 van het wetsdecreet 14 maart 2011, nr. 23 (Ad Directe AdE 12 juli 2017).

Deze optie is ook voorzien

de bruto vergoedingen die voortvloeien uit de door de kredietnemer gesloten subleasecontracten en overeenkomsten voor de geldbelegging met betrekking tot het genot van het onroerend goed door derden (artikel 4, lid 3).

die onder de definitie van korte lease-overeenkomsten valt op aangegeven.

makelaar

Artikel. 4 verwijst vervolgens naar een regeling voor de definitie van de criteria volgens dewelke de betrokken lease-activiteit verondersteld moet worden uitgevoerd in een ondernemersvorm, in overeenstemming met artikel 2082 van het burgerlijk wetboek en met de discipline betreffende vennootschapsinkomen als bedoeld in artikel enige tekst van de inkomstenbelasting, overeenkomstig het decreet van de President van de Republiek 22 december 1986, n. 917, ook met betrekking tot het aantal verhuurde gebouwen en de leaseperiode in een kalenderjaar (artikel 4, lid 3-bis).

Het is dan bedoeld voor diegenen die activiteiten uitvoeren van

makelaardij in onroerend goed, evenals die die telematische portalen beheren, mensen op zoek naar een woning in contact brengen met mensen die lease-eenheden hebben (artikel 4, lid 4).

de verplichting om (voor 30 juni van het jaar volgend op het sluiten van het contract) de gegevens met betrekking tot de door hen ondertekende kortlopende huurovereenkomsten te communiceren.
Als de communicatie niet op onvolledige of ontrouwe wijze wordt uitgevoerd, wordt er een verstrekt sanctiewelke kan zijn gereduceerd als de weggelaten communicatie wordt verzonden binnen 15 dagen na de vervaldatum of als het op een manier wordt uitgevoerd correct binnen dezelfde deadline.
Verder dezelfde onderwerpen, als bewoners in Italië en om geld de kosten voor de lease-contacten of interveniëren in betaling van hetzelfde moeten ze opereren als belastingvervangers, één beschouwd 21% van het bedrag, voor de bijbehorende betaling.
Als de optie voor de toepassing van het regime van de droge coupon niet wordt uitgeoefend, wordt de bronbelasting geacht te zijn gedaan in de vorm van: storting.
Dezelfde onderwerpen als niet-ingezetenen Italië, maar begiftigd met een stabiele organisatie in ons land, vervul de verplichtingen via de genoemde stabiele organisatie.
Als deze onderwerpen worden herkend ontbrekend van stabiele organisatie, moet een fiscaal vertegenwoordiger, als een belastingambtenaar, geïdentificeerd onder de personen vermeld in artikel 23 van Presidentieel decreet 600/1973.
Zoals gespecificeerd in Circulaire 24E van de Revenue Agency

het gebruik van de pacht die belast is met belasting in plaats van bronbelasting is bedoeld om te voorkomen dat wordt voldaan aan de vereisten van de nieuwe bepalingen, die een permanente vestiging kunnen vormen (Circa AdE 24E).

Degene die de vergoeding of de vergoeding int of die tussenkomt in de betaling, moet betalen l 'belasting van verblijf (volgens artikel 4 van wetsdecreet nr. 23/2011), de bijdrage blijven (conform artikel 14 van het Italiaanse wetsdecreet nr. 78/2010), evenals de aanvullende verplichtingen die door de wet en gemeentelijke regelgeving zijn vereist.

Onroerend goed voor residentieel gebruik


Het wordt vervolgens uitgesteld tot de volgende uitgave van a meten van de Revenue Agency de vermelding van de bepalingen van de uitvoering van de regels met betrekking tot de verplichtingen van communicatie, betaling (en certificering) van de roerende voorheffing, bewaring van gegevens door de tussenpersoon.

Terbeschikkingstelling van de directeur van de Revenue Agency

Deze voorziening is uitgegeven op 12 juli 2017. De akte geeft aan dat korte huurovereenkomsten gehouden moeten worden uit zakelijke activiteit.
Deze bepaling geeft dus i aan gegevens dat moet worden doorgegeven, de modaliteiten die tussenpersonen moeten volgen voor de transmissie en opslag van gegevens en de uitvoering van de bronbelasting.
De onderwerpen die de brontering uitvoeren, voldoen aan de verplichting om gegevens te communiceren via de certificaat van betaling van de
De bepaling herinnert er onder meer aan dat de roerende voorheffing moet worden betaald door 16 van de maand volgend op de inhouding, verklaring en certificering.
De Voorziening laat ook zien dat tussenpersonen onderworpen zijn aan de verplichtingen van behoud van de gegevens voor de periode die nuttig is voor de kennisgeving van de kennisgeving van de aanslag (overeenkomstig artikel 43, D.P.R. nr. 600/1973).

Korte verhuur: vaststelling van de belastingcode

Met de resolutie n. 88 / E van 5 juli 2017 Het werd opgericht eerbetoon code te gebruiken voor de betaling met behulp van het F24-model van de bronbelasting en de codes die moeten worden gebruikt om een ​​eventueel betalingsoverschot te recupereren.

Definitie van het korte huurcontract

de Circulaire AdE 24E van 12 oktober 2017 bevat verduidelijkingen over kwesties die werden opgeworpen door de vergelijkingen met de beroepsverenigingen en de belangrijkste betrokken exploitanten (met de verduidelijking dat de verduidelijkingen geen betrekking hebben op de toeristenbelasting).
Het document herhaalt dat de kortetermijnleases zoals gedefinieerd in art.4 cit. en, bovendien, indien bepaald tussen natuurlijke personen op de uit zakelijke activiteit, rechtstreeks tussen de huurder en de verhuurder of via tussenpersonen.
Daarom wordt gespecificeerd dat korte huurperioden moeten worden uitgesloten

die deel uitmaken van de bedrijfsactiviteiten zoals gedefinieerd, voor inkomstendoeleinden en voor BTW-doeleinden, respectievelijk door art. 55, lid 2 van de TUIR en art. 4 van de D.P.R. n. 633 van 1972, volgens welke het verrichten van diensten die niet onder artikel 2195 van het Italiaanse burgerlijk wetboek vallen, zoals... huurcontracten, een onderneming vormen die voortvloeit uit de uitoefening van georganiseerde activiteiten in de vorm van een onderneming (circulaire 24E / 2017).

Het onderstreept de circulaire dat, aangezien de wet ook op subgeleiders en kredietnemers moet worden toegepast, het essentiële element voor de overeenkomst om onder het toepassingsgebied van de aanvraag te vallen, niet het recht is dat de partijen op het onroerend goed hebben, maar de oorzaak van het contract; daaruit volgt volgens het Agentschap dat de voorschriften van toepassing zijn, ongeacht de inkomsten die voortvloeien uit het contract, zoals gerapporteerd

en de leasingcontracten die landinkomsten opleveren (in het geval dat de verhuurder eigenaar is van het eigendomsrecht of ander recht op het onroerend goed) en productiecontracten van verschillende inkomsten (in het geval dat de verhuurder houder is van een recht persoonlijk genot op het onroerend goed, bijvoorbeeld lease of lening) (Circulaire 24E / 2017).

Het gehuurde, herinnert aan het Agentschap, moet hebben woonbestemming: dit kunnen eigenschappen zijn die binnen de kadastrale categorieën vallen van A1 naar A11 (met uitzondering van de A10, die betrekking heeft op kantoren of privéstudies), de relatieve huishoudelijke apparaten, maar ook eenpersoonskamers (zoals al toegegeven door Circulaire 26E / 2011 op de droge coupon).

korte huuronderhandelingen


Het eigendom moet zich dan bevinden in Italië, gaat het Agency verder, omdat die in het buitenland een ander inkomen produceren, ex art. 67, D.P.R. n. 917/1986, die niet onder de desbetreffende wetgeving valt.
Wat betreft de service, het Agentschap uitgaande van de veronderstelling dat de wet expliciet toegeeft contracten die hen ter beschikking worden gesteld, naast het onroerend goed, ook bepaalde diensten zoals de levering van linnen of het schoonmaken van het pand, daarom nauw verbonden met de korte-termijn woningbehoeften, leidt af dat ze kunnen worden toegelaten ook contracten die andere diensten bieden dan die door de wet worden geboden, zoals. de levering van utilities, wi-fi, airconditioning, die ook nauw verbonden zijn met het gebruik van het onroerend goed.
De discipline is uitgesloten voor die services die niet strikt verband houden met het gebruik van het onroerend goed, zoals

het verstrekken van ontbijt, het beheer van maaltijden, het ter beschikking stellen van huurauto's of gidsen of tolken, waarbij in dit geval een minimaal organisatieniveau vereist is dat niet verenigbaar is met de eenvoudige huurovereenkomst (Circulaire 24E / 2017).

Ten slotte is de verordening voor de belastingontvanger ook van toepassing in het geval van herhaling van het korte contract over het jaar, met uitzondering van de registratieverplichtingen in het geval van meerdere contracten in een jaar met kortlopende contracten.

Circulaire AdE 24 van 12 oktober 2017, contracten met tussenpersonen

Gezien de ruime definitie van de wet, volgens het Agentschap, vallen niet alleen makelaars in onroerend goed onder het toepassingsgebied, dus niet alleen degenen die het beroep van bemiddelaar uitoefenen zoals geregeld in de wet van 3 februari 1989, n. 39,

maar meer in het algemeen al diegenen via wie kortetermijncontracten worden bedongen, zoals bijvoorbeeld diegenen die, zelfs als ze niet exclusief, technische en IT-hulpmiddelen aanbieden om het voldoen aan vraag en aanbod voor korte huurovereenkomsten te vergemakkelijken en daarom tussenbeide te komen bij het afsluiten van het contract tussen verhuurder en huurder (Circulaire 24E / 2017).

Ondertekening huurovereenkomst


De verplichtingen die aan intermediairs zijn gemeld hebben betrekking op contracten die binnen de reeds gedefinieerde reikwijdte vallen (met name in dezelfde circulaire); zo b.v. ze kunnen geen contracten betreffen met betrekking tot niet-residentiële gebouwen of die zijn vastgelegd vóór 1 juni 2017).
Te dien einde, vervolgt het Agentschap, neemt het moment aan waarop de onderhandelingen zijn afgerond; of voor contracten die zijn vastgelegd via tussenpersonen, wanneer de boeking is bevestigd.
Wat de verplichting tot communicatie betreft, het is niet aan de tussenpersoon om de echtheid van de door de verhuurder verstrekte gegevens te verifiëren.
Deze laatste is verantwoordelijk voor de waarheidsgetrouwheid van de gegevens als de juiste belastingheffing op inkomsten en de juiste uitvoering van alle andere belastingverplichtingen in verband met het contract en de leugens van zijn verklaringen.
Intermediairs kunnen echter ook informatie van andere kanalen verkrijgen en weigeren door te gaan (bijv. Als ze vinden dat er geen vereisten zijn voor bijvoorbeeld bedrijfsactiviteiten).
Het specificeert het Agentschap dat de verplichting om gegevens door te geven en beperkingen te stellen, wordt aangeboden om de belastingheffing over door de individuele persoon geproduceerde inkomsten te vergemakkelijken en daarom moet worden uitgevoerd door de tussenpersoon aan wie de verhuurder heeft toevertrouwd benoeming, zelfs als deze laatste gebruik maakt van andere tussenpersonen: b. de agent die de advertentie op het online platform invoegt, moet de contractgegevens doorgeven, omdat het platform de service aan het bureau verstrekt en niet aan de verhuurder.
Het makelaarskantoor moet ook bronbelasting betalen als het tussenkomt in betalingen.
Het Agentschap is vervolgens verantwoordelijk voor het informeren van de platformoperator over de rol waarin het opereert, zodat de manager de verplichtingen niet nakomt.
Het Agentschap bepaalt dat de overdracht van gegevens niet de verantwoordelijkheid is van alle tussenpersonen die de ontmoeting tussen vraag en aanbod verkiezen, maar alleen voor degenen die, naast bemiddeling,

professionele of IT-technische ondersteuning bieden in de fase van voltooiing van de overeenkomst (Circulaire 24E / 2017)

in wezen, als de huurder het voorstel via het platform heeft aanvaard of door via het online platform deel te nemen aan de huuraanbieding.

Start op korte termijn


In geval van intrekking van het kortlopende contract, zullen tussenpersonen, indien de intrekking wordt uitgeoefend nadat de verplichting tot verzending is nagekomen, de communicatie moeten corrigeren met behulp van de IT-methoden die door het Agentschap zijn opgesteld.
Wat betreft de toepassing van de beschouwd, dit moet worden gedaan in geval van interventie bij de betaling of inning van de vergoeding en in elk geval van materiële verstrekking van financiële middelen: voor het Agentschap is de verplichting behalve in geval van betaling door checks opgemaakt aan de verhuurder, niet door de tussenpersoon de materiële beschikbaarheid van middelen.
Terwijl in het geval van betalingen met betaalkaarten (creditcards, debetkaarten, prepaidkaarten) tussenpersonen zoals banken, postkantoren, enz., Of bedrijven die digitale betalingsdiensten aanbieden en geld overmaken via internet, geen bronbelasting hoeven te betalen. PayPal), die geen makelarijactiviteiten in de lease uitvoert.
De bronbelasting, zo vervolgt het Agentschap, moet ook worden uitgevoerd als de tussenpersoon aan derden de inning van de vergoeding en de creditering van het relatieve bedrag aan de verhuurder overdraagt; deze activiteit moet worden doorverwezen naar de delegator.
Voor het doel van berekening van de roerende voorheffing, moet het bedrag waarop de berekening moet worden gemaakt verwijzen naar de vergoeding of vergoeding bruto aangegeven onder contract.
Het Agentschap is dan van mening dat de servicekosten accessoires dragen niet bij aan het brutobedrag als ze rechtstreeks door de huurder worden gedragen of door de verhuurder worden herladen op basis van de werkelijk gemaakte kosten en het verbruik.
Wat betreft de opname in de bruto vergoeding van de commissie door tussenkomst van de tussenpersoon is het noodzakelijk om te lezen wat is vastgelegd in het bemiddelingscontract en in het leasecontract: als het rechtstreeks door de tussenpersoon in rekening wordt gebracht, is de huurder niet inbegrepen in de vergoeding; Evenzo is het niet opgenomen in de vergoeding wanneer de tussenpersoon het rechtstreeks bij de verhuurder in rekening brengt en de laatstgenoemde het niet ten koste van de huurder brengt.
In plaats daarvan draagt ​​de commissie bij aan de bepaling van het brutobedrag dat moet worden ingehouden als het door de tussenpersoon wordt ingehouden op de verschuldigde vergoeding.
In het geval van terugtrekking uit het contract, kan de inhouding, indien reeds reeds gedaan door de tussenpersoon - betaald en gecertificeerd op de manier zoals hierboven beschreven - door de verhuurder in de belastingaangifte worden teruggevorderd of worden opgevraagd voor terugbetaling, en kunnen worden teruggegeven aan de verhuurder en teruggevorderd van makelaar in compensatie als de annulering van het contract voorafgaand aan de certificering van de roerende voorheffing.

Korte termijn verhuur


De verplichting om de bronbelasting te betalen was dus van kracht vanaf 16 juli; de niet-betaling, zoals vermeld, wordt gesanctioneerd door de D.L. 50.
De Circular houdt rekening met de moeilijkheden die de operatoren mogelijk zijn tegengekomen en het feit dat de Directional Measure op 12 juli is uitgegeven, en moet wachten op de omzetting van de wet in de wet. n. 50.
Om deze redenen wordt door het Bureau uitdrukkelijk de toepassing van sancties voor de weglatingen tot 11 september uitgesloten, zoals volgens de art. 3, Wet 212/2000 (Bepalingen betreffende de status van de rechten van belastingbetalers),

de belastingbepalingen kunnen niet voorzien in verplichtingen die moeten worden betaald door belastingplichtigen wiens termijn ligt vóór de zestigste dag na de datum van inwerkingtreding ervan of de vaststelling van de expliciete uitvoeringsmaatregelen daarin (circulaire 24E / 2017).

Het Agentschap blijft waarschuwen dat tussenpersonen in ieder geval zullen worden gesanctioneerd voor de weggelaten of
onvolledige inhoudingen die moeten worden gedaan vanaf 12 september 2017 en moeten worden betaald vóór 16 oktober 2017.
In ieder geval blijven de tussenpersonen die de bronbelasting hebben toegepast, zelfs in afwezigheid van de Maatregel, verplicht om de betaling aan de Belastingdienst te doen vóór de 16e van de volgende maand, op grond van art. 17 van het wetsbesluit. n. 241 van 1997.
In elk geval is de verplichting om mededeling de gegevens van de contracten bepaald met ingang van 1 juni 2017, aangezien de uitvoering in 2018 moet worden geïmplementeerd.

Circulaire 24E van 12 oktober 2017, kortetermijnbelastingsregime

Het Agentschap bepaalt dat, hoewel voor de sublease de toepassing van de droge coupon de inkomenskwalificatie van de opbrengst van deze overeenkomst niet wijzigt, voor de concessie tot genot van het onroerend goed door de lener,

er wordt aangenomen dat, als gevolg van de nieuwe bepalingen die de toepassing van de roerende voorheffing betreffen, de leningnemer de eigenaar blijft van het landinkomen dat voortvloeit uit het bezit van het goed waaraan een lening is verstrekt, terwijl de leningnemer / verhuurder eigenaar wordt van de inkomsten die voortvloeien uit het contract concessie in de kwalificatie als een ander inkomen vergelijkbaar met sublease. Voor korte huurovereenkomsten worden de eerdere richtlijnen voor de praktijk, die erop gericht zijn de eigenaar eigenaar te maken van de inkomsten uit het terrein, bepaald met inachtneming van de overwegingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst bepaald door de kredietnemer / verhuurder (zie Resolutie nr. 381), derhalve overschreden; / E en resolutie nr. 394 / E van 2008) (Circulaire 24E / 2017).

Circulaire 24E 2017 en aangifteverplichtingen en betalingsverplichtingen

Aangezien de eigendom van het inkomen niet wordt overgedragen met de sublease of de lening (die bij de eigenaar van het echte recht blijft), veranderen ook de aangifteverplichtingen niet.
Het gaat verder door te stellen dat de verwijzing naar de regels op ceder droog op huurprijzen (Wetgevingsdecreet nr. 23/2011) betreft de toepassing van die regels voor aangifte, verrekening, beoordeling, inning, aflossing, sancties, rente en geschillen in verband daarmee.
De keuze van het regime wordt gemaakt in de belastingaangifte voor het jaar waarin de vergoedingen zijn opgebouwd of verzameld of in het geval van registratie van het contract op dat moment.
De optie kan voor elk contract worden gemaakt, behalve dat

individuele delen van dezelfde wooneenheid worden gehuurd voor perioden die geheel of gedeeltelijk samenvallen (zie Circulaire nr. 26 / E van 2011). In dit geval bindt de uitoefening van de optie voor het eerste contract ook het regime van het volgende contract (Circulaire 24E / 2017).

Als het contract wordt bedongen door slechts een van de eigenaren, en daarom is de inhouding alleen hiervoor uitgevoerd en gecertificeerd,

alleen de mede-eigenaar die het huurcontract bedongen heeft, kan de inhouding aftrekken van zijn / haar totale inkomen of de terugbetaling vragen van de hogere inhouding op het niet aan hem toe te rekenen deel van het inkomen, als hij niet in staat is het in mindering te brengen op de verschuldigde belasting van het totale inkomen. (Circulaire 24E / 2017).

Terwijl de anderen de inkomsten moeten betalen die aan hen pro-quota zijn toe te rekenen op het moment van de verklaring door de vlakke coupon of het gewone belastingstelsel toe te passen.
De verhuurder moet dus de verschuldigde belasting over de vergoeding verhogen:

- als u niet kiest voor het vervangende belastingcouponschema;
- als het niet is onderworpen aan roerende voorheffing (bijvoorbeeld voor de vergoedingen geïnd door tussenpersonen vóór 12 september 2017);
- als de tussenpersoon de roerende voorheffing heeft voldaan in de afwezigheid van de voorwaarden;
- in het geval dat de roerende voorheffing groter is dan de verschuldigde belasting (circulaire 24E / 2017).

Ten slotte is het Agentschap van mening dat de wet van het wetsbesluit nr. 23/2011 volgens welke

wanneer de geldende bepalingen betrekking hebben op de erkenning van het recht of op de vaststelling van inhoudingen, verminderingen of voordelen van welke aard dan ook, waaronder niet-belasting, op het in het bezit zijn van inkomenseisen, wordt ook rekening gehouden met het inkomen waarop de droge coupon van toepassing is. Bovengenoemd inkomen toont ook ten behoeve van de indicator van de equivalente economische situatie (I.S.E.E.) waarnaar wordt verwezen in wetsdecreet 31 maart 1998, n. 109 (art.7).



Video: