Uitsplitsing van de kosten en de geldigheid van de resolutie

Voor de toewijzing van condominiumkosten, voor de geldigheid van de resolutie, is het kiezen van een onjuist criterium verschillend van de uitzondering op een bestaand criterium.

Uitsplitsing van de kosten en de geldigheid van de resolutie

Beslissingen over de toewijzing van uitgaven

Uitsplitsing van de uitgaven

Zaak n. 1 De beheerder van het Alfa-condominium presenteert aan het einde van het beheerjaar het rapport en het bijbehorende toewijzingsplan ter bespreking en goedkeuring. Hij heeft dat volgens zijn eigen interpretatie van de wet en van de verordening toegewezen de kosten voor zijn compensatie gebaseerd op duizendsten van eigendom. De vergadering, die de voorkeur geeft aan een rechtvaardiger criterium, besluit de kosten van haar vergoeding in gelijke delen te verdelen.
Zaak n. 2 Caio, beheerder van het Beta-condominium, presenteert de definitieve balans voor het afgelopen jaar. Gedurende het jaar was het noodzakelijk om een ​​aantal buitengewone onderhoudswerkzaamheden aan het liftsysteem uit te voeren. De toestemming van de vergadering is nodig om ze te beslissen. Caio ontbood haar, deed de interventie opzettelijk en stelde voor om de kosten te delen, volgens de wet, op basis van art. 1124 c.c. De assemblage tot de definitieve goedkeuring van de boekhouding, in de overtuiging dat de beheerder een fout maakte, beslist dat onderhoudskosten ze moeten worden verdeeld op basis van de duizendsten van eigendom.
In de gevallen net een genoemd beraadslaging, meer specifiek dat van geval nr. 1 is niets, terwijl de andere moet worden overwogen vernietigbaar.
Heel vaak dit onderscheid, betreffende de assemblagebeslissingen over de criteria van uitsplitsing van de kostenhet is niet eenvoudig: toch zijn het Hof van Cassatie en daarna de rechters van verdienste (lees: vrederechters, rechtbanken en hoven van beroep) jaren die hetzelfde adagium herhalen.
In het kort, volgens hermelijnen, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen:
a) resoluties dat verandering o vaststellen van distributiecriteria;
b) resoluties dat toepassen in beton (ten onrechte) al bestaande criteria.

Condominium kosten

Wanneer het een wordt genoemd beslissen over zaken met betrekking tot dit soort controverses, voor meerdere jaren nu, de Cassatie stelt dat volgens zijn constante oriëntatie met betrekking tot de resoluties van de condominium vergadering die verantwoordelijk zijn voor het verspreiden van de kosten voor het beheer en de instandhouding van gemeenschappelijke dingen, het is noodzakelijk om een ​​onderscheid te maken tussen beslissingen waarbij de distributiecriteria zijn vastgesteld overeenkomstig art. 1123 van het Burgerlijk Wetboek, door degenen waarmee, in de uitoefening van de taken van de aandeelhouders op grond van art. 1135 n. 2 en 3 c.c. opsplitsen volgens de wettelijke criteria en ze verkeerd toepassen.
in eerste hypothese, zegt de Supreme Court, de resoluties zijn radicaal nihil, omdat de wijziging van de wettelijke of conventionele criteria kan alleen worden besloten met de instemming van alle flatgebouwen (artikel 1123, tweede alinea, c.c.), terwijl in het tweede geval de beslissing is alleen vernietigbaar omdat in dit geval de assemblage, in plaats van een nieuwe conventie in te stellen, zich beperkt tot het feitelijk toewijzen van de kosten zelf (Cass. 21 mei 2012, n. 8010).

Gevolgen voor het kiezen van het verkeerde criterium

Kortom, een account is om te beraadslagen: we besluiten dat de administratiekosten in gelijke delen worden gedeeld (het lost niets op omdat het een nieuw criterium introduceert, indien niet aanwezig in de condominiumverordening), een ander zegt de installatie ex novo van een lift moet worden gedeeld met de traptafel en niet met die van de woning (annulering kan worden geannuleerd).
Het is duidelijk dat we zelfs in deze laatste hypothese tot de nietigverklaring van de resolutie kunnen komen, als uit het betwiste rapport blijkt dat het geen kwestie is van het kiezen van het verkeerde criterium volgens art. 1135 c.c. maar eerder een uitzondering op de wettelijke criteria zonder de toestemming van alle flatgebouwen.
In wezen: als de assemblage verkeerd is bij het kiezen van een reeds bestaand en van toepassing zijnde criterium moet de beslissing als vernietigbaar worden beschouwd, terwijl als het vrijwillig een ander bestaand criterium kiest of een ad hoc-criterium creëert, de beraadslaging nietig is indien niet aangenomen met instemming van alle condominiums.
In deze context het is handig om te onthouden dat:
a) le nul resoluties zij kunnen te allen tijde worden aangevochten door eenieder die er belang bij heeft - met inbegrip van gunstige koopflats (zie Kadernr. 6714/10) - onverminderd de mogelijke gevolgen van de beperking met betrekking tot de teruggave van onverschuldigde betalingen en het gebruik van voorzorgsmaatregelen;
b) le vernietigbare resoluties zij kunnen worden betwist door niet-stemmers en door de verzekerden binnen dertig dagen na hun vaststelling en door de afwezigen binnen dezelfde termijn die begint bij de mededeling van de notulen.
Zo veel zelfs dat het is geen beslissingzozeer zelfs vernietigbare beslissing, de gerechtelijke actie moet worden voorafgegaan door de zogenaamde verplichte poging tot bemiddeling vereist door wetsdecreet n. 28/2010 en specifiek geregeerd door het condominium ook door kunst. 71-bis beschikbaar. att. cc



Video: