Buitengewone werken van aanzienlijke omvang in een condominium

Buitengewoon werk is niet altijd significant, dus de gekwalificeerde meerderheid ex art. 1136, co.4. Bij twijfel beslist de rechter.

Buitengewone werken van aanzienlijke omvang in een condominium

Buitengewone werken van aanzienlijke omvang en montage

de beheer van gemeenschappelijke delen omvat verschillende soorten interventies.

onderhoud

Het condominium bestaat in feite omdat het gemeenschappelijke delen heeft, en bestaat precies om voor hen te zorgen; de taak van de beslissing over of en welke werken om te presteren is normaal gesproken afgevaardigd naar de vergadering, die zal worden bijeengeroepen door de directeur (uitzonderlijk, in geval van dringend buitengewoon werk, kan deze taak rechtstreeks aan de beheerder worden uitgeoefend, maar hij zal dan moeten rapporteren aan de eerste nuttige vergadering (artikel 1135 c.c.)); in werkelijkheid kan zelfs het ene condominium rechtstreeks met de interventie omgaan, maar dan op het gebouw represailles nemen en de urgentie van het werk aantonen (art. 1134 c.c.).
Onder de soorten hypothetische banen vinden we de onderhoudswerkzaamheden, en daarvan hebben we zowel gewone werken als buitengewone werken. Nogmaals, in de context van buitengewone werken, wordt een specifieke categorie gegeven door buitengewone werken van aanzienlijke omvang.
Met het oog op de exacte identificatie van de meerderheid voor één regelmatige goedkeuring van de algemene vergadering, onder de buitengewone onderhoudswerken, is een gekwalificeerde meerderheid alleen vereist voor grote werken. In overeenstemming met art. 1136, co. 4, in feite de resoluties over (de reconstructie van het gebouw o) buitengewone reparaties van aanzienlijke omvang ze moeten altijd worden meegenomen met de meerderheid van de deelnemers en minstens de helft van de waarde van het gebouw. Dat wil zeggen dat de meerderheid normaal alleen wordt voorgeschreven voor de resoluties die tijdens de eerste oproep zijn aangenomen.
Het is goed om te onthouden dat hoewel de norm de uitdrukking gebruikt reparatiesin werkelijkheid wordt verwezen naar de meer algemene categorie van onderhoud (buitengewoon).

Gekwalificeerde meerderheid en vergadering

De norm betreffende de meerderheden voor de buitengewone werken van aanzienlijke omvang wordt bevestigd door de condominium hervorming, die in de nieuwe versie de reeds bestaande hypotheses (reconstructie van het gebouw en buitengewone buitengewone reparaties) aan andere hypothesen, zoals de in artikelen 1117 -quater (bescherming van het beoogde gebruik) genoemde resoluties, 1120, tweede paragraaf (innovaties, specifiek daarin aangegeven), 1122-ter (videobewakingssystemen voor de gemeenschappelijke delen) en 1135, derde alinea (participatie en samenwerking in projecten, programma's en territoriale initiatieven), die voor de meerderheid van de deelnemers en op zijn minst de de helft van de waarde van het gebouw.
Na de hervorming moeten zij in plaats daarvan door de vergadering worden goedgekeurd met een aantal stemmen die de meerderheid van de aanwezigen en ten minste tweederde van de waarde van het gebouw de besluiten bedoeld in artikel 1120, eerste alinea (innovaties gericht op het verbeteren of meer comfortabel gebruik of een grotere efficiëntie van algemene zaken), en artikel 1122-bis, derde paragraaf (niet-gecentraliseerde radio- en televisieontvangst en energieproductie uit hernieuwbare bronnen).
Tot de hervorming was een soortgelijke eis alleen geldig voor de afwegingen over de innovaties bedoeld in de eerste alinea van artikel 1120, die altijd moest worden goedgekeurd met een aantal stemmen die overeenkomen met de meerderheid van de deelnemers in het condominium (en niet met de sprekers, zoals vandaag) en twee derde van de waarde van het gebouw.

Annulering van de besluiten die zij goedkeuren zonder de nodige meerderheden

Onderhoud van gebouwen

Resoluties van aandeelhouders kunnen worden aangevochten vernietigbaarheid of ongeldigheid. Het wezenlijke verschil tussen de twee gebreken, vanuit een praktisch oogpunt, wordt gegeven door de voorwaarden waaraan de gerechtelijke oproeping van de resolutie onderhevig is. In het geval van vernietigbaarheid, kennelijk de kleine ondeugd tussen de twee, is de termijn dertig dagen, te rekenen vanaf de datum van de resolutie voor de afwijkende of onthouding en vanaf de datum van mededeling van de resolutie voor de afwezigen. In het geval van nietigheid is er geen termijn: hieruit volgt dat het bestaan ​​van de nietigheid te allen tijde kan worden betwist. Vanuit het oogpunt van de effecten, een nulresolutie kan geen juridische gevolgen hebben, zoals een nulcontract. Een vernietigbare resolutie, echter, indien niet betwist in de voorwaarden voorzien door art. 1137 wordt definitief (Het condominium in gebouwen, door A. Gallucci, Cedam, p. 390).
Natuurlijk, hij zal bij de rechter blijven al dan niet de aanwezigheid van het gebrek van de resolutie te vinden en daarom zal hij / zij kunnen overwegen dat er annuleerbaarheid en niet nietigheid is en in het geval om de vertraging van het beroep op te sporen.
De overtreding van de regels voor gekwalificeerde meerderheden is een aanvulling op de geconsolideerde jurisprudentie (van de Supreme Court of Law nr. 4806/2005 en verder) een geval van nietigverklaring van de resolutie.

Identificatie van de aanzienlijke entiteit in het oordeel

Zoals gezegd, het is de rechter die het laatste woord moet plaatsen op de legitimiteit of anderszins van de resolutie. Hoe vager de juridische concepten, des te groter de discretie van de rechter. Een typisch geval van grote discretie van de rechter is juist dat van het identificeren van de aanzienlijke hoeveelheid buitengewoon werk, een cruciaal concept, waarop de nietigverklaring van het besluit zal afhangen, indien goedgekeurd met een lagere meerderheid dan wat door de kunst wordt voorgeschreven. 1136, co.4, c.c.
Daarom, om de aanvaarding van de aanvraag te verkrijgen in de rechtszaal, moet het condominium bewijzen ook de opmerkelijke entiteit van buitengewone onderhoudswerken.
Volgens de jurisprudentie, met het oog op het identificeren van de opmerkelijke entiteit, de rechter kan zonder beperkingen rekening houden met evenals het totale bedrag van de noodzakelijke betaling, inclusief de relatie tussen deze kosten, de waarde van het gebouw en de kosten die proportioneel op de afzonderlijke appartementen vallen (zie laatste doos nr. 25145 van 26 november 2014, maar ook Cass. n. 6733/2008 en Cass. n.810 / 1999).

Bewijslast in civiele procedures

In het burgerlijk vonnis is het in feite de plicht van de partij die het vonnis in werking stelt om de feiten te tonen die de basis vormen voor hun toepassing (art. 2697 c.c.).
In feite kan de rechter niet voor de rechter worden gebracht en de verdachte tegenpartij in dat vonnis herroepen, ook al is hij gedeeltelijk. Daarom, in het geval van buitengewone werken in condominium, als wordt aangenomen dat deze zijn beraadslaagd in overtreding van de normen van de meerderheid, zal deze zich niet alleen moeten bewijzen van het buitengewone karakter, maar ook van de opmerkelijke entiteit. Er is vastgesteld dat het niet volstaat om een ​​beroep te doen op het beginsel van niet-betwisting en erop te wijzen dat de andere partij geen bezwaar heeft gemaakt tegen het ontbreken van opmerkelijke entiteit.
Het is inderdaad waar dat de niet-betwisting van de bevestigde feiten tegenpartij is gelijkwaardig aan bevestiging, maar niet wanneer die feiten wezenlijk in geschil zijn, bijvoorbeeld als het condominium het werk zonder de gekwalificeerde meerderheid goedkeurt, en niet beschouwt als buitengewoon en veel minder substantieel (zie Cass.. 25145/2014). Bij nader inzien zou dit inderdaad een omkering van de bewijslast betekenen.
Ten slotte bepaalt de rechter op basis van het bewijs of de vereiste al dan niet bestaat en, bij gebreke daarvan (van de eis of het bewijs van de vereiste), om de aanvraag af te wijzen. Dus heeft hij onlangs de zin van de Hof van Cassatie n. 25145 van 26 november 2014, waarvoor de identificatie, voor de toepassing van artikel 1136, vierde alinea, van civ. (goedkeuring door meerderheid van de deelnemers die de helft van de waarde van het gebouw vertegenwoordigen), van de opmerkelijke entiteit buitengewone reparaties worden, bij gebrek aan een normatief criterium, overgelaten aan de discretionaire beoordeling van de rechter van verdienste (aan wie de onwettigheid van de resolutie alle elementen moet bevatten die nodig zijn om zijn / haar veronderstelling te ondersteunen).



Video: Suspense: 100 in the Dark / Lord of the Witch Doctors / Devil in the Summer House