Plichten van de condominiumbeheerder

De condominium beheerder om de taak te aanvaarden en in zijn uitvoering moet een reeks van verplichtingen voldoen aan het Burgerlijk Wetboek en andere wetten.

Plichten van de condominiumbeheerder

Vereisten van de condominium-beheerder

administrateur

naar neem de taken op zich en zodra hij de benoeming heeft aanvaard, decondominium beheerder hij moet voldoen aan een reeks verplichtingen en plichten die hem door de wet worden opgelegd.
Niet-nakoming van zijn verplichtingen kan volgen verzoek om herroeping door gerechtelijke procedure of in ieder geval de herroeping van de aandeelhoudersvergadering die de inleiding kan zijn van een civiele vordering tot schadevergoeding die het condominium kan uitvoeren om de afwijzing van de door de herroepen agent geleden schade te verkrijgen.
de Artikelen. 1129-1130 c.c. zij schetsen duidelijk en nauwkeurig de vaardigheden van de condominiumbeheerder en de consequenties voor gevallen van niet-naleving van zijn verplichtingen.
Het is het waard voer meer in detail in en om dit te doen, zullen we beginnen met de verplichtingen van de condominium beheerder met betrekking tot de mogelijkheid om aan het werk te gaan.

Verplichting van betrouwbaarheid, training, bijwerking en verzekering

L 'art. 71-bis van de bepalingen van de uitvoering van het burgerlijk wetboek vereist wie wil condominium administratie uitvoeren:
a) in het bezit zijn van specifieke informatie eervoorwaarde-eisen, dat wil zeggen, niet om strafrechtelijke veroordelingen te hebben ontvangen, niet om te worden geregistreerd in het register van protesten, enz. (zie artikel 71-bis artikel c.c. letter a-e);
b) in het bezit zijn van ten minste één Middelbaar diploma (vereiste niet nodig voor de zogenaamde interne bestuurders);
c) om een ​​te hebben gevolgd training initiële (niet noodzakelijke vereiste voor degenen die al een condominium hadden beheerd van 18 juni 2010 tot 18 juni 2013 en voor de zogenaamde interne directeuren) en om periodieke bijscholingscursussen bij te wonen op jaarbasis (cf. D.M. n. 140/14, deze eis is niet noodzakelijk voor de beheerders gekozen uit de flatgebouwen van het gebouw).
Het bezit van deze vereisten, met de uitzonderingen die zojuist genoemd zijn, het is een wettelijke verplichting en hun gebrek, initieel of volgend op de aanname van de opdracht, kan betrekking hebben op: automatische verbeurdverklaring van de opdracht (zie het geval van het verlies van eisen inzake eervolle vermelding) of de ongeldigheid van het benoemingsbesluit (vanwege een gebrek aan culturele en trainingsvereisten).
Evenzo, wanneer de vergadering het vereist op het moment van benoeming, is de directeur verplicht om er een aan te steken verzekeringspolis, met betaling van de premie tegen hem (deverzekering handelt in zijn voordeel), voor de burgerlijke verantwoordelijkheid met betrekking tot de vervulling van de specifieke taak die hem door dat team werd toevertrouwd (artikel 1129, derde lid, c.c.).

Verplichting om een ​​plaquette te tonen en de opening en het gebruik van de lopende rekening

Condominium beheerder

Na het observeren van de verplichtingen gerelateerd aan de afspraak, is het nuttig om daar strikt bij stil te staan gerelateerd aan de voltooiing ervan en in het bijzonder over de eerste acties die de directeur moet opvolgen.
Op het moment van acceptatie van de afspraak, verklaart de kunst. 1129, tweede alinea, c.c. de condominiumbeheerder moet communiceren om hun persoonlijke en professionele gegevens (dat wil zeggen, elke titel en contactgegevens) en de belastingcode te condòmini; indien een bedrijf tot bestuurder wordt benoemd, is het noodzakelijk om de maatschappelijke zetel, de naam en de naam van de persoon die over de vereisten van eer en professionaliteit beschikt te communiceren (zie in deze zin artikel 71-bis, tweede lid, artikel att. ).
De beheerder concludeert de kunst. 1129, tweede alinea, c.c. moet communiceren met condòmini de ruimte waar de registers bedoeld in nummers 6) en 7) van artikel 1130 zich bevinden, alsmede de dagen en uren waarop elke belanghebbende op verzoek aan de beheerder een gratis visie kan verkrijgen en tegen vergoeding van onkosten kan verkrijgen; kopie ondertekend door hem. Het niet naleven van deze verplichting is er één ernstige onregelmatigheden met het beheer die kan worden gevolgd door een verzoek om herroeping (artikel 1129, twaalfde alinea, c.c.).
Deze mededelingen van een algemeen en intra-condominium type worden gevolgd door een specifiek dictaat voor i relaties met derden; de verwijzing is naar de zogenaamde plaquette van de condominium-beheerder die een indicatie van de persoonlijke gegevens, het adres en de telefoonnummers van de beheerder moet bevatten en moet worden geplaatst op een plaats van groter gemeenschappelijk gebruik die ook toegankelijk is voor derden (bijv. in de buurt van het deurinvoervenster, zie artikel 1129), vijfde lid, van het Burgerlijk Wetboek).
De beheerder moet dan openen (indien niet aanwezig) of volturare (waar al aanwezig) a lopende rekening specifiek toegewijd aan het condominium dat wordt beheerd, met de verplichting om het te gebruiken, dat wil zeggen om u te laten betalen voor elke inkomend en uitgaand bedrag met betrekking tot het team (artikel 1129, zevende alinea, c.c.).
de niet openen en gebruiken van de lopende rekening van het condominium kan leiden tot het verzoek om herroeping na een poging tot herroeping van de algemene vergadering (zie artikel 1129, twaalfde lid, cv).
Naast het gebruik van het huidige account, moet de beheerder dat ook doen er is geen verwarring tussen zijn activa en die van de verschillende beheerde condominiums.
Het is daarom verplicht om analytisch en aan het condominium te communiceren op het moment van acceptatie van de opdracht, de compensatie vereist voor uw bedrijf (Artikel 1129, veertiende lid, c.c.).
Van deze verplichting kan ook worden gezegd dat zij is vervuld met de presentatie van de schatting voor uw bedrijf.

Verplichtingen voortvloeiend uit art. 1130 c.c.

Artikel. 1130 c.c., geregistreerd attributies van de beheerder, bevat een lijst met de belangrijkste verplichtingen van de vertegenwoordiger van de structuur. Hieraan moeten zij worden geacht gerelateerd te zijn aan die welke strikt noodzakelijk zijn om ze op hun plaats te brengen (art. 1709 c.c.).
Hoe zeg je dat?: als u onderhoudswerkzaamheden wilt uitvoeren, moet u een verzoek indienen bij de gemeentelijke kantoren (maar de vergadering heeft er niets over gezegd), de beheerder kan / moet in die zin handelen (bijvoorbeeld door de taak aan een technicus toe te vertrouwen).
Specificeer in deze context de kunst. 1130 c.c., de beheerder moet:
a) uitvoeren Resoluties van aandeelhouders, dat wil zeggen het omzetten in concrete feiten van de bepalingen van de aandeelhoudersvergadering en het afdwingen van het condominiumreglement, mogelijk ook door de vergadering te verzoeken geldboetes toe te passen;
b) regel degebruik van diensten en gemeenschappelijke dingen om het beste genot voor alle flatgebouwen te garanderen;
c) verzamel de bijdragen, mogelijk ook via een gerechtelijke procedure en binnen zes maanden na het einde van het boekjaar (tenzij uitdrukkelijk bepaald door de Algemene Vergadering, zie artikel 1129 van het Burgerlijk Wetboek) en de kosten voor het gewone onderhoud van gewone posten worden betaald;
d) voldoet aan de conservatieve handelingen, dat wil zeggen al die verplichtingen materialen (bijvoorbeeld volgorde van kleine onderhoudswerkzaamheden) e rechtbank (bijv. klacht van nieuw werk) om de gemeenschappelijke delen te beschermen;

condo

e) voer het belastingverplichtingen (bronbelasting, renovaties van gebouwen, enz.);
f) zorgen voor het bijhouden van het register van condominium registratiekantoor;
g) zorg voor het zegel van de inschrijven van de notulen, van benoeming en intrekking en van de boekhouding;
h) besparen de documentatie over het condominium (de boekhoudkundige moet gedurende tien jaar worden bewaard, zie artikel 1130-bis van het burgerlijk wetboek);
i) communiceren met het aanvragen van appartementen betalingsstatus en lopende geschillen;
l) maak het rapport op binnen 180 dagen na het einde van het boekjaar.
Het is goed om te onthouden dat in het geval van bouwwerken van gewoon en buitengewoon onderhoud van het gebouw, de condominiumbeheerder, omdat de klant (rectius, als wettelijke vertegenwoordiger van de klant, dat is het condominium) moet werken om de naleving van de voorschriften inzake veiligheid op de werkplek te waarborgen (zie wetgevingsdecreet nr. 81/08).
Evenzo in aanwezigheid van een portier, moet de condominiumbeheerder de veiligheid van de werknemer verzekeren, en zorgen voor de correcte uitvoering van de arbeidsovereenkomst in alle andere opzichten (bijv. socialezekerheidsuitkeringen, enz.)

Verplichtingen in verband met het onderhoud van de planten en de gemeenschappelijke delen

de sectorale voorschriften ze leggen een reeks verplichtingen op aan de condominiumbeheerder die is aangesloten op de juiste werking en werking van de technologische systemen die in het gebouw aanwezig zijn, evenals het opleggen van naleving van voorschriften met betrekking tot de veiligheid van deze systemen en meer in het algemeen de gemeenschappelijke delen. Laten we eens kijken wat.
de presidentieel decreet n. 162/99 vereist de condominiumbeheerder (we spreken van wettelijke vertegenwoordiger van de eigenaars van de fabriek) om de correcte werking en regelmatig onderhoud van de installatie te verzekeren lift door de toewijzing van dergelijke taken aan gespecialiseerde bedrijven. De tweejaarlijkse verificatie van de gezondheidstoestand van deze installatie is ook verplicht.
de presidentieel decreet n. 74/2013 de condominiumbeheerder is verplicht om, ook via gekwalificeerde bedrijven, het onderhoud van het gecentraliseerde verwarmingssysteem te verzorgen, evenals de tweejaarlijkse energie-efficiëntiecontroles.
de D.M. n. 37/08, gedicteerd in de kwestie van installatie van systemen in gebouwen, vereist in bezit te zijn van een certificaat van overeenstemming van planten (vereenvoudiging van licht-, water-, gas- en tv-systemen) of bij het ontbreken van een certificaat van overeenstemming met de technische voorschriften (UNI- of CEI-normen). Het onderhoudswerk van deze planten, vermeldt de kunst. 8 van de d.m. 37 moet worden toevertrouwd aan bedrijven die bevoegd zijn om ze uit te voeren in overeenstemming met de bepalingen van hetzelfde besluit.
Volgens de presidentieel decreet n. 151/11dan is het aan de beheerder om actie te ondernemen om de vergadering te laten beraadslagen over de werken die nodig zijn voor het verkrijgen / vernieuwen van het brandpreventiecertificaat.
Let op: met betrekking tot al deze verplichtingen, behalve in het geval van eenvoudige administratieve verplichtingen, de beheerder moet stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat het gebouw in orde is, maar de definitieve keuze van de bedrijven om het werk of onderhoudswerk (of de technici die moeten worden toegewezen voor hun taken) toe te vertrouwen is aan de vergadering.
In het geval van niet-handelen van de laatste, elk condominium, op grond van art. 1105 c.c. hij kan de gerechtelijke autoriteit vragen om beslissingen te nemen in plaats van een inerte vergadering. In afwachting van de beheerder hebben de macht om het gebruik van die installaties of delen van gebouwen die niet voldoen aan de huidige wetgeving te verbieden.
de d.lgs. n. 31/01, vereist de condòmini en dus de beheerder, de verplichting om garanderen de gezondheid van de wateren, vooral als er activiteiten in het gebouw open zijn voor het publiek (bars, pizzeria's, enz.).
de Ministerie van Volksgezondheidmet zijn eigen bepaling gedateerd 6 april 2004, heeft echter besloten dat flats verplicht zijn om periodieke controles uit te voeren op basis van wetgevend decreet nr. 31/01.



Video: