Concept, betrokken onderwerpen en supergeleidende organisatie

Zoals elk condominium kan zelfs het super-condominium een ​​beheerder hebben en heeft het een assembly waarvan de samenstelling varieert afhankelijk van het aantal deelnemers

Concept, betrokken onderwerpen en supergeleidende organisatie

Concept van supercondomain

super condominium

Het burgerlijk wetboek van 1942 regeerde uitsluitend het geval van de condominium in gebouwen (Artikelen 1117-1139 van het Burgerlijk Wetboek), of beter gezegd die specifieke vorm van communie waarin naast de plannen of delen van exclusief onroerend goed (vastgoedeenheden) delen van het gebouw (gebouwen, faciliteiten, enz.) Van gemeenschappelijk eigendom zijn.
De eigenaardigheid van het condominium ligt in het feit dat deze delen, op een voorbeeldige manier door de kunst. 1117 van het Burgerlijk Wetboek, hebben een relatie van functionaliteit en accessoire met betrekking tot de vastgoedeenheden, zodat ze, behalve voor bepaalde hypothesen, niet onderverdeeld kunnen worden.
Juist daarom is het gebruikelijk om te stellen dat het condominium het vertegenwoordigt een gedwongen communie.
De stedelijke evolutie heeft geleid tot de creatie van conglomeraten van gebouwen, die al constituerende condominiums zijn, die een reeks dingen, planten en diensten met elkaar gemeen hebben.
Dit type gebouw heeft zijn naam gekregen, volgens de unanieme definitie van doctrine, die zoals we later zullen zien ook is geïmplementeerd door de jurisprudentie van verdienste en legitimiteit van super condominium (of zelfs complex condominium).
Tot juni 2013 (datum van inwerkingtreding van de condominium hervorming), bij gebrek aan specifieke wetgeving die deze zaak reguleert, was het grootste deel van het doctrinaire debat over het onderwerp, althans in het beginstadium, gericht op het identificeren van de toepasselijke regels.
Twee le standen:
a) aan de ene kant degenen die voor de toepassing van de artikelen hebben voorgesteld die zijn gedicteerd in de kwestie van gemeenschap (Artikelen 1100-1116 van het Burgerlijk Wetboek);
b) aan de andere kant een grote groep geleerden die in plaats daarvan koos voor de onderwerping van de super condominium de regels waarnaar in de artikelen wordt verwezen 1117 en volgende cs.
Wat betreft het eerste proefschrift, werd gezegd dat de regels gedicteerd met betrekking tot het condominium in de gebouwen ervan uitgaan dat de relatie het condominium alleen is vastgesteld voor die goederen die binnen het toepassingsgebied van een enkel gebouw en zelfs niet voor die dingen die gemeenschappelijk zijn voor meer dan één stal.
de Supreme Court, in wat zich in de overheersende lijn bevindt, heeft de tweede hypothese overgenomen.
Met één uitspraak weergegeven in 2000 de rechters van legitimiteit moesten dat specificeren de partijen, noodzakelijk voor het bestaan ​​of bestemd voor de dienst of het gebruik van meerdere gebouwen, behoren toe aan de eigenaren van de vastgoedeenheden die deel uitmaken van de verschillende gebouwen en zijn gereguleerd, indien de zekerheid anders niet beschikt, op grond van uitgebreide interpretatie of analoge integratie, van de regels gedicteerd op het thema van flats in gebouwen (Cass. 7 juli 2000 n. 9096).
deze analoge applicatie, legde het Hof uit, is mogelijk omdat, op dezelfde manier als voor de delen van gemeenschappelijk gebruik die betrekking hebben op een enkele constructie (en meestal intern daarin), de dingen, planten en diensten die in de techniek zijn opgesomd. 1117 cit., Die horen bij meerdere gebouwen en vaak extern zijn, zijn ook noodzakelijk voor het bestaan ​​en gebruik, of zijn bedoeld voor gebruik of serviceplannen of gedeelten van de vloerplaatsen in verschillende gebouwen, wanneer deze zijn verbonden door dezelfde instrumentele, materiële of functionele beperking (Cass.Extr.Cit.).
Het Hooggerechtshof, vanwege de noodzakelijk levensonderhoud van deze band van bijkomstige aard heeft hij duidelijk aangegeven dat voor het geval van goederen die de verschillende condominium-werkelijkheden gemeen hebben, maar zonder de bovengenoemde vereiste van toegankelijkheid, de regels die van toepassing zijn, die zijn die zijn gedicteerd in kwesties van communie en niet die waarnaar in artikelen wordt verwezen. 1117 en ss. cc Alsof om te zeggen, als het ding dat gemeenschappelijk is voor het genieten van exclusief bezit (denk aan het water of verwarmingssysteem) het goed zal zijn onder het regime van condominium.
Indien daarentegen het actief slechts een functie is van verfraaiing of waardevermeerdering, zonder dat vereiste van bijkomende aard dat het onmisbaar maakt voor het gebruik van de vastgoedeenheden, dan is de discipline van gemeenschap.
Deze jurisprudentiële benadering, die toen de meerderheid werd en algemeen werd aanvaard door de geleerden van het onderwerp als de formele en substantiële erkenning van de figuur van de super condominium, heeft substantiële acceptatie gevonden in de burgerlijke code, die met de hervorming van 2012 (Wet nr. 220), gaf formele erkenning aan die gevallen waarin meer gebouwen of meer appartementen van vastgoedeenheden of gebouwen hebben gemeenschappelijke delen in de zin van artikel 1117 (Ook art. 1117-bis c.c.). Hoewel de wet supragomein niet uitdrukkelijk vermeldt, lijdt het geen twijfel dat het ernaar verwijst.

Supergeleidende assemblage

Supergeleidende assemblage

Samen met de formele erkenning van de super condominiumheeft de wetgever ook een specifieke regeling voor het functioneren van de vergadering van dit team verstrekt.
De referentienormen worden weergegeven door de paragrafen derde, vierde en vijfde van de kunst. 67 beschikbaar att. commerciële code. die reciteren:
In de gevallen bedoeld in artikel 1117-bis van de code, wanneer de deelnemers in totaal meer dan zestig zijn, moet elk condominium, met de meerderheid bedoeld in artikel 1136, vijfde lid, van de code, zijn vertegenwoordiger aanwijzen voor de vergadering voor het gewone beheer van de gemeenschappelijke delen van verschillende flatgebouwen en voor de benoeming van de directeur. Bij gebrek hieraan, kan elke deelnemer vragen dat de rechterlijke instantie de vertegenwoordiger van hun eigen condominium aanwijst. Als sommige van de betrokken flats hun vertegenwoordiger niet hebben benoemd, benoemt de rechterlijke instantie slechts één van de reeds benoemde vertegenwoordigers in hoger beroep, onder voorbehoud van een waarschuwing om deze binnen een redelijke termijn te verstrekken. De waarschuwing en het beroep op de rechterlijke autoriteit worden gemeld aan het condominium waarnaar zij verwijzen in persoon van de beheerder of, bij gebrek hieraan, naar alle appartementen.
Elke beperking of voorwaarde voor de vertegenwoordigingskracht wordt als niet-bevestigd beschouwd. De vertegenwoordiger beantwoordt aan de regels van het mandaat en communiceert onmiddellijk aan de beheerder van elk gebouw de agenda en de beslissingen genomen door de vergadering van vertegenwoordigers van de flatgebouwen. De directeur rapporteert aan de vergadering.
De bestuurder kan geen volmachten krijgen voor deelname aan een vergadering.
Het eerste dat moet worden benadrukt, is dat deze specifieke manier om hetSupergeleidende assemblage het is alleen van toepassing als de deelnemers meer dan zestig zijn.
De eigenaars van de vastgoedeenheden moeten als deelnemers worden beschouwd.
Als een onroerende goedereneenheid in het bezit is van meer dan één persoon of als er een co-existentie is, bijvoorbeeld eigendom en vruchtgebruik, voor dat activum, moeten die onderwerpen, met het oog op de berekening van het aantal deelnemers, worden beschouwd als een enige eigenaar.
Wanneer deze drempels worden overschreden, daarom, i appartementsgebouwen, elk voor zichzelf in de context van hun eigen vergaderingen, moet, met de meerderheden die zijn voorzien voor de innovaties (quorum deliberativi bijzonder hoog), de vertegenwoordigers in deSupergeleidende assemblage.
Dit is een bijzonder ingewikkelde procedure: als de intenties het gemakkelijker zouden maken om vergaderingen te houden dat het grote aantal deelnemers het risico loopt te worden ondervraagd, is de procedure die wordt voorgeschreven door art. 67, derde alinea, disp. att. c.c., brengt het uitvoeren van het risico in gevaarmontage.
Hoe lang duurt het om deassemblage van een supercondoom?
Wat betekent de term 'congruenement' die door de gerechtelijke autoriteit kan worden gebruikt? Een paar weken zal genoeg zijn - gezien de minimale vrije duur van vijf dagen voorzien door de wet (artikel 66 artikel aangehaald) voor de bijeenroeping van de condominium vergadering - of zal de deadline groter zijn?
En nogmaals: gezien het feit dat decondominium beheerder is een agent van de flatgebouwen, zou het niet redelijker geweest zijn om, althans in het alternatief van de niet-benoeming, toe te staan ​​dat hij zelf het condominium kon vertegenwoordigen in de context van de supercondominale vergadering?
Voor de berekening van de quorum constitutief en deliberatief, omdat er niets over wordt gezegd, op grond van de verwijzing naar de regels voor condominium in de kunst. 1117-bis van het burgerlijk wetboek, lijkt de logische oplossing het volgende te zijn: de vertegenwoordiger van de enige onderneming vertegenwoordigt een duizendste van de duizend mede-eigenaars die door haar worden vertegenwoordigd.
Juist met betrekking tot deze nieuwe figuur, uit de het lezen van de betreffende normen, het lijkt erop dat er een conclusie kan worden getrokken: de delegatie om deel te nemen aan de vergadering van de supercondominio is niet onderworpen aan tijdelijke beperkingen: kortom, de afgevaardigde blijft zo tot zijn vervanging.
Ten slotte moet worden opgemerkt dat, zoals in beginsel wordt vermeld, deze procedure alleen van toepassing is op het gewone beheer en de aanstelling van de beheerder, ergo: voor de resterende kwesties moeten alle deelnemers rechtstreeks zijn gedagvaard, voorbij hun aantal.

Supergeleidende beheerder

Supergeleidende beheerder

In overeenstemming met art. 1129 c.c. in elk condominium met meer dan acht deelnemers moet de vergadering een beheerder benoemen, dat wil zeggen een vertegenwoordiger van de individuele deelnemers die de gemeenschappelijke delen beheert en relaties met derden in hun naam en voor rekening van de aan hen gerelateerde zaken.
In het geval dat de vergadering niet voorziet, kan elk condominium contact opnemen met de gerechtelijke autoriteit voor de benoeming van de directeur.
de agent van de condominiums het duurt een jaar en kan altijd worden ingetrokken, altijd door de vergadering. In geval van niet-intrekking wordt de afspraak beschouwd als verlengd voor een periode van gelijke duur.
Benoeming en intrekking ze zijn geldig goedgekeurd als de desbetreffende beslissing wordt genomen door de meerderheid van de deelnemers aan de vergadering die ten minste de helft van de waarde van het gebouw vertegenwoordigen.
Wat gebeurt er voor de super condominium?
Zoals we hebben gezien de regels op het condominium vragen ze de profielen aan voor het identificeren van algemene zaken en die gerelateerd aan management?
Dit betekent dat zelfs bijsuper-condominium beheerder de artikelen moeten van toepassing zijn 1129, 1130 c.c.
Eerst en vooral het is goed om aan te geven dat er geen twijfel over bestaat dat het aantal van acht deelnemers moet worden doorverwezen naar flatgebouwen en niet naar gebouwen.
Dit betekent dat zelfs met slechts 8 gebouwen maar met 20 condominiums het verplicht is om deadministrateur. Voor deze vervulling, zoals we eerder hebben gezien, ligt de competentie bij de assemblage van het supercondominium dat bestaat uit de afgevaardigden van de afzonderlijke flatgebouwen.
de quorum nodig om de afspraak zijn identiek aan die van de condominium beheerder; dus de meerderheid van de aanwezigen op de vergadering en minstens de helft van de duizendsten.
de berekening van de duizendsten het wordt gedaan op basis van de tabellen die eigendom zijn van de gemeenschappelijke eigendommen van de verschillende condominiumgebouwen.
Wat betreft de herroeping, niet genoemd doorart. 67 beschikbaar att. commerciële code. er moet rekening mee worden gehouden dat het moet / kan worden beslist door de vergadering die bestaat uit het condominium en niet door hun vertegenwoordigers.
Zodra de lading is ingenomen, eindelijk, desuper-condominium beheerder zullen dezelfde taken en dezelfde bevoegdheden hebben als een normale condominiumbeheerder.

Millesimale tabellen van de supercondomino

Zoals het condominium, ook de super condominium moet millesimale tabellen bevatten die nuttig zijn voor de berekening van de meerderheden en de toewijzing van uitgaven.
In principe ook voor de super condominium je kunt hebben:
a) contractuele tabellen, dat wil zeggen goedgekeurd en ondertekend door alle condominiums;
b) gerechtelijke tabellendwz dat het is voorbereid door het Hof van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt na een civielrechtelijke uitspraak met dit doel;
c) montagetafels, zoals onlangs is opgemerkt door de United Sections van het Hof van Cassatie, hoeven de millesimale tabellen niet te worden goedgekeurd met de unanieme instemming van de flatgebouwen, omdat dit voldoende is de gekwalificeerde meerderheid waarnaar wordt verwezen in art. 1138 van het Burgerlijk Wetboek, paragraaf 2 (Hooggerechtshof van de Verenigde Staten, 9 augustus 2010 nr. 18477).
Het is goed om te onthouden dat alleen de eerste type tabellen het kan afwijken van de wettelijke criteria voor de toewijzing van kosten, omdat het bijvoorbeeld in gelijke delen kan worden onderverdeeld.
Wat gebeurt er als de tabellen i niet weergeven evenredige relaties vandaan?
De speech is daar natuurlijk niet op van toepassing contractuele tabellen waarmee vrijwillig werd besloten om af te wijken.
In dit verband moet het antwoord worden gezocht in deart. 69 gebruik. att. commerciële code., in wiens mening:
De proportionele waarden van de verschillende verdiepingen of delen van de vloer kunnen worden herzien of gewijzigd, zelfs in het belang van één condominium, in de volgende gevallen:
1) wanneer blijkt dat ze het gevolg zijn van een fout;
2) wanneer, als gevolg van de gewijzigde omstandigheden van een deel van het gebouw, als gevolg van de superelevatie van nieuwe vloeren, gedeeltelijke onteigening of low-flow innovaties, de oorspronkelijke relatie tussen de waarden van de afzonderlijke verdiepingen of gedeelten van de vloer merkbaar veranderd is
.
Nagenoeg, als ik uitsplitsingscriteria niet klopten, om de redenen aangegeven door de bovengenoemde regel, konden de deelnemers aan de supercondominio, individueel beschouwd of in een groep,:
a) Vraag de complexe condominiumsamenstelling om te voorzien in de recensie van dat document (volgens de bovengenoemde zin van de United Sections is voor de herziening, evenals de goedkeuring, geen unanimiteit vereist);
b) handelen gerechtelijk om het identieke resultaat te krijgen.



Video: 175th Knowledge Seekers Workshop June 8, 2017