Hoe de condominium-assemblage werkt

De vergadering is de plaats waar de belangrijkste beslissingen worden genomen voor het beheer van een condominium. Hoe werkt het na de inwerkingtreding van de hervorming?

Hoe de condominium-assemblage werkt

Concept van de vergadering

Assemblea condominiale

de soevereine plaats waar beslissingen worden genomen met betrekking tot het leven van het condominium het is de vergadering, die niets meer is dan een groep mensen die samenkomt voor de beslissing over aangelegenheden van gemeenschappelijk belang.
De vergadering bevestigt de doctrine, het is het opperste, bij uitstek orgaan van het condominium. Het is de stem van dit, het is zijn wil binnen de groep met onmiddellijke reflecties op de buitenkant. Het is een natuurlijk orgaan (waarvoor geen nominatie vereist is), structureel en permanent (Branca, Communion Condominium in gebouwenZanichelli, 1982).
Natuurlijk, structureel en permanent orgaan. Anders dan de bestuurder, die alleen onder bepaalde voorwaarden moet worden benoemd (zie artikel 1129 van het burgerlijk wetboek), bestaat de aandeelhoudersvergadering altijd en kan deze niet worden afgeschaft.
Van de vergadering wordt gezegd dat het een is orgaan van het condominium.
Het is twijfelachtig, onder de condominium wet geleerden, als de vergadering zodanig zou zijn of meer eenvoudig een ontmoeting van mensen.
Volgens recentere jurisprudentie, die het condominium elke juridische subjectiviteit ontkent (op de hele Heilige Stoel, 8 april 2008, nr. 9148), moet geneigd zijn tot de stelling van de eenvoudige ontmoeting van personen.
Het moet echter niet worden vergeten dat het Hof van Cassatie in het verleden de vergadering heeft gedefinieerd als het orgaan dat verantwoordelijk is voor het beheer en de bewaring van gemeenschappelijke dingen binnen de grenzen van de door de wet erkende attributen (dus Cass. 27 augustus 1991, n. 9157).
Wat de gedeelde aanpak ook is, het is zeker: voor tot een beslissing komen het is noodzakelijk om een ​​reeks regels te respecteren die kunnen worden gedefinieerd als de vormende procedure van de beraadslaagde vergadering.
In eerste instantie moeten we onderscheid maken twee soorten assemblage:
a) dat gewoon;
b) dat buitengewoon.
de competentie om de eerste te verzamelen het is alleen de beheerder die informeel door de appartementen kan worden gevraagd, maar zeker niet verplicht is om te bellen.
Natuurlijk herhaalde weigering kan leiden tot de herroeping van de bestuurder (ook door gerechtelijke middelen zie artikel 1129, twaalfde lid 1, van het Burgerlijk Wetboek), zonder te vergeten dat aangezien de gewone vergadering bevoegd is om te beslissen over de goedkeuring van de beheersrekeningen, deze moet worden bijeengeroepen minstens één keer per jaar, binnen zes maanden na de sluiting van het management, indien de beheerder niet het geval van een gerechtelijke herroeping wil tegenkomen.
In overeenstemming metart. 1135, eerste alinea, c. de assemblage van flatgebouwen, evenals de onderwerpen vermeld in de vorige artikelen (bijv. benoeming van bestuurders, innovaties, enz.):
1) bevestiging van de beheerder en van zijn salaris (volgens de hervorming van het condominium de volgende bevestiging de eerste afspraak moet worden beschouwd als automatisch nee.;
2) tot de goedkeuring van de raming van de uitgaven die nodig zijn tijdens het jaar en tot de relatieve verdeling tussen de flatgebouwen;
3) de goedkeuring van het jaarverslag van de beheerder en het gebruik van het actieve restbeheer;
4) op buitengewone onderhoudswerken en innovaties, die verplicht een speciaal fonds vormen waarvan het bedrag gelijk is aan het bedrag van het werk.
Deze thema's worden vermeld in de kunst. 1135 c.c. vind hun moment van discussie in de gewone vergadering.
Met in gedachten dat hetagenda andere is niet dat de set van de argumenten die moeten worden besproken tijdens de vergadering, het is mogelijk om te bevestigen dat de gewone vergadering een agenda heeft die gedeeltelijk door de wet wordt voorzien.
Naast dit type assemblage is er dat buitengewoon: het kan door de beheerder worden opgeroepen wanneer hij het nodig acht, of op zijn minst twee flatgebouwen die (ten minste) 1/6 van de maximale waarde van het gebouw vertegenwoordigen; zelfs in dit geval, ondanks de kracht van een impuls die aan flatgebouwen wordt verleend, de beheerder is niet verplicht om de vergadering bijeen te roepen.
In geval van ontkenning, in feite tien dagen zijn verstreken sinds het verzoek, appartementen kunnen zelfhulp bieden (art. 66 beschikbaar att. commerciële code.). De agenda van de buitengewone vergadering wordt volledig bepaald door de directeur.
Echter, in het geval dat hij de vergadering bijeenroept op verzoek van de flatgebouwen, volgens de jurisprudentie van de Supreme Court (Cass. 31 oktober 2008 n. 26336), zal worden gedwongen om deze items op de agenda te plaatsen.
Afgezien van de verschil in de onderwerpen die moeten worden bevraagd en over de evaluatie van de call-up gelegenheid zijn er geen andere eigenaardigheden tussen gewone en buitengewone aandeelhoudersvergaderingen.
Dus in beide gevallen, voor een soepel verloop van de vergadering, de vergadering in eerste oproep wordt regelmatig samengesteld met de tussenkomst van veel condominiums die tweederde vertegenwoordigen van de waarde van het hele gebouw en de meerderheid van de deelnemers in het condominium, terwijl in tweede oproep (te houden niet later dan 10 dagen na de eerste dag en in elk geval op de volgende kalenderdag, artikel 66 hierboven aangehaald) de aandeelhoudersvergadering over de tweede oproep wordt afgehandeld op een dag na die van de eerste en in ieder geval niet later dan tien dagen na dezelfde datum (artikel 1136, eerste en derde alinea van het burgerlijk wetboek); zij zijn de c.d. quorum constitutieve.

Procedure voor het bijeenroepen van de vergadering

Zodra het is gebouwd nodig om de vergadering bijeen te roepen en de agenda is geformuleerd zoals hierboven beschreven, moet de beheerder de datum van de vergadering meedelen.
In de praktijk is dit om deoproeping. Deze kennisgeving moet ten minste 5 dagen vóór de datum die is vastgesteld voor de vergadering (artikel 66, derde alinea, hierboven genoemd artikel) worden medegedeeld.
de verhouding van deze keuze moet worden geïdentificeerd in de mogelijkheid voor de condoom te komen op de dag van de vergadering voldoende voorbereid. Contrasten zijn ontstaan ​​met betrekking tot de definitie van de communicatie concept.
Volgens de heersende jurisprudentie voor communicatie moet worden begrepen dat de kennisgeving is ontvangen, aangezien het niet voldoende is om deze van de beheerder aan het postkantoor af te leveren.
Voor het begrip ontvangst is de verwijzing naar die c.d. legaal en niet de echte. Uiteindelijk zal de oproeping onverwijld worden meegedeeld als ten minste de kennisgeving van opslag van de envelop op het postkantoor zal worden gedeponeerd in de mailbox van de ontvanger. De wettelijk verplichte 5 dagen moeten als gratis worden beschouwd. Om te illustreren, als de aankondiging op 1 dag de vergadering wordt ontvangen, kan in eerste oproep niet plaatsvinden vóór de dag 7. De deadline kan worden verhoogd, maar nooit verlaagd, door de regulering van condominium.
Aangekomen op de dag van de vergadering en geverifieerd dat alle gerechtigd regelmatig zijn bijeengeroepen, is het mogelijk om de vergadering te starten.

Deelname aan de vergadering en resolutie

Elke rechthebbende kan persoonlijk deelnemen en bij volmacht (art. 67, eerste alinea, disp. commerciële code.).
de faculteit om de volmacht te verlenen kan worden beperkt, maar niet uitgesloten, door de condominiumverordening. In ieder geval is het dat verboden om de volmacht aan de beheerder te geven en in condominiums met meer dan twintig, kan de afgevaardigde niet meer dan eenvijfde van de condominiums en de proportionele waarde vertegenwoordigen (zie artikel 67 van het Burgerlijk Wetboek).
Als een appartement eigendom is van twee of meer mensendeze hebben recht op slechts één vertegenwoordiger (artikel 67, tweede alinea, disp en c.c.). Ter illustratie: denk aan de mede-eigenaren van het appartement; zij zullen ook beide kunnen deelnemen (omdat beiden moeten worden opgeroepen), maar slechts één kan stemmen.
Na elke discussie over de individuele items op de agenda zul je moeten stem om te beslissen wat te doen.
De stemming moet duidelijk zijn; de geheime stemming zou het niet toestaan ​​om het quorumbesluit te verifiëren dat vereist is voor de goedkeuring van de beslissingen. Elke vraag kan een verzoek indienen quorum verschillend in verband met het belang van het onderwerp: om als voorbeeld te dienen, vereisen de veranderingen in het architectonische decor eenstemmigheid van de toestemmingen van alle deelnemers in het condominium, of de goedkeuring van het managementverslag is voldoende, in de tweede oproeping, de stemming van de meerderheid van de aanwezigen die minstens een derde van de waarde van het gebouw vertegenwoordigen.
Na het debat en de stemming, we zullen de beraadslaging houden, wat niets meer is dan de beslissing van de vergadering over de besproken kwesties.
De wet vereist dat er resoluties worden opgesteld verbaal worden bewaard door de beheerder (het aantal minuten van de vergadering, zie art. 1136, laatste alinea, c.).
Eenmaal genomen, de resolutie is geldig en verplicht voor alle flatgebouwen, ook voor andersdenkenden (artikel 1137, eerste alinea, c.c.). De hervorming van het condominium, zelfs met het doel om een ​​beroep te doen op de resoluties, heeft de positie van de absenent gelijkgesteld aan die van de dissenting.
Degenen die geloven dat de resolutie niet voldoet aan de wet of met de regels van condominium kan een beroep indienen binnen 30 dagen die voor de huidige dissenters beginnen vanaf het moment van de resolutie, voor degenen die afwezig waren in de dagen van de communicatie.



Video: The Assemblage/25th Street: Invest in New York City through Crowdfunding