Buitengewoon onderhoud in het condominium

Beraadslaging en uitvoering van de buitengewone werken in de condominiumgebouwen: welke onderhoudsinterventies moeten worden overwogen en met welke meerderheden?

Buitengewoon onderhoud in het condominium

Concept van onderhoud

I lavori di manutenzione straordinaria nel condominio degli edifici

Het is normaal dat gebouwen en hun faciliteiten in de loop van de tijd dat moeten doen onderhoudsinterventies.
In het geval van condominium gebouwen, moet men vragen:
a) wie is competent om de uitvoering van de werken te beslissen?
b) wanneer het beslissing kan het geldig worden genomen?
c) wat zijn de noodzakelijke vervullingen voor de start van het werk en wie zijn zij?
de antwoord deze reeks vragen moet worden getraceerd in de burgerlijke code.
de burgerlijke code onderscheidt twee soorten onderhoudsinterventies: die gewone en buitengewone.
de eerste, met de bijbehorende onkostenvergoedingen, kan worden bepaald door de beheerder (artikel 1130, eerste alinea nr. 3, c.c.).
Denk aan de vervanging van gloeilampen in gemeenschappelijke delen van het gebouw (trappen, dozen, enz.), tot kleinschalige gebouwinterventies (bijv. op de toegangsdeur).
In dit geval voor duidelijke behoefte aan snelheid de code heeft er de voorkeur aan gegeven om de competentie toe te wijzen aan de beheerder, die zonder veel formaliteiten de interventie kan beslissen en toewijzen.
Hoewel er enkele uitspraken zijn van Supreme Court waarin de beheerder wordt beschreven als een loutere uitvoerder van de wil van de vergadering (zie boven alles Cass. 7 maart 2013, n. 5761), volgens de schrijver, is het verkeerd om de condominium-eigenaar te overwegen zonder enig besluitvormend vermogen ongebonden door de wil van de vergadering.
de buitengewone onderhoudswerkenin plaats daarvan moeten ze door de vergadering worden beslist.
naar extraordinariness we bedoelen een onverwachte situatie veroorzaakt door een onvoorspelbare gebeurtenis; bijvoorbeeld de noodzaak om in te grijpen in het autoclaafsysteem dat is beschadigd door een stroomuitval.
In deze gevallen, volgensart. 1135, eerste paragraaf nr. 4, c.c., de beslissing over wat te doen is aan de vergadering van flatgebouwen die hun wil op het punt uitdrukken met hun typische daad: de deliberatie.
Betreffende deart. 1135 n. 4 c.c. gewijzigd door de hervorming, het grootste probleem was de interpretatie van de bepaling betreffende de zogenaamde oprichting van een verplicht fonds van gelijke hoeveelheid als de hoeveelheid werk.
De vraag heeft zoveel kritieken en interpretaties opgeroepen dat het Bestemming Italië besluit geïntervenieerd, althans in intenties, om het onderwerp te verduidelijken.

Buitengewoon onderhoud, beheerder en vergadering

I lavori di manutenzione straordinaria

de bevoegdheid van de beheerder om te bestellen buitengewone werken zijn beperkt tot gevallen waarin ze urgent zijn (artikel 1135, tweede alinea, c.c.).
Terugkeren naarvoorbeeld Ten eerste zal de beheerder, om volledig te begrijpen wat als een noodsituatie moet worden opgevat, de functionaliteit van de autoclaaf kunnen herstellen om te voorkomen dat appartementen geen stromend water hebben in hun appartementen.
In deze gevallen deverplichting, voor de beheerder zelf, om de interventies die naar de eerste vergadering werden uitgevoerd te rapporteren.
de buitengewone werkenmoet echter niet alleen worden geïdentificeerd door te verwijzen naar de begrippen onvoorspelbaarheid en willekeurigheid van de gebeurtenis die deze noodzakelijk maakten.
Zo ja, i renovaties van het gebouw, zoals die gericht op het veiligstellen van de stabiliteit van het gebouw, kan nauwelijks als buitengewoon worden beschouwd.
Behalve die verschijnselen die de behoefte aan dergelijke interventies versnellen (bijvoorbeeld seismische gebeurtenissen, overstromingen, enz.), het is normaal dat de tijd verspild wordt aan de structuren, waardoor er behoefte is aan interventies gericht op het behoud van de stabiliteit van het werk.
Het is echter niet denkbaar, gezien de economische betrokkenheid die een dergelijke interventie met zich meebrengt, dat hetzelfde kan worden geregeld door de beheerder zonder de voorafgaande toestemming van de vergadering.
Het is daarom duidelijk dat het concept van buitengewoonheid ook rekening moet houden met de uitgaven die zullen worden gemaakt.
Eenmaal verduidelijkt, op het condominiumniveau, waar moet voor worden begrepen buitengewone onderhoudsinterventies en wie bevoegd is om dergelijke interventies te beslissen, is het opportuun om duidelijk te maken wanneer de beslissing als geldig moet worden beschouwd, in essentie: wat zijn de quorums die nodig zijn om over dergelijke werken te beraadslagen?
naar antwoord hierbij is het noodzakelijk rekening te houden met het bedrag van de kosten.
Dus onder deart. 1136, vierde alinea, c. voor buitengewone buitengewone reparaties is het noodzakelijk dat de resolutie wordt gestemd door de meerderheid van de aanwezigen op de vergadering die minstens 500 duizendsten vertegenwoordigt.

Manutenzione straordinaria nel condominio degli edifici

Voor de normale interventiesaan de andere kant is een ad hoc quorum niet voorzien, zodat in de tweede convocatie (di de meest voorkomende besluitvormingshypothese) het besluit betreffende buitengewone onderhoudswerken door een derde van de condominiumdeelnemers wordt goedgekeurd, die ten minste een derde van de duizendsten.
de evaluatie van de entiteit zal van geval tot geval worden gedaan, zijn er geen objectieve parameters om naar te verwijzen.
In ieder geval, althans volgens de Court of Leccemoet de beslissing over de uitvoering van buitengewone onderhoudswerkzaamheden van aanzienlijke omvang gescheiden worden gehouden van die betreffende de goedkeuring van de definitieve boekhouding van de werken zelf.
In deze zin lezen we in één veroordeling in 2012 dat Artikel. 1136, co. 2 en 4, c.c. legt meerderheden op die bevoegd zijn voor de resoluties met betrekking tot de reconstructie van het gebouw of buitengewone grote reparaties, terwijl voor degenen die als doel hebben het louter onderzoeken en goedkeuren van de definitieve onderhoudswerkrekeningen (eerder goedgekeurd) en bijbehorend divisieplan, [...] - zelfs in het geval van een aanzienlijke hoeveelheid werk - het quorum dat vereist is voor de goedkeuring van de laatste en de bijbehorende uitgaven [...] strekt zich niet uit (Trib.Lecce 20 januari 2012 n. 159).
Ten opzichte van de renovatie van gebouwen, benadrukte de Hoge Raad dat de waarde van het gebouw in aanmerking moet worden genomen bij de beoordeling van de omvang van de uitgaven.
Het is dan duidelijk hoe het economische factor is een beslissend element, niet alleen om een ​​gewone interventie te onderscheiden van een buitengewone, maar ook in de laatste categorie om de omvang van de te bepalen werkzaamheden te beoordelen.
De laatste vraag had betrekking op identificatie van het onderwerp die verantwoordelijk is voor het uitvoeren van de beraadslaging van de vergadering is klaar om op te lossen: de burgerlijke code identificeert deze persoon in de persoon van de directeur, die volgens art. 1130, eerste paragraaf nr. 1, c.c. is vereist om de resoluties van de aandeelhouders uit te voeren.
Tot slot moet eraan worden herinnerd dat het voor de renovatie van de gemeenschappelijke delen van het gebouw mogelijk is om de 50% aftrek.



Video: The Last CIA Whistleblower: Drug Trafficking, Training Terrorists, and the U.S. Government