Definitie en gebruiksmethoden van de binnenplaats van het condominium: de meest voorkomende gevallen

De condominium-binnenplaats, of ongedekte ruimte achter en / of voor het gebouw, leent zich voor verschillende gebruiksmogelijkheden: welke kunnen als levites worden beschouwd?

Definitie en gebruiksmethoden van de binnenplaats van het condominium: de meest voorkomende gevallen

Binnenplaats van een condominiumgebouw

Binnenplaats in condominium

Bij condominiumgebouwen is het gebruikelijk om een ​​binnenplaats te hebben.
Van wie is het? eigenschap van deze ruimte?
dat wat is de binnenplaats??
Wat is van jou? bedoeld gebruik?
Kan het worden veranderd?
Dit zijn de meest gestelde vragen die bij professionals en flatgebouwen onder de aandacht worden gebracht als het gaat om de binnenplaats.
Wat de eerste vraag betreft, moet worden opgemerkt dat het binnenplaats, volgens art. 1117 n.1 c.c., moet als één worden beschouwd gemeenschappelijk deel, tenzij anders aangegeven in de koopakte of in de condominiumvoorschriften.
In wezen de binnenplaats is eigendom van alle deelnemers in het condominium of die uiteindelijk worden geïdentificeerd door de verordening of de akte van aankoop.
Doorgaan naar aspecten definities, het is de moeite waard om vanuit de algemene betekenis van het begrip te beginnen en vervolgens door te gaan naar de technisch-juridische.
Volgens de Woordenboek van de Italiaanse taal de binnenplaats is de open ruimte die is opgenomen in een gebouw of wordt begrensd door verschillende gebouwen waarop het interieur van het gebouw is gericht (Great Dictionary of Italian, Garzanti, 2003).
L 'klassiek voorbeeldin feite is dat van de binnenhof begrensd door de interne façade van het gebouw bestaande uit een of meer gebouwen.
de structurele bouw van gebouwen het betekent dat deze gebieden niet altijd worden begrensd door de gebouwen die ze bedienen.
Om deze reden heeft de jurisprudentie, die de gemeenschappelijke betekenis van het begrip binnenplaats heeft aangenomen, het herhaaldelijk aangegeven dat de binnenplaatsTechnisch gezien is het het onoverdekte gebied tussen de gebouwen van een gebouw of meerdere gebouwen, dat dient om lucht en licht te geven aan de omliggende omgevingen. Maar gelet op de brede reikwijdte van het woord en, vooral, op de functie van het geven van lucht en licht aan de ruimten die ervoor openstaan, kan het op de binnenplaats ook worden beschouwd als de verschillende vrije ruimten die extern zijn opgesteld aan de gevels van het gebouw - zoals de groene ruimten, de zones van respect, de gaten, de tussenruimten, de parkeergarages - die, hoewel niet expliciet genoemd in de kunst. 1117 kabeljauw. civ., moet worden beschouwd als gebruikelijk onder de bovengenoemde bepaling (Cass. 9 juni 2000, n. 7889).
naar toelichten denk aan de ruimte aan de achterkant van het gebouw en begrensd, in het gedeelte dat niet tegen het gebouw leunt, door een rooster.
Het Hof van Cassatie heeft dit verder verduidelijkt is vergelijkbaar met de binnenplaats ook die ruimte met kleine of zeer kleine afmetingen, die voornamelijk dient om lucht en licht te geven aan secundaire ruimtes (badkamers, toiletten, lobby's, diensten, enz.) (Cass. 7 april 2000, n. 4350).
De verwijzing is naar de zogenaamde vanelle of lichte putten. In dergelijke gevallen moeten deze zones, tenzij anders bepaald in de koopakte of in de condominiumvoorschriften, als gemeenschappelijke delen worden beschouwd, omdat ze gelijkwaardig zijn aan de eigenlijke binnenplaats.

Gebruik van de condominium binnenplaats

Als je kijktgebruik dat op de binnenplaats kan worden gedaan veel hangt af van de conformatie en het oorspronkelijke doel. Denk aan die condominium-gebouwen waarin de binnenplaats, hetzij ervoor, achter of in het gebouw, bestemd is om afkomstig te zijn van de condominium-tuinbouwer. In dit geval is het duidelijk dat alleen het gebruik kan worden gedaan en niet anderen (zoals gebruik van parkeerplaatsen).
Is een vergelijkbare status van plaatsen bewerkbaar? In het kort is het mogelijk om de condominiumtuin (binnenplaats) om te vormen tot een parkeerplaats?
een beslissing Dit wordt als een innovatie beschouwd en als zodanig is het legitiem als het wordt aangenomen met de meerderheden die voor dit doel zijn voorzien.
En als in plaats daarvan de condominium binnenplaats het heeft geen specifieke bestemming, hoe kan het worden gebruikt?
In deze gevallen zullen alle appartementen in staat zijn om ze te gebruiken die zij het meest geschikt achten, zolang dit geen invloed heeft op het gebruik dat de andere deelnemers in het condominium kunnen maken (artikel 1102 van het Burgerlijk Wetboek).
Enkele voorbeelden zij zullen het concept verduidelijken.

Gunstige binnenplaats en bartafels

De condominium binnenplaats

Het is mogelijk om i in de condominium binnenplaats te plaatsen tafels en stoelen voor een bar gelegen in het gebouw?
De vraag rijst of zovele barbezitters en evenveel eigenaars van flatgebouwen zijn.
Soms wordt een akkoord bereikt, soms wordt de vraag (op één of andere manier) door de condominiumverordening aan de wortel opgelost, soms kun je ruzie maken en in vraag gaan.
In dergelijke gevallen zijn, gezien hun herhaling, de arresten die volgen bijzonder relevant; zo is het voor één oordeel gemaakt in 2013 door Court of Monza.
Het feit kan worden ingekaderd binnen de grenzen van degebruik van het gemeenschappelijke van condòmini.
de beoordeling van de legitimiteit van het gebruik van een gemeenschappelijk goed, maar op basis van de zojuist genoemde beginselen, moet dit van geval tot geval gebeuren.
In dit geval werden de partijen door het Hof van Monza betwist over het legitieme positionering van de tafels van een bar in de condominium binnenplaats.
Legitieme volgens de eigenaar van de commerciële activiteit, illegaal volgens sommige condòmini; het gerechtelijk ambt van Brianza heeft de laatste reden gegeven.
We lezen in de zin dat de plaatsing van tafels en stoelen, de stabiele aanwezigheid van klanten, vormt zeker een onverenigbaar gebruik met het gelijktijdige gebruik van het gebied (zij het op verschillende manieren) door de andere flatgebouwen en in het bijzonder door de acteur.
Elk condominium heeft het recht om het meest intensief gebruik te maken van het algemeen belang, maar condominium-relaties moeten worden geïnformeerd over het solidariteitsbeginsel, dat een constant evenwicht vereist tussen de behoeften en belangen van alle deelnemers aan de communie (zie Cassatie 30.5. 2003, nr. 8808, nr. 17208/2008).
Er is daarom een ​​verbod om de bestemming van het ding te veranderen en om te voorkomen dat de andere deelnemers het volgens hun recht gebruiken, behalve dat het gebruik van het individu kan resulteren in een kwantitatieve of kwalitatieve compressie van dat, huidige of potentiële, van alle mede-eigenaars (zie ook Hof van Cassatie, sectie 2, zin 27 februari 2007, nr. 4617, sectie 2, verzonden, 30 maart 2009 Nr. 7637/2009).
Principe, dat in soortgelijke gevallen heeft geleid tot de ontkenning dat een gemeenschappelijke binnenplaats tussen gebouwen die als burgerlijke woningen worden gebruikt en die alleen voor normale toegang daartoe zijn bedoeld, door de individuele deelnemer ook voor openbare toegang tot een bar in de stabiele eigendom van zijn exclusieve eigendom, evenals voor de installatie van buitentafels (zie: Civil Cassation, sectie 2, zin 5 december 1966, nr. 2843) of dat een kamer die als gewoon toilet wordt gebruikt, door een van de deelnemers in de communie ook worden gebruikt voor het gebruik van fatsoen van de beschermheren van een bar die is geopend in een kamer van zijn exclusieve eigendom, aangezien een dergelijk gebruik, hoewel niet geschikt voor de dienst, het natuurlijke doel van het te gebruiken toilet wijzigt alleen door mede-eigenaren en verandert het evenwicht tussen de concurrerende rechten van individuele communisten (zie Civil Cassation, sectie 2, zin 19 november 2004, nr. 21902) (Trib.Monza 11 juni 2013 n. 1601).
van binnenplaats we moeten de portiek open voor het publiek: hier zou de situatie kunnen veranderen, ook gezien de bestemming van de openbare doorgang.
In dergelijke gevallen is, zonder afbreuk te doen aan het mogelijke verbod vervat in de voorschriften inzake het condominium, het aanbrengen van de tabellen geschikter, gezien de vrije doorvoerbaarheid van dat gebied.

Prachtige binnenplaats, stoelen, tafels en banken

Gebruik van de condominium binnenplaats

Voorbij de tafels van de tralies is het toegestaan ​​om aan te brengen stoelen, tafels, planten of banken voor privégebruik in gemeenschappelijke ruimtes?
Altijd de Court of Monza, in september 2012, zorgde voor het probleem en fotografeerde de stand van de techniek zeer goed.
Het leest erin oordeel dat in termen van condominium, de macht van het individuele condominium om het gemeenschappelijke ding te gebruiken ontmoet een dubbele grens, verenigbaar, die, respecterend de bestemming van het algemene goed, die niet door de individuele deelnemer in kerkgemeenschap en andere, in de kan worden veranderd het verbod om andere deelnemers te beletten gebruik te maken van hen volgens hun recht (Civil Cassation, Section II, 9 februari 2011, nr. 3188). In deze algemene context, vervolgt de magistraat van Brianza, werd geoordeeld dat de beschuldigingen van verzoekers met betrekking tot de gedragingen die kunnen worden toegeschreven aan [...], naar verluidt exorbitant de eerder genoemde dubbele grens, namelijk de plaatsing in de gewone rechtbank van potten met planten, banken met stoelen en tafels grenzend aan de muren die eigendom zijn van de verdachte, en het aanbrengen van een kartel cd cave canem, lijken niet de details van de schending van het beginsel van gelijk gebruik, verkrijgbaar door kunst, te integreren. 1102 cc, die op geen enkele wijze nadelig is voor het gebruik van het gerecht volgens zijn natuurlijke bestemming van verblijf en doorreis om toegang te krijgen tot de eigendommen van verzoekers, niet hetzelfde bewijs of bewering te hebben aangeboden dat er een recht bestaat van doorgang van de auto op de eerdergenoemde baan, en geen voetgangers toegang tot de huizen is niet uitgesloten, zoals te zien is in de bijgevoegde fotodocumentatie (Trib.Monza 20 september 2012).

Binnenplaats en fietsenstalling

De wet is legitieminstallatie van een schuur in een gemeenschappelijke binnenplaats om het te gebruiken voor fietsenstalling?
Om de vraag te beantwoorden, ontvangen we een zin van de Supreme Court of Cassation in juli 2011.
Bij die gelegenheid had de beheerder van een condominium, in aanwezigheid van de nodige administratieve machtigingen, instemming verleend aan deinstallatie op de binnenplaats van een schuur met de functie van fietsenstalling.
Een van de condòmini was tegen dit besluit dat de resolutie betwistte en verzocht de nietigheid te erkennen; dit komt omdat, volgens de dissenting, de beslissing van de vergadering onrechtmatig de rechten van individuen op de gemeenschappelijke delen had bevolen. In eerste aanleg heeft het Gerecht het verzoek afgewezen dat in plaats daarvan in hogere voorziening was aanvaard. Vandaar het beroep bij de Supreme Court van het gebouw, dat werd aanvaard.
In het bijzonder hebben de rechters van legitimiteit, verwijzend naar hun oriëntatie met betrekking tot de nietigheid en nietigverklaring van de resoluties, verklaard dat: om de nietigheid vast te stellen, had het Court of Appeal moeten beoordelen of het besluit van de aandeelhoudersvergadering in kwestie - waarmee de vloerbedekking en de bekleding door een dak van een deel van de condominiumwerf was toegestaan ​​om fietsen te verstrekken - al dan niet verhinderde de hoofdfunctie van de gemeenschappelijke binnenplaats, die lucht en licht geeft aan de verschillende vastgoedeenheden, en of het daadwerkelijk een gebruik van het algemeen belang heeft bepaald ten gunste van sommige flatgebouwen (Cass. 7 juli 2011 n. 15037).
Als dat zo was, was het dat niet als het dak was bedoeld voor gebruik door alle flatgebouwen dan kan de deliberatie niet als nul worden beschouwd. Op basis van deze overwegingen verwees het Hof van Justitie de zaak naar de bevoegde rechter voor een herziening van de affaire in het licht van de hierboven uiteengezette beginselen.

Gunstige binnenplaats en parkeerplaats

Als a binnenplaats in het condominium het heeft niet zijn eigen originele bestemming, maar dankzij zijn vorm is het in staat om auto's te huisvesten, elk appartement kan dat parkeer je auto op voorwaarde dat dergelijk gedrag niet schadelijk is voor het recht van andere condominiums om hetzelfde te doen of een ander gebruik van het rechtmatig te maken (gebruik het bijvoorbeeld als opslagruimte).
Het is daarom duidelijk dat als het beoogde gebruik van de binnenplaats niet vanaf het begin wordt geboden, om elke vorm van controverse over het gebruik van deze gemeenschappelijke ruimte te voorkomen, is het raadzaam om deze te reguleren bij de goedkeuring van de condominiumverordening.
Deze positie wordt bevestigd door deze verklaring Supreme Court of Cassation, die al een tijdje, wanneer hem wordt gevraagd om commentaar te geven op het gebruik van de binnenplaats, dat vermeldt vormt geen schending van de fundamentele regel van pariteit die wordt voorgeschreven door de kunst. 1102 c.c. een intensiever gebruik van het ding door de deelnemer, wat de bestemming niet verandert in gevallen waarin de gerelateerde oefening niet resulteert in een beperking van de rechten van het genot uitgeoefend door de andere flatgebouwen, met dien verstande dat met betrekking tot, met name, de binnenplaatsen, waar de kenmerken en de afmetingen dit toelaten en de titels u niet beletten, is het gebruik ervan voor de toegang tot en het parkeren van de voertuigen niet onverenigbaar met de primaire en typische functie van dergelijke goederen (Cass., deel II 15 juni 2012, nr. 9875) (Cass. 30 april 2014 n. 9522).
Dus in de tuin, onder bepaalde omstandigheden, kan het park.



Video: