Gezamenlijke vergadering en problemen met betrekking tot de convocatie van condòmini

Wat de bijeenroeping van de condominiumvergadering betreft, moeten bepaalde regels worden gerespecteerd om deelnemers die recht hebben op deelname correct te informeren.

Gezamenlijke vergadering en problemen met betrekking tot de convocatie van condòmini

Hoe moet de condominiumvergadering worden bijeengeroepen?

Vergadering van de vergadering

L 'condominium vergadering het is de stem van het condominium omdat het de waarde ervan weergeeft. In die zin zekerheid over juiste constitutie het is een onvermijdelijke vereiste om haperingen in het beheer van het condominium te vermijden.
En dat niet alleen: zoals we zullen zien, betekent dwaling in de bijeenroeping van de vergadering dat het besluit betwistbaar is, wat, als het in strijd met de regels voor convocatie wordt genomen, vernietigbaar is.
Volgens de derde alinea van het nieuwe artikel 66 van de bepalingen ter uitvoering van het burgerlijk wetboekin feite de oproeping, die een specifieke aanduiding van de agenda bevat, moet ten minste vijf dagen vóór de datum van de eerste oproep worden bekendgemaakt, per aangetekend schrijven, per aangetekende brief, per aangetekende brief, per fax of met de hand; en moet een indicatie bevatten van de plaats en het tijdstip van de vergadering.
De wet, gewijzigd door de wet n. 220/2012 (de zogenaamde condominium hervorming) bevat een lijst met communicatiemiddelen die kunnen worden gebruikt om de melding te verzenden.
De eerste bekende uitspraak over de bijeenroeping van de vergadering heeft bepaald dat de formulieren die door de wet worden aangegeven, als verplicht moeten worden beschouwd (Trib Genua 23 oktober 2014 n. 3350).
Dit betekent dat, in tegenstelling tot het verleden, het is niet mogelijk om met de stem te communiceren het nieuws van het houden van de vergadering en de onderwerpen waarover het zal worden besproken (behalve voor een specifieke hypothese zullen we later behandelen) en dat het bijvoorbeeld mogelijk is om de kennisgeving van bellen per e-mail alleen te communiceren in gevallen waarin dergelijke communicatie plaatsvindt tussen twee gecertificeerde e-mailboxen en niet alleen via e-mail.
L 'art. 66, derde alinea, disp. att. commerciële code. geeft naast deze formulieren ook de inhoud van de melding aan. De wet stelt dat het een aanduiding moet bevatten van de plaats en het tijdstip van de vergadering en duidelijk ook de datum.
L 'weggelaten of late oproeping en / of onvolledige oproeping de nietigverklaring van het besluit met zich meebrengen (zie artikel 66, derde lid, aangehaald artikel) en zoals bepaald in art. 66 beschikbaar att. cc (en vóór de inwerkingtreding van de condominium hervorming van de heersende jurisprudentie), alleen degenen die niet zijn opgeroepen kunnen beweren hun weggelaten dagvaarding.
Altijd over het onderwerp weggelaten oproep, is unaniem in jurisprudentie (zie onder andere, Cass. 24131/09) dat het aan het condominium is om de juiste convocatie van het condominium te tonen die het uitdaagt.

Oproeping van de condominiumsamenstelling per e-mail

Het is mogelijk om de condominiumassemblage aan te roepen door middel van gewone e-mail?
Volgens de Hof van Genua (uitspraak hierboven) de gewone e-mail kan dit doel niet garanderen; de e-mail die vanuit een Pec-box naar een gewoon e-mailadres wordt verzonden, moet als gelijkwaardig worden behandeld. Om het te hebben dezelfde waarde als een aangetekende brief, leest de zin n. 3350 op zijn beurt gebaseerd op de D.P.R. 11 februari 2005, n. 68, moet de Pec worden verzonden door een gecertificeerde e-mailbox die is ontvangen uit een doos van hetzelfde type.
anders, als het condominium klaagt dat hij niet is opgeroepen, zou het condominium uiterst moeilijk zijn om te bewijzen dat hij het bericht van bijeenroeping had verzonden.
L 'leesbericht in feite hebben de normale e-mailboxen geen juridische waarde en het is aan de rechter om hun relevantie tijdens de proef te beoordelen. Alleen de aanwezigheid op de vergadering van een condòmino die via gewone e-mail is uitgenodigd, is het formele gebrek.
En als het het condominium zelf is om erom te vragen communicatie via e-mail van de convocaties ook door het ondertekenen van een document dat dit verzoek certificeert?
Dit geeft ook geen enkele zekerheid. Reden? Het verzoek hiertoe is geen bewijs van ontvangst van de volgende oproepingen. Het is duidelijk dat geen uitdaging van het achterwege laten van het versturen van de kennisgeving kan worden gedaan door diegenen die zichzelf presenteren in de vergadering en niets betwisten.

Persoon om de oproeping te verzenden

Aankondiging van oproeping

Aan wie moet de melding worden verzonden telefoontje van de condominiumsamenstelling?
Vóór de inwerkingtreding van de condominiumhervorming, verwees de wet naar de flatgebouwen. Met de wet n. 220/2012 de kunst. 1136 c.c. evenals de kunst. 66, derde alinea, disp. att. cc ze verwijzen naar gerechtigd.
Deze verandering heeft geleid tot twee interpretaties zo samengevat:
a) geen substantiële variatie ten opzichte van het verleden;
b) de oproeping moet worden gericht aan degene die wel beschikt recht op deelname met betrekking tot het specifieke agendapunt (bijv. huurder, vruchtgebruiker, enz.).
Naar de mening van de schrijver de wet zou ook kunnen suggereren dat er mensen zijn die niet het recht hebben om deel te nemen in relatie tot het specifieke punt dat besproken wordt: denk aan het condominium dat een oorzaak (of mogelijk een poging tot bemiddeling) heeft gepromoot tegen het condominium en de vergadering die moet beslissen over de kwestie.
Aankondiging van oproeping moet worden vermeld in plaats opgegeven door de condòmino bij het opstellen van het condominium-gegevensblad (zie artikel 1130 nr. 6 c.c.) of bij gebrek daaraan, naar het woonadres.
Het is legitiem het verzenden van de oproeping naar een ander condominium dat, voor geconsolideerde praktijk, altijd dergelijke communicatie heeft ontvangen?
Volgens de Hof van Cassatie kon; het gebruik van de conditionele is te wijten aan de bijzondere situatie waarin dit zou moeten gebeuren. Kortom, een situatie die geval per geval moet worden beoordeeld.
Het leest in één veroordeling door de ermellini op 1 april 2008 dat als in de loop van de rechtszaak wordt vastgesteld dat er sprake is van een praktijk (met de bedoeling van een regelmatige herhaling van eerder geaccepteerd gedrag bij de uitvoering van soortgelijke relaties) op basis waarvan de opzegging van een condominiumvergadering, bestemd voor een van de niet-ingezetenen in het condominium gebouw, wordt het overgedragen aan een andere condomino, zijn joint, deze praktijk, [...] kan niet als onwettig worden beschouwd [...] met als gevolg dat de aflevering van de oproeping tot de gezamenlijke moet worden beschouwd als normaal zijnde de akte - geleverd op deze manier en ontvangen in de normale en gebruikelijke kennis van de geadresseerde - geschikt voor het creëren van een rechtssituatie van objectieve kennis met het gebruik van normale zorgvuldigheid, zijn en de aangewezen geadresseerde, in overeenstemming met de algemene goede trouwclausule, dat de intersubjectieve juridische relaties regelt en voorkomt, waardoor het onwettig en niet-beschermend wordt, elk misbruik van rechten (Ook Cass. 1 april 2008, n. 8449).

Kennisgeving van oproeping, agenda en bijlagen

Voor de inwerkingtreding van de wet n. 220/2012 bevatten de regels voor het condominium in gebouwen geen specifieke indicatie met betrekking tot de zogenaamde agenda van de vergadering, dat is de lijst van de argumenten waarover de vergadering geroepen was om te beraadslagen.
Referentienorm werd daarom beschouwd als de kunst. 1105, derde alinea, c.c. (gedicteerd in de kwestie van de communie maar vreedzaam toepasselijk op het condominium op grond van de verwijzing in artikel 1139 van het Burgerlijk Wetboek) in wiens mening de dagvaarding moest worden bewust gemaakt van het voorwerp van de beraadslaging voordat de vergadering plaatsvindt.
Voor het condominium, de gestelde doctrine en jurisprudentie moest deze informatie worden opgenomen in de agenda die moest worden gecommuniceerd naar condòmini ten minste vijf dagen vóór de datum die is ingesteld voor de eerste oproep.
Deze indicaties zijn vertaald in de wet, zoals we eerder hebben gezegd, zozeer zelfs dat vandaagart. 66, derde alinea, disp. att. commerciële code. verduidelijkt dat de agenda specifiek moet worden vermeld in de oproeping.
De wet zegt niet of opoproeping de documenten met betrekking tot de onderwerpen die worden besproken (en daarom worden vermeld in de agenda) moeten worden bijgevoegd.
Bij afwezigheid van specifieke indicaties van de condominiumverordening, moet het antwoord negatief zijn.
Jurisprudentie, toen hem werd gevraagd commentaar te geven op het onderwerp, zei dat de wet er niets over zegt en inderdaad de voorspelling van de looptijd van gg. 5 tussen de oproeping en de datum van de vergadering heeft tot doel de condomino toe te staan ​​om bewust deel te nemen aan de vergadering, de te bespreken onderwerpen te documenteren en mogelijk van de beheerder te verlangen dat hij de documentatie toont die hij hiervoor nodig acht (Trib Genua 8 februari 2012).

Oproeping in geval van decadentie van de beheerder

De enige uitzondering op deze procedure: de oproeping na beëindiging van de beheerder voor het verlies van de vereisten van eerbaarheid voorzien door deart. 71-bis beschikbaar. att. commerciële code.; in dit geval is het altijd deze standaard om dit te specificeren, elk condominium kan de vergadering formeel oproepen (ergo ook in mondelinge vorm en zonder de vijf genoemde dagen te respecteren).
Hoewel de wet van condominium hervorming heeft specifiek een aantal aspecten gereguleerd die verband houden met de oproepingsprocedure, vaak verwijzend naar de jurisprudentiële uitwerking, het heeft geen enkele onzekerheid weggenomen met betrekking tot de oproepingsfase.

Kennisgeving van convocatie en telling van voorwaarden

Mededeling communicatie

De verwijzing is naar de identificatie van het moment waarop te bevestigen met rechtszekerheid dat het condominium is gekomen kennis van de kennisgeving (of is in de mogelijkheid gesteld hem te kennen), evenals de methoden voor het berekenen van de voorwaarden.
Onder de op dat punt traceerbare beoordelingen, de Court of Rome, met een uitspraak gemaakt in 2009, was hij in staat om dat te specificeren overeenkomstig art. 66, derde lid van de uitvoeringsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek en bij ontstentenis van een andere bepaling van een ruimere termijn vervat in het condominiumreglement (een lagere termijn is niet mogelijk omdat artikel 66 van het burgerlijk wetboek verplicht is), de oproeping tot de condominiumvergadering moet worden ontvangen bij elk condominium, ten minste vijf dagen vóór de datum die is bepaald voor de eerste oproep; deze termijn, zo staat in de zin, is voorzien om elke deelnemer aan het condominium een ​​bewuste interventie toe te staan.
In deze context ging de rechter van het kapitaal door in zijn motivatie, moet benadrukken dat de aankondiging van de bijeenroeping van de condominiumvergadering juridisch gekwalificeerd kan worden, zonder twijfel als een eenzijdige recessie, zelfs als deze geen onderhandelingsinhoud heeft.
Als een gevolg hiervan, de zogenoemde veronderstelling van kennis die door art. 1335 c.c.
Een dergelijk vermoeden (overtroffen door een tegenbewijs dat in het geval van de oproeping door de opgeroepene moet worden verstrekt) zorgt ervoor dat de kennis van de handeling zelfs traceerbaar is tot aan de aflevering van de communicatie en niet noodzakelijkerwijs tot de materiële aanhouding ervan (Cfr. Trib. Rome 7 juli 2009 n. 15048).
Wat de berekening van de voorwaarden betreft, heeft het Hof van Rome meerdere malen de gelegenheid gehad om hierover opmerkingen te maken, waarbij hij stelde dat bij gebrek aan een specifieke bepaling van de wet die de methoden regelt voor het berekenen van de termijn van vijf dagen waarnaar wordt verwezen in art. 66 beschikbaar att. cc de algemene regel moet van toepassing zijn sterft a quo not computatur, sterft ad quem computatur (Court of Rome 7 juli, 2009 nr. 15048 e Trib. Rome 14 januari 2015 n. 623).
We vertalen deze principeverklaring in de praktijk met behulp van een voorbeeld zuiveraar.
Als de waarschuwing was communiqué op dag 1 begint de berekening van de voorwaarden vanaf dag 2 en de vijf dagen worden als gerespecteerd beschouwd als de assembly, in eerste oproep, plaatsvindt vanaf dag zes. Kortom, zodat decondominium vergadering, het is voldoende dat de kennisgeving van de voorraad van de oproeping wordt ingevoegd in de brievenbus van het condominium in de voorwaarden hierboven aangegeven.

Dood van het condominium, wie moet bellen om de vergadering bij te wonen?

In deze context is het nuttig om te begrijpen wat er gebeurt als een onroerend goed-eenheid in het condominium valt opvolging als gevolg van de dood van het condominium.
Eerst en vooral er is een verplichting om samen te werken met de nieuwe condominiums die, ook voor het reguliere bijhouden van het register van condominium records, de beheerder van hun persoonlijke gegevens en het adres voor de levering van condominium communicatie (art. 1130 n. 6 c.c.).
En als ik neo-appartementen Werken zij niet mee of anderszins als het onroerend goed deel uitmaakt van een nalatenschap ten aanzien waarvan nog geen formele aanvaarding heeft plaatsgevonden?
In dergelijke hypotheses, het eerste wat je moet doen het is een uitzicht op het conservatorium van de vastgoedregisters.
In overeenstemming met art. 2468, eerste en tweede alinea, cc, moet in feite worden overgenomen van de aanvaarding van de nalatenschap die neerkomt op de aankoop van de rechten vermeld in nrs. 1, 2 en 4 van de techniek. 2643 of release van hetzelfde en de aankoop van de legaat met hetzelfde object.
de transcriptie van overname-acceptatie het werkt op basis van de verklaring van de opgeroepene tot de nalatenschap vervat in een openbare akte, dat wil zeggen in een privé-akte met gewaarmerkte of gerechtelijk geverifieerde acceptatie. Evenzo, als de administrateur het overlijden kent en de namen kent van de erfgenamen die stilzwijgend de nalatenschap hebben aanvaard, kunnen zij de oproeping op hun domicilie meedelen.
In dit geval bovendien in de geest van de derde en vierde alinea van de bovengenoemde art. 2648 c.c. als de geroepene een van de handelingen heeft uitgevoerd stilzwijgende acceptatie van de nalatenschap, de transcriptie kan worden aangevraagd op basis van die akte, als deze het resultaat is van een veroordeling, een openbare akte of een privéakte met gewaarmerkte of juridisch gecertificeerde acceptatie.
De transcriptie van de aankoop van de erfenis is gebaseerd op een authentiek uittreksel van de wil. Dit betekent dat de directeur, indien de vergadering daartoe heeft besloten, de transcriptie van de stilzwijgende aanvaarding kan vragen om de huidige eigendomssituatie van de vastgoedeenheid te verduidelijken. Wat gebeurt er als de agent de erfgenamen niet kan identificeren, zelfs als hij zich hiervan bewust wordt?
Volgens de Supreme Court of Cassation de administrateur die op de hoogte is van het overlijden van een flat, zolang de erfgenamen hem niet de kwaliteit ervan tonen, geen nuttige referentie-elementen hebben en niet verplicht zijn om enig specifiek onderzoek te doen, is het niet vereist om een ​​kennisgeving te sturen (Cass. 22 maart 2007, n. 6926).
Dit komt omdat de Cassatie ons vertelt dat het zijn oorspronkelijke oriëntatie ondermijnt, er is geen verplichting om de oproeping te behandelen op het laatste adres van de de cuius. Een oplossing van een zeker voordeel voor de beheerder, maar niet voor de erfgenamen die soms, niet noodzakelijk voor hun schuld, geen mogelijkheid hebben om precieze informatie te verstrekken.
Volgens de schrijver, gezien de complexiteit van de regels met betrekking tot de opening van de nalatenschap en het in bezit nemen van de erfenis die nog niet is geaccepteerd, aangezien die bezittingen niet als res nullius (niemands zaak) kunnen worden beschouwd, is het raadzaam om altijd een onpersoonlijke dagvaarding bij de erfgenamen van de laatst bekende woonplaats van de de cuius of in elk geval bij de betreffende vastgoedeenheid.

Zelfroeping door condominiums

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat in het geval van condos het beheer ervan is toevertrouwd aan een beheerder (verplicht in gevallen waarin de mede-eigenaars meer dan acht zijn, optioneel in andere gevallen), de bevoegdheid om de vergadering bijeen te roepen wordt overgemaakt aan de laatste.
Tot zover wat betreft demontage gewoon en buitengewoon.
Hoewel de bevoegdheid voor het eerst als exclusief moet worden beschouwd, kan in het geval van de buitengewone vergadering condòmini, wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan, zich bij elkaar voegen.
De eerste alinea van art. 66 beschikbaar att. c.c., volgens welke mede-eigenaars kunnen een vergadering beleggen als de beheerder een verzoek daartoe niet heeft verwerkt, als deze is aangeboden door ten minste twee appartementen die ten minste één zesde van de maximale waarde van het gebouw vertegenwoordigen (ie 166,66 duizendsten).
In de teams zonder beheerder het probleem doet zich niet voor omdat, zoals gespecificeerd in de tweede alinea van het bovengenoemde artikel, de gewone en buitengewone vergadering op initiatief van elk condominium kan worden bijeengeroepen (artikel 66, tweede alinea, hierboven genoemd artikel).
Het is handig om dat te specificeren in het geval van een zelf samengeroepen vergadering overeenkomstig de eerste en tweede alinea van de techniek. 66 beschikbaar att. cc de regels voor oproeping, met het oog op de geldigheid van de volgende vergadering, zijn dezelfde als die voor de oproeping door de directeur.



Video: