De condominiumtuin en de regels voor gebruik, modificatie en distributie van onderhoudskosten

De condominiumtuin is een eigendom van alle condòmini en kan door hen voor hun eigen doeleinden worden gebruikt, of worden aangepast om het beter te gebruiken

De condominiumtuin en de regels voor gebruik, modificatie en distributie van onderhoudskosten

Gemeenschappelijke tuin

L 'art. 1117 van het burgerlijk wetboek, in de lijst van activa, installaties en diensten die als gemeenschappelijk eigendom moeten worden beschouwd - tenzij anders vermeld in de titels - wordt het tuinen.
Zoals bekend is (onder vele, Cass. 13 maart 2009, n. 6175), bevat de bovengenoemde bepaling een lijst die slechts exemplarisch en niet uitputtend is voor de gemeenschappelijke goederen.

Gemeenschappelijke tuin in een condominium


Dit betekent dat de categorie goederen maandelijks het kan groter worden, maar ook kleiner worden, in relatie tot elk specifiek geval.
Hoe?
Eerst en vooral het is noodzakelijk om naar de inhoud van de titels te kijken - beter dan de eerste titel van toewijzing van de eerste vastgoedeenheid door de oorspronkelijke enige eigenaar, of de condominium regelgeving gekoppeld aan de koopakte - die specificaties kan bevatten over wat als condominium moet worden beschouwd en wat niet.
Dit betekent dat een titel de. Kan uitsluiten condominialità van een in de techniek genoemd goed. 1117 c.c. of het verlenen van een dergelijke kwaliteit aan een ding dat niet daarin is aangegeven: een geval kan dat van tuinen zijn.
Het condominium, in de stilte van de handelingen, wordt bepaald door de functie uitgevoerd door de activa ten aanzien waarvan men zich afvraagt ​​over het onroerend goed.
Wanneer kan worden gezegd dat iets een gemeenschappelijke functie heeft? Dit gebeurt wanneer het object van de evaluatie een connotatie van aanneemt instrumentaliteit en / of functionaliteit met betrekking tot het genot van de exclusieve vastgoedeenheden.
de trap ze zijn instrumenteel voor het plezier van huisvesting als ze toegang bieden, of toestaan ​​dat het gebeurt met andere gemeenschappelijke goederen (bijvoorbeeld de zonnewering).
In relatie tot tuinen ja zei bij verschillende gelegenheden (ex. Trib. Como 29 juni 2007) dat hetzelfde kan worden gelijkgesteld met de binnenplaatsen en daarom - afgezien van verschillende bepalingen van de titels - als flatgebouwen worden beschouwd, als zij - zoals de bovengenoemde binnenplaatsen - de functie hebben om lucht en licht aan de vastgoedeenheden te geven, deze in of tussen de woningen te plaatsen gebouw en openbare straat.
Ai condominiale tuinen de bloembedden en, meer in het algemeen, de kleine siergroene gebieden moeten worden gelijkgesteld. Als hetzelfde hetzelfde is bij meerdere gebouwen, moet je het hebben over de tuin in supercondominiale eigendom.

Bestemming van de condominiumtuin

Wat is de functie van de condominium tuin we hebben het zojuist genoemd: het heeft er voornamelijk één decoratieve functie.
De tuin, met de beplanting, wordt gebruikt om een ​​deel van het gebouw aangenamer te maken, bijvoorbeeld de hoofdgevel, die lateraal of intern is.
Waar mogelijk in relatie tot bestaande ruimtes, kan de tuin ook een recreatieve en recreatieve bestemming aannemen. Er is geen gebrek aan voorbeelden van condominiale tuinen met bankjes, spelletjes voor kinderen en in het geval van bijzonder grote ruimtes, zelfs kleine paden voor korte wandelingen.
Al deze elementen, zonder enige twijfel, duiden op een duidelijke en precieze manier bestemming van de tuin als een plaats voor recreatie en rust. Deze bestemming, hoewel niet uitdrukkelijk vermeld in de koopakte, of in de kadastrale bevindingen, heeft zeker waarde zoals die feitelijk bestaat.

Gemeenschappelijk gebruik van de tuin


de feitelijke bestemming van een gemeenschappelijk goed wordt relevant geacht vanuit de code tot kunst. 1122-toegift cc betreffende de installatie van installaties voor de productie van energie uit hernieuwbare bronnen.
Er is geen reden om eraan te twijfelen dat dit niet in aanmerking moet worden genomen wanneer wordt besloten een mogelijke wijziging van het bestaande gebruik te evalueren.
De zaak betreffende het gebruik van de condominium tuin als een moestuin.
Dit gebruik is wettig?
Wat het geval van de parkeren, zelfs hier varieert het antwoord al naar gelang de context. Laten we kijken wat het betekent.
Als bijvoorbeeld uit de staat van de plaatsen (of uit de regulering van contractuele oorsprong) kan worden afgeleid dat het condominium tuin het enige doel is om het condominiumgebouw te versieren, het is duidelijk dat het gebruik ervan, al is het maar gedeeltelijk, om het te cultiveren, zijn bestemming verandert en daarom een ​​verboden gebruik van het onroerend goed integreert.
Wanneer echter niets is vastgesteld en niets kan worden afgeleid (denk aan een volledig ongebruikt gebied), kan dat gebruik als wettig worden beschouwd mits het niet schadelijk is voor het recht op gebruik van andere flatgebouwen, zoals aangegeven door "art. 1102 c.c.

Aanpassingen van de condominiumtuin

De tot nu toe gemaakte beoordelingen zijn nuttig om te bepalen met welke elementen rekening moet worden gehouden in de hypothese dat de wijziging van het beoogde gebruik van de condominium tuin.
Laten we beginnen bij de meest terugkerende case en misschien ook voor dit object van jurisprudentiële analyse: de verwijzing is naar de transformatie van de condominium tuin in parkeren ten dienste van condòmini.
Deze wijziging moet worden beschouwd als een verboden innovatie?
Herinneren eraan dat het instituut van innovaties - in condominium - van toepassing is op die veranderingen of installaties waarvan het resultaat het beoogde gebruik van een gemeenschappelijk goed verandert en dat dergelijke wijzigingen verboden zijn als ze de stabiliteit, de veiligheid van het gebouw, schaden, architecturale decoratie, of bepaalde gemeenschappelijke delen van het gebouw onbruikbaar maken voor het gebruik of het genot van zelfs een enkele condominium.
In dit opzicht is het antwoord niet duidelijk, maar hangt het af van de grootte van de verandering.
de Hof van Cassatie, geroepen om - met betrekking tot een zaak - vast te stellen of de wijziging van een deel van de tuin op een parkeerplaats in een condominium als een verboden innovatie moest worden beschouwd, werd dit uitgesloten.
De rechters van legitimiteit hebben de gelegenheid gehad om uit te leggen dat het in dit geval niet mogelijk was om die wijziging te beschouwen als een verboden innovatie om door de interventie te worden beïnvloed, was slechts een klein deel van de hoge bomen die in de tuin aanwezig waren, evenals een beperkt gebied uitbreiding tot de algemene.
Aangezien dit het geval is, zeiden de rechters in beroep, leidt de interventie niet tot een door de kunst verboden innovatie. 1120 c.c., aangezien de gedeeltelijke wederzijds van bestemming van de condominium tuin het brengt geen echte wijziging van het architecturale decor met zich mee, noch enige significante vermindering van het plezier en gebruik van het algemeen welzijn en ontleent het inderdaad aan een economische valorisatie van elke wooneenheid en een groter nut voor de flatgebouwen (Cass. 12 juli 2011 n. 15319).
De wijziging van het beoogde gebruik van de condominiumtuin in parkeren ten dienste van de vastgoedeenheden, moet het worden behandeld als een innovatie en daarom onderhevig aan de beraadslagende regels van de kunst. 1120 c.c...
Een verschil wijziging van het beoogde gebruik van de condominiumtuin - in elk geval niet toe te schrijven aan de veronderstellingen zoals uiteengezet in art. 1120 c.c. - in plaats daarvan is het onderhevig aan de veel zwaardere discipline die wordt gedicteerd doorart. 1117-ter cc Gravosa zowel qua convocatie, als met betrekking tot het quorum deliberative.

Onderhoud van de condominiumtuin en onkosten

Verduidelijk de fundamentele aspecten met betrekking tot eigendom en beoogd gebruik van de condominiumtuin, laten we nu zien wie kan beslissen over het onderhoud van dit gemeenschappelijke deel en op welke manier de uitgaven moeten worden gedeeld.
De primaire competentie wordt aan het hoofd van de vergadering geplaatst, die, zoals bekend, het collegiale orgaan is dat verantwoordelijk is voor het nemen van beslissingen met betrekking tot het gewone onderhoud van de gemeenschappelijke delen.

Tuinonderhoud


Gewoon onderhoud
wat bijvoorbeeld kan worden onderbouwd door de toewijzing van de zorg voor de groen condominium naar een tuinman. Een verantwoordelijkheidsgebied voor gewoon onderhoud wordt in elk geval doorgegeven aan de beheerder, zonder dat hij aan het einde van het lopende jaar over zijn werk hoeft te rapporteren.
de buitengewoon onderhoud van het gemeenschappelijke groen is in plaats daarvan de bevoegdheid van de vergadering, behalve in gevallen van urgentie, ten aanzien waarvan de beheerder de beschikkingsbevoegdheid heeft (artikel 1135, tweede alinea, c.c.).
Wat betreft de uitsplitsing van de kosten Tot slot, van de condòmini, mag niet uit het oog worden verloren dat, tenzij anders overeengekomen door alle betrokken partijen, deze moeten worden verdeeld volgens de duizendsten van eigendom.



Video: