Gedwongen onteigening en huurbetalingen

Wie kan juridische stappen ondernemen om na de aanvang van de uitvoering de huur te verkrijgen van een onroerend goed zonder toestemming van de rechter?

Gedwongen onteigening en huurbetalingen

Onbetaalde huren en gedwongen onteigening

het overgaan van bezit

Het verzoek is legitiem huurprijzen van lease door de eigenaar-verhuurder van een goed onderworpen aan executie onroerend goed, als de huurovereenkomst, ondertekend volgende bij de afscherming was het dat niet erkend van de executierechter?
Nee, hij heeft onlangs het Hof van Cassatie beantwoord met het vonnis n. 13216 ingediend 27 juni 2016.
Nee, in die zin dat de eigenaar niet als zodanig wordt gelegitimeerd, maar hij die de voogd van het goede.
We wijzen erop dat de beslissing niet innovatief is, maar alleen de meest recente oriëntatie die al bij andere gelegenheden tot uiting kwam.
Laten we, om de beslissing volledig te begrijpen, uitgaan van de normatieve verwijzingen van de vraag.
De regels waarnaar de zin verwijst zijn i Artikelen. 449, 559, 560, C.P. c. dall ' art. 2912, c.

Onteigening van onroerend goed en bescherming van activa

Het verlaten van deart. 449, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (wat zeker een drukfout is), i Artikelen. 559 en 560, opgenomen in de regels betreffende de vastgoeduitvoeringsprocedure in het wetboek van burgerlijke rechtsvordering (c.p.c.), betreffen de discipline van de hechtenis van het afgeschermde onroerend goed.
Herinneren eraan dat de onteigening eigendom niets meer is dan de uitvoeringsprocedure gericht op het voldoen aan claims, begiftigd met een uitvoerbare titel, zoals een zin of een wissel, niet spontaan door de schuldenaar voldaan (om deze reden de uitvoering is gezegd "Gedwongen", dwz tegen de wil van de schuldenaar) door in contanten een of meer onroerende goederen in eigendom van de schuldenaar om te zetten.
De uitvoeringsprocedure, gericht op het omzetten van het onroerend goed van een schuldenaar in geld, kan ook roerend zijn, dat wil zeggen dat het ook roerende goederen kan zijn, met de schuldenaar, of met derden.
Dit, op grond van de obligatie garantie bestaande uit de activa van de voormalige schuldenaar art. 2740 c.c., volgens welke «De schuldenaar reageert op de nakoming van de verplichtingen met al zijn huidige en toekomstige activa.
«De aansprakelijkheidsbeperkingen zijn niet toegestaan, behalve in de gevallen vastgesteld door de wet».
De uitvoeringsprocedure kan ook gericht zijn op het verkrijgen van een specifieke uitvoering: er is ook de uitvoering voor levering en vrijgave (v. Artikelen. 605 en ss., Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) en de uitvoering van de verplichtingen om te doen en niet te doen (v. Artikelen. 612 en ss., Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
De algemene regels van het uitvoeringsproces zijn in de Artikelen. 474 en ss., Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, terwijl die met betrekking tot de procedure voor de uitvoering van onroerend goed specifiek in de Artikelen. 555 en volgende, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
De vastgoeduitvoeringsprocedure begint met de afscherming, wat, wat hem betreft, in "Een bevel dat de gerechtsdeurwaarder is verplicht aan de schuldenaar om zich te onthouden van elke handeling gericht op het aftrekken van de garantie van het krediet precies de goederen die zijn onderworpen aan onteigening en de vruchten van hen"(V. art. 492 c.p.c.).
Vanaf dat moment wordt de schuldenaar "Bewaker van de bijgevoegde activa en alle accessoires, inclusief de accessoires en de vruchten"; desgevraagd kan de rechter een andere persoon als voogd benoemen; als de schuldenaar dan het gebouw niet bezet, wordt een andere persoon aangesteld als bewaarder (v. art. 559 c.p.c.).
Wat betreft de relatie tussen bewaring en locatie, de tweede alinea vanart. 560, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, verbiedt de huurovereenkomst, door de schuldenaar en de derde aangestelde bewaarder in afwezigheid toestemming van de rechter (van uitvoering).

Huurprijzen en civiel fruit

onteigening van onroerend goed

Onder de normen van de burgerlijke code in plaats daarvan, deart. 2912 c.c. geeft dat "De afscherming omvat de accessoires, de aanhorigheden en de vruchten van het afgeschermde ding."
De huurprijzen zijn opgenomen in de civiel fruit (onderscheiden van de natuurlijke), die, zoals we zien, verwijzen naar veel van de regels die we hebben genoemd.
De civiele vruchten worden beschreven door deart. 820 c.c., derde paragraaf als de vruchten "Die zich terugtrekken uit het ding als een overweging van het plezier dat anderen hebben. Dit zijn... de kosten voor de verhuur ».
Wat de bovengenoemde artikelen betreft, vallen de burgerlijke vruchten onder de beslaglegging en de jurisdictie van de bewaarder.

Legitimatie van de eigenaar erkend in hoger beroep

Laten we nu kijken naar de interpretaties van de genoemde normen die tegengesteld waren in het oordeel dat tot het vonnis leidde n. 13216, hierboven aangegeven.
Bedenk dat het geschil betrekking heeft op het niet betalen van de leasebetalingen van een pand dat is gehuurd na het begin van de tenuitvoerleggingsprocedure, zonder toestemming van de rechter.
De rechters van het hoger beroep verwerpen het bezwaar tegen het verbod op onbetaalde huur en bevestigen aldus het besluit, waardoor de eigenaar-verhuurder het onroerend goed krijgt dat al is onderworpen aan de uitvoering van onroerend goed, met als motivering de samenvatting dat: de huurovereenkomst bedongen zonder toestemming van de tenuitvoerleggingsrechter, hoewel niet uitvoerbaar aan de schuldeisers en de tenuitvoerleggingsprocedure, is echter effectief en bindend tussen de delen; daarom heeft de eigenaar-host dat gedaan rechts aan de verzameling van vergoedingen.

De omverwerpen in staat tot cassatie

civiel fruit

In cassatie zijn alle dingen omgekeerd, na de recente beslissingen van de rechtbank, aangehaald in de motivering van de bepaling.
De Rekenkamer herinnert aan haar recente uitspraak n. 8695 van 2015, waarmee het rechtsbeginsel is bevestigd "De eigenaar-verhuurder van de aangehechte woning is niet gerechtigd om de acties die voortvloeien uit de huurovereenkomst die is gesloten zonder toestemming van de tenuitvoerleggingsrechter uit te oefenen, inclusief die van betaling van de vergoedingen, aangezien de eigendom van deze aandelen niet gerelateerd is aan een een conventionele of eenzijdige titel (de pacht of het onroerend goed) maar het is aan de bewaarder, krachtens de bestuurs- en administratieve bevoegdheden die hem worden toegerekend en de gekwalificeerde relatie met het aangehechte activum dat voortvloeit uit de investituur van de rechter "(Cass. 29 april 2015, n. 8695)» (V. Cass. n. 13216/2016).
Aldus, bevestigt het Hof dat wegens de onteigening die met de gehechtheid en de uitbreiding voorkwam voormalig art. 2912 c.c. van de afscherming ook aan de vruchten (dus aan de kanunniken) de eigenaar als zodanig, verliest zowel het recht «Beheer en beheer», dat is waar «Overnemen van het burgerfruit» (V. Cass. n. 8695/2015 en 13216/2016).
En dit, zelfs als het contract, niet goedgekeurd door de rechter-commissaris, niet tegenstelbaar is aan de schuldeisers en de rechtverkrijgende, maar tussen partijen geldig blijft (zoals bijvoorbeeld vastgesteld door het arrest van het Hof van Cassatie n.7422 / 1999, geciteerd in de beslissing in opmerking).
Ook in dit geval, kortom, is het de custodian die verantwoordelijk is voor de handhaving ervan, en niet voor de eigenaar, zelfs als dit is bedongen zonder de toestemming van de rechter voorgeschreven door deart. 560 c.p.c.; hiertoe wordt de uitspraak van hetzelfde Hof vermeld n. 16375 van 2009.

De eigenaar moet optreden als bewaarder

Het Hof citeert ook zijn beslissing n. 13587 van 2011 waar hij specificeerde dat de eigenaar-verhuurder-schuldenaar die tot bewaarder is benoemd en die de actie uitvoert die voortvloeit uit de huurovereenkomst niet het recht heeft om dit te doen door het eigendomsrecht, maar dankzij de kwaliteit van de bewaarder van het onroerend goed, als een hulpfunctionaris van de rechter en met het oog op de bescherming van de regio's van de schuldeisers (die het actief hebben afgeslankt om de bevrediging van hun kredietwaardigheid te verkrijgen).
In dezelfde zin (maar ook bijvoorbeeld in het eerder genoemde n. 8695 van 2015) wordt gespecificeerd dat de eigenaar, om rechtmatig te kunnen handelen, dat moet doen als de bewaker van het onroerend goed, dat wil zeggen, hij moet die kwaliteit uitgeven aan de aanvraag tot beoordeling, anders is de aanvraag niet-ontvankelijk.
In overeenstemming daarmee werd ook vastgesteld dat als de enige eigenaar de status van bewaarder verliest, hij de handelingen met betrekking tot de huurovereenkomst die zijn gesloten zonder toestemming van de rechter (v. Cass. n. 8695 van 2015).



Video: How to Fix the Housing Crisis | Philosophy Tube ft. Mexie