Uitsplitsing van condominiumkosten: wat zal er veranderen met de hervorming?

Onder de onderwerpen die meer aandacht in de context van de hervorming van het condominium hadden verdiend en dat, in plaats daarvan hebben ondergaan weinig wijzigingen zijn de kosten.

Uitsplitsing van condominiumkosten: wat zal er veranderen met de hervorming?

Spese condominiali

Kosten behoorlijk zogenaamd, dat wil zeggen op de kosten items die moeten worden gedragen door de individuele condominiums, de condominium hervorming (Wet nr. 220/2012) introduceert heel weinig nieuws.
Hiervan is degene die in de eerste alinea vanart. 1130-toegift commerciële code. in gedachte waarvan:
De condominiumvergadering kan op elk moment of voor meer specifiek geïdentificeerde annuïteiten een auditor benoemen om de condominium-boekhouding te verifiëren. Het besluit wordt genomen met de meerderheid die vereist is voor de benoeming van de bestuurder en de gerelateerde kosten worden verdeeld over alle flatgebouwen op basis van de duizendsten van eigendom.

Minder precies maar toch substantieel qua inhoudart. 71-ter disp. att. commerciële code. ten opzichte van de condominium-website.
Inhoudelijk dus de bovendorpel van het kostentoewijzingssysteem blijft de kunst. 1123 c.c. volgens welke:
De kosten die nodig zijn voor de instandhouding en het genot van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, voor de levering van diensten in het algemeen belang en voor de innovaties waarover wordt beraadslaagd door de meerderheid worden gedragen door de appartementen in verhouding tot de waarde van het eigendom van elk, tenzij anders overeengekomen.
de hervormingis daarom in zekere zin een gemiste kans.
Enkele voorbeelden om dit beter uit te leggen concept.

Uitsplitsing van de kosten met betrekking tot balkons

Tot op heden en ook na de inwerkingtreding van de wet n. 220/2012 hetzelfde zou in de jurisprudentie moeten worden gezegd.
Het gebruik van de voorwaardelijke is te wijten aan het feit dat de hervorming introduceertart. 1117 c.c. een verwijzing naar de gevel; met deze term wordt het voorste deel van een gebouw geïdentificeerd aan de hand van de zogenaamde hoofdstraat, kortom degene die tegenover de openbare straat staat, evenals de interne straat.
In wezen het is legitiem om jezelf te vragen: was de wetgever door de gevel te benoemen van plan de voorkant van de balkons onder de gemeenschappelijke ruimtes te plaatsen?
Dus het zou niet verder waard zijn wat het zegt Supreme Court dat wil zeggen dat het is vrij duidelijk dat balkons niet noodzakelijk zijn voor het bestaan ​​of gebruik, noch zijn ze bedoeld voor gebruik of voor de dienst van het hele gebouw: het is duidelijk dat er geen gemeenschappelijke functie van balkons is, die normaal alleen worden gebruikt voor de vloeren of delen van de vloer waartoe ze toegang hebben.
Aan de andere kant, alleen in bepaalde feitelijke omstandigheden, bepaald door de specifieke architectonische vormgeving van het gebouw, kunnen de balkons op dezelfde manier worden beschouwd als de vloeren, die ook in eigendom (oppervlakkig) tot de eigenaren van de twee verdiepingen tot elkaar behoren hierboven en waarvan de kosten door elk van hen voor de helft worden gedragen (artikel 1125 van het burgerlijk wetboek).

Ripartizione spese condominiali

Om eerlijk te zijn, is het mogelijk om, door middel van de uitgebreide interpretatie, de discipline toe te passen die is vastgesteld door de bovengenoemde bepaling op grond van art. 1125 tot de niet-overwogen hypothese van de balkons alleen wanneer dezelfde verhouding bestaat.

De verhouding bestaat echter in de functie, dat wil zeggen in het feit dat het balkon - net als het plafond, de kluis en de vloer - tegelijkertijd fungeert als een ondersteuning voor de bovenverdieping en voor het bedekken van de benedenverdieping. (Cass. 21 januari 2000 n. 637).
Dit betreft i balkons zogeheten verzonken.
Wat betreft de zogenaamde uitstekende balkons het wordt bevestigd, zelfs hier al een lange tijd, dat ze vertegenwoordigen een uitbreiding van de bijbehorende vastgoedeenheid, uitsluitend toebehoort aan de eigenaar hiervan; alleen de bedekkingen en decoratieve elementen van de voorkant en het onderste deel moeten worden beschouwd als gewone goederen voor iedereen, wanneer ze in de gevel van het gebouw passen en bijdragen aan het esthetisch aantrekkelijk te maken (zie tenslotte Cass. 23 september 2003 n. 14076) (Ook Cass. 30 juli 2004, n. 14576).
Kortom: één meer duidelijkheid het zou heel nuttig zijn geweest.

Verdeling van de vergoeding van de beheerder tussen eigenaar en huurder

Op het punt de wet zegt niets specifieks noch in het burgerlijk wetboek noch in de wet n. 392/78 die in art. 9 identificeert de kosten ten laste van de huurder.
Volgens de jurisprudentie, maar vaak is de praktijk tegengesteld, uitgaven in verband met de vergoeding van de beheerder en dat van de bouwverzekering moet altijd worden betaald door de eigenaar sinds oorsprong en fundering hebben in de dominerende rechten op de gemeenschappelijke delen, voor de eersten, en zoals uitgevoerd om het behoud van de dominante situaties voor de laatsten te verzekeren (dus Hof van Rome van 13 juli 1992, zie ook Cass. 11 november 1988 n. 6088).
De vraag, om eerlijk te zijn, het gaat alleen maar over het condominium in een notendop, op voorwaarde dat de huurder niet verplicht is tot het eigendom, maar alleen tot de eigenaar van de vastgoedeenheid.

Uitsplitsing van de kosten voor de braga

Volgens een eerste oriëntatie het vermoeden van mede-eigendom, voorzien door art. 1117 van het Burgerlijk Wetboek, n. 3, ook voor het waterafvoersysteem, werkt met verwijzing naar het deel van de installatie dat het water verzamelt dat uit de appartementen komt, en daarom presenteert dit de geschiktheid voor gebruik en collectief genot, met uitsluiting van de pijpleidingen ( inclusief aansluitfittingen) die, vertakkend van de condominium-loskolom, een exclusief vastgoedappartement bedienen (Cass. n. 19045/10).

Pagamento spese condominiali

Meer recentelijk concludeerde de Supreme Court in de tegenovergestelde richting en verklaarde dat overeenkomstig art. 1117, paragraaf 3 van de Code, strekt het eigendom van de afvoerleidingen van de afzonderlijke appartementen zich uit tot het punt van hun verbinding met het transplantaat in de verticale kolom, ter hoogte van elke verdieping van het gebouw. Hieruit volgt dat het deel van de drainagekolom dat op het niveau van de afzonderlijke verdiepingen van het condominiumgebouw fungeert als een verbinding tussen die kolom en de afvoer van de afzonderlijke appartementen (braga) moet worden geclassificeerd als een condominium, precies in verhouding tot zijn functie en omdat het structureel verbonden is met het verticale gedeelte van de afvoer, waarvan het een essentieel onderdeel is (Cass. 19 januari 2012 n. 778).
Uiteindelijk op de thema van de toewijzing van uitgaven, de bouwhervormingswet had veel effectiever kunnen zijn.



Video: