Verander gemeenschappelijke delen in flatgebouwen: dit is wat de wet zegt

Wat is de discipline met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het condominium? Welke veranderingen zijn toegestaan ‚Äč‚Äčen wat de wet zegt over innovaties en gebruik

Verander gemeenschappelijke delen in flatgebouwen: dit is wat de wet zegt

Wat zijn de gemeenschappelijke delen van het condominium?

Leven in condominium het is vaak de oorzaak van verschillende ruzies: denk aan de contrasten met betrekking tot de toewijzing van uitgaven of de moeilijkheden bij het vinden van overeenkomsten om onderhoudsinterventies uit te voeren. Veel tegenstrijdige situaties betreffen de discipline van de gemeenschappelijke delen van het condominium.
Wat bedoel je met gemeenschappelijke delen van een condominium? Wat zijn de plichten en rechten van flatgebouwen op hen? Om niet onvoorbereid te zijn over het onderwerp, is het goed om te weten wat de gebruiksmethoden zijn van gemeenschappelijke dingen, evenals de regels die door de wet worden gegeven met betrekking tot veranderingen die kunnen worden aangebracht en binnen welke grenzen.
De gemeenschappelijke delen van een gebouw worden beschreven in het artikel 1117 van de burgerlijke code als de delen die behoren naar alle flatgebouwen op een bepaalde manier onverdeeld. Het condominium is in feite een bepaalde vorm van gemeenschap waarnaar verwezen wordt mede-eigendom van bepaalde ruimtes, precies de gemeenschappelijke delen.
Om geschillen te voorkomen of op zijn minst de mogelijkheid van geschillen te verminderen, is het eerst noodzakelijk om te weten wat zijn de gemeenschappelijke delen van het condominium en wat zijn de gedragingen toegestaan ‚Äč‚Äčaan flats in dit opzicht. Veel twijfels over de definitie van gemeenschappelijke delen zijn overwonnen dankzij de hervorming van de Condominio die werd uitgevoerd met de wet van 2012, waarmee aanvullende verduidelijkingen in de wet werden opgenomen.

Condominium gemeenschappelijke delen


De gemeenschappelijke delen kunnen worden onderverdeeld in drie macro-categorie√ęn:

  • de delen van het samenstellende gebouw structurele elementen van hetzelfde (grond, fundering, zonnedak, mastwanden, dragende balken, toegangsdeuren, trappen, portieken, binnenplaatsgevel);
  • gebieden of lokalen die bedoeld zijn om uit te voeren service met elkaar gemeen (parkeerplaats, conci√ęrge, wasserij);
  • werken, installaties of systemen waarvan het gebruik gebruikelijk is (verwarming, sanitair, riolering, stortbakken, lift).

Meer in het algemeen zijn dit de delen die structureel bestemd zijn voor algemeen gebruik en die het kenmerk hebben dat ze een instrument zijn voor het genot van exclusief eigendom.
De lijst van de wetgever is niet uitputtend of uitputtend, aangezien andere activa als gemeenschappelijk kunnen worden beschouwd op voorwaarde dat de bovengenoemde kenmerken worden vastgesteld.
We hebben gezegd dat het eigendom van de gemeenschappelijke delen is onverdeeld. Het artikel zegt het 1119 van het Burgerlijk Wetboek, volgens welke de deling è mogelijk alleen als het gebruik van het ding dat bij elk flatgebouw hoort en voorafgaandelijk is, niet ongemakkelijker wordt gemaakt toestemming van alle deelnemers.

Parkeren condominium


Zoals vastgesteld door het artikel 1118 van de burgerlijke code, in vergelijking met de gemeenschappelijke delen, kan elk condominium als eigenaar in worden beschouwd proportie een waarde van de respectieve privé eigendom.
De gemeenschappelijke delen moeten zijn gebruikt door condominiums:
- volgens hen normale bestemming (we zullen later zien hoe hetzelfde kan worden gewijzigd);
- met inachtneming van de regels vervat in condominium regelgeving;
- zonder compromissen o schade het gebruik van het gemeenschappelijke door de andere flatgebouwen.
De deelnemer in de communie niet kan laten om de gemeenschappelijke delen, zelfs niet om een ‚Äč‚Äčvermindering van condominium lasten te verkrijgen.
Elk condominium kan de verplichting om bij te dragen aan de conserveringskosten van de gemeenschappelijke delen niet vermijden.
Echter, de wet staat het condominium toe om laten om gebruik te maken van de centrale verwarming of het airconditioningsysteem, als ze niet zijn afgeleid van hun detachering:
- een onbalans in de werking van het systeem;
- een stijging van de kosten voor de andere flatgebouwen.
De verzaker zal nog steeds verplicht zijn om deelnemen naar kosten buitengewoon onderhoud, behoud en naleving.
Een ander aspect om te onthouden, bij het analyseren van de rechten van elk condominium is dat het condominium, in het gebruik van exclusieve eigendom kan nooit schade de rechten van andere condominiums op eigendommen die uitsluitend eigendom zijn van of die het eigendom zijn schade naar gemeenschappelijke delen.In ieder geval is het correct om de beheerder die aan de vergadering rapporteert, te informeren.

Veranderingen in gewone dingen en condominium regulering

Als we het over hebben veranderingen gemaakt worden gemeenschappelijke delen van een condominium gebouw is het noodzakelijk om in de eerste plaats te verwijzen naar de verordening van condominium.
Om te evalueren of het mogelijk is aanvullende elementen toe te voegen, moet u wijzigingen aanbrengen in bestaande onderdelen, innovaties, verbeteringen, enz. een referentiepunt is zeker het document dat, in overeenstemming tussen de flatgebouwen, die reeks problemen reguleert die daarin worden beschreven.
Binnen het condominium, het is een van de faculteiten van elk condominium te bieden verbeteringen naar de gemeenschappelijke delen. Het vrije initiatief van het individu moet rekening houden met bepaalde beperkingen: we hebben gezegd dat we het plezier van andere appartementen niet in gevaar kunnen brengen of wijzigingen kunnen aanbrengen in het beoogde gebruik van de gemeenschappelijke delen.
Daarom is het niet mogelijk om de tuin te transformeren in een parkeerplaats door het gebruik waarvoor ze is bedoeld, aan te passen.
In overeenstemming met de hierboven beschreven limieten, echter, elk condominium, kan wat maken veranderingen gericht op verbeteren de genot van de gemeenschappelijke delen, ook op eigen kosten (artikel 1102 van het burgerlijk wetboek).
Verschillend van de veranderingen in kwestie, toegestaan ‚Äč‚Äčaan het enige condominium, zijn die de burgerlijke code bepaalt als "goden" innovaties, die zeer specifieke kenmerken hebben.
Het zijn transformatiewerken die een belangrijke invloed hebben op het gebruik van het gewone.
Om deze reden is de tussenkomst van de vergadering vereist die met bepaalde quorums moet bevrijden en nooit naar het enige condominium mag.

Innovaties in condominium

Hieronder zullen we zien welke procedure moet worden gevolgd om aanleiding te geven tot de innovaties in het condominium. De innovaties worden beheerst door het artikel 1120 van het burgerlijk wetboek dat het volgende bepaalt:

De flatgebouwen, waarvan de meerderheid wordt aangegeven door de vijfde alinea. 1136, kunnen ze alle innovaties gericht op de verbetering of meer comfortabel gebruik of op de grotere effici√ęntie van de algemene dingen plaatsen. De flatgebouwen, waarvan de meerderheid wordt aangeduid door de tweede alinea van artikel 1136, kunnen beschikken over de innovaties die, in overeenstemming met de sectorverordeningen, betrekking hebben op: 1. werken en interventies gericht op het verbeteren van de veiligheid en gezondheid van gebouwen en van de planten; 2. geplande werken en ingrepen om architecturale belemmeringen weg te nemen, om parkeerplaatsen te cre√ęren die bestemd zijn voor gebruik door de bouw- of vastgoedeenheden, en voor de productie van energie door middel van warmtekrachtkoppelingsinstallaties, wind-, zonne- of hernieuwbare bronnen door het condominium of derden die tegen vergoeding een echt of persoonlijk recht verkrijgen om van de zonnewering of een andere geschikte gemeenschappelijke ruimte te genieten; 3. de installatie van gecentraliseerde systemen voor radio- en televisieontvangst en voor toegang tot elke andere vorm van informatiestroom, zelfs van satelliet of kabel, en de relatieve verbindingen naar het filiaal voor de individuele gebruikers, met uitzondering van installaties die niet zijn betrokken veranderingen die in staat zijn om de bestemming van het gewone ding te veranderen en om te voorkomen dat andere flatgebouwen ze volgens hun recht gebruiken. De bestuurder is verplicht om de algemene vergadering bijeen te roepen binnen dertig dagen na het verzoek van een enkel condominium dat ge√Įnteresseerd is in de goedkeuring van de in het vorige lid genoemde besluiten. Het verzoek moet een indicatie bevatten van de specifieke inhoud en van de procedures voor het uitvoeren van de voorgestelde interventies. Bij ontstentenis moet de beheerder de indienende eigenaar onmiddellijk uitnodigen om de nodige toevoegingen te doen. Innovaties die afbreuk kunnen doen aan de stabiliteit of veiligheid van het gebouw, die de architecturale inrichting veranderen of die bepaalde delen van het gebouw onbruikbaar maken voor het gebruik of het genot van zelfs maar √©√©n appartement, zijn verboden. Artikel 1120 kabeljauw.

Er kunnen innovaties worden aangebracht op de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Met innovaties bedoelen we, gebaseerd op de nieuwe formulering van de burgerlijke code, die interventies gericht op de verbetering, te gebruiken comfortabelerof al hogere opbrengst van gewone dingen.

Veranderingen in condominium


Zoals gedefinieerd door de jurisprudentie, zijn ze een specifieke wijziging die bij wijze van spreken het nieuwe ding maakt, met transformaties en veranderingen van de oorspronkelijke functie en bestemming of met een wijziging van de substanti√ęle entiteit ervan (zie Cassatie 18334/2012).
De vereiste meerderheid voor dergelijke innovaties is die van de aanwezigen op de vergadering die minstens tweederde van de duizendsten vertegenwoordigt. Een meerderheid is nodig voor andere innovaties die worden opgesomd door de norm. Of het nu gaat om een ‚Äč‚Äčwijziging van gebruik (zoals we zullen zien) of om innovatie, de interventie kan geen compromis sluiten, veiligheid, stabiliteit en architectonisch decor van het algemeen welzijn.
Een andere beperking, alleen bedoeld voor innovaties, is dat ze de algemene dingen nutteloos maken, het gebruik of het genot van zelfs maar één appartement.

Verandering van beoogd gebruik van de gemeenschappelijke delen

elk veranderingen en variaties van bestemming gebruik van de gemeenschappelijke delen moet worden overwogen tijdens de condominium vergadering.
Wijzigingen om bestemmingen te gebruiken, worden bepaald door het artikel 1117 ter, artikel ge√Įntroduceerd met de hervorming van het condominium waarin het volgende staat:

Om te voldoen aan de behoeften van condominium rente, kan de vergadering, met een aantal stemmen die vier vijfde van de deelnemers in het condominium vertegenwoordigen en vier vijfde van de waarde van het gebouw, het beoogde gebruik van de gemeenschappelijke delen veranderen.
De bijeenroeping van de vergadering moet worden geplaatst gedurende niet minder dan dertig opeenvolgende dagen in de kamers van groter gemeenschappelijk gebruik of in de daarvoor bestemde ruimtes en moet worden gedaan per aangetekende brief of op gelijkwaardige elektronische wijze, zodat deze ten minste twintig dagen vóór de datum van oproeping. De oproeping tot de vergadering moet, op straffe van nietigheid, het gemeenschappelijke doel van de wijziging en het nieuwe bedoelde gebruik aangeven. Het besluit moet de uitdrukkelijke verklaring bevatten dat aan de in de voorgaande leden genoemde verplichtingen is voldaan. Aanpassingen aan het beoogde gebruik die de stabiliteit of veiligheid van het gebouw kunnen schaden of de architectonische inrichting ervan kunnen veranderen, zijn verboden. Artikel 1117 ter kabeljauw. civ.

Dit zijn de wijzigingen die gericht zijn op het voldoen aan condominium-rentevereisten waarvoor een quorum van 4/5 van de deelnemers in het condominium wordt gevraagd en 4/5 van de duizendsten.
De procedure voor het bijeenroepen van de vergadering is ook ingewikkeld: de verzending van de oproeping per aangetekende brief of aangetekende brief moet ten minste twintig dagen vóór de datum van de oproeping zijn ontvangen en moet gedurende ten minste dertig dagen op de gebieden van groter gebruik worden geplaatst of in de ruimten die voor dit doel zijn bestemd.
Met het artikel 1117 kwartaal een referentiestandaard werd ge√Įntroduceerd door de hervorming van het condominium, een bescherming van alle acties of interventies die het beoogde gebruik van de gemeenschappelijke delen zouden kunnen schaden. Het stelt dat:

In het geval van activiteiten die een negatief en substantieel effect hebben op het beoogde gebruik van de gemeenschappelijke delen, kunnen de beheerder of appartementen, zelfs individueel, op zijn hoede zijn voor de uitvoerder en kunnen zij de bijeenroeping van de vergadering vragen om de overtreding te stoppen, ook door gerechtelijke acties. De vergadering beraadslaagt over de stopzetting van dergelijke activiteiten met de meerderheid voorzien in de tweede alinea van artikel 1136. Artikel 1117 quarter cod.civ.



Video: How Big Oil Conquered the World