Hoe de naleving van het gebouw te controleren in geval van verkoop

Alvorens te kopen en verkopen, is het raadzaam om een ​​technicus in te huren om de stedenbouw en kadastrale conformiteit van het gebouw dat we willen kopen te verifiëren.

Hoe de naleving van het gebouw te controleren in geval van verkoop

Waarom de stedelijke en kadastrale conformiteit verifiëren

Voordat u een woning koopt, is het raadzaam om een ​​technicus te instrueren de bouw en de kadastrale overeenstemming ervan te controleren.

Om illegale bouw tegen te gaan, zegt de wet momenteel dat - op straffe van nietigheid van de wet - het niet mogelijk is om panden te verkopen of te kopen die niet voldoen aan het bouw-, stedelijk en kadastraal oogpunt: daarom, vóór de verkoop - of preciezer vóór de aankoop (omdat onregelmatigheden die niet vóór de akte optraden, de handeling ongeldig konden maken of in het beste geval door de nieuwe eigenaren moesten worden verholpen) - is het is essentieel om de conformiteit van de gekochte goederen te controleren, een nauwkeurig mandaat geven aan een vertrouwde technicus om alle noodzakelijke bewerkingen uit te voeren.
Nagenoeg de voorbereidende handelingen voor de eigenlijke handeling, en die we dan zouden kunnen noemen technische assistentie bij de aan- en verkoop van onroerend goed (uiteraard niet te verwarren met de makelaarsdiensten aangeboden door makelaars), deze omvatten:
- contacten en vergaderingen voorrondes van de betrouwbare technicus van de koper met de notaris rogante, met de makelaar (indien van toepassing), en met de technicus van een verkoper, met als doel de documentatie te verkrijgen die de legitieme status van het gekochte en verkochte onroerend goed bewijst;
- verzoek in de archieven van zowel de gemeente (of meer precies van de single desk for building, de private bouwdienst en dergelijke) als van de Catasto (New Urban Building Registry of NCEU) van deontbrekende documentatie;
- examen en studie van de genoemde documentatie;
- overeenkomsten met de notaris rogante voor het opmaken van de documentatie, die normaliter bestaat uit getekende en gestempelde planten en / of conformiteitsverklaringen die aan de akte zijn gehecht;
- verificatie van het gebouw en kadastrale regelmaat van het gebouw en het opstellen van de relatieve certificaten.

Controleer de naleving van de stedenbouw

Concreet betekent het verifiëren van de stedenbouwkundige conformiteit dus vergelijk de echte stand van zaken van een gebouw of een vastgoedeenheid met de legitieme staat, over het algemeen samenvallend met de project van de meest recente gestorte bouwpraktijk (of in zijn afwezigheid - dat wil zeggen, voor gebouwen en / of vastgoedeenheden die nog nooit in relatief recente tijden zijn getransformeerd in gebouwen) een kadastraal plan geschiedenis).
Voor dit doel is het onmisbare daarom erg belangrijk inspectie, die uiteraard eerst een nauwkeurige moet begrijpen visuele vergelijking tussen de legitieme staat en de werkelijke staat van de plaatsen, kennelijk gericht op het verifiëren van het mogelijke bestaan ​​van macroscopische discrepanties (zoals verdrongen partities, vensters of gebufferde deuren, enz.), en vervolgens de uitvoering van sommige monster maatregelen: het volledige geometrische onderzoek is eigenlijk alleen nodig als tijdens het vooronderzoek enkele verschillen worden gevonden.

Controleer de kadastrale overeenstemming

Net als wat er gebeurt voor de bouwconformiteit, is ook de kadastrale verificatie gebaseerd op de vergelijking tussen de werkelijke stand van zaken en de legitieme kadastrale status, samenvallend in dit geval met de weergave van de kadastrale planimetrie (of catastino) recenteren vervolgens bijgewerkt.
Uiteraard kunnen beide controles (bouw- en kadaster) tijdens dezelfde inspectie worden uitgevoerd, waardoor tijd wordt bespaard en vooral de verbinding tussen de meest recente bouwpraktijk en het kadastrale plan wordt gecontroleerd.

Mogelijke situaties

In het geval van succesvolle controles, kunt u doorgaan met de verkoop zonder problemen.

De uitkomst van de bovenstaande controles kan uit drie verschillende typen bestaan:
Veriche met positief resultaat - Het is het eenvoudigste geval: in feite is het gebouw of de vastgoedeenheid object van verkoop conform vanuit het oogpunt van zowel bouw als kadaster. Het is daarom meteen mogelijk om de bouw- en kadastrale conformiteitscertificaten volgens de hieronder beschreven methoden.
Gebouwconformiteitsverificatie met negatief resultaat - In andere gevallen zullen er enkele verschillen zijn, die over het algemeen (voor de appartementen) zijn bij het uitvoeren van interne wijzigingen zonder enige kwalificatie te presenteren. In deze gevallen zal het, alvorens tot verkoop over te gaan, noodzakelijk zijn om de situatie te regulariseren door een bouwpraktijk in te dienen voor amnestie, of, voor gemeenten die voorzien in het voorschrijven van kleine bouwmisbruiken, de procedures beschreven in dit artikel.
In de meer complexe gevallen, waar in plaats daarvan de beledigende werken voorzien hebben in de realisatie van volume- en / of oppervlakteverhogingen (nuttig of accessoire), lijkt de situatie beslist gecompliceerder en de te volgen procedure biedt de eerste verificatie van de mogelijkheid om 'misbruik, en de daaropvolgende presentatie van een bouwtitel in amnestie, bijna altijd belastend: deze verplichtingen vallen vanzelfsprekend op de verkopers.
Geheel ongeautoriseerde gebouwen - die over het algemeen met grote moeite en aanzienlijke kosten zijn schoongemaakt - kunnen uiteindelijk volledig onverkoopbaar zijn.
Controle van de kadastrale conformiteit met een negatief resultaat - Het gebrek aan overeenstemming kadastraal, volledig onafhankelijk van de compliantie van gebouwen (voor het optreden van deze situatie is het voldoende om de kadastrale variatie achter te laten na de presentatie van de bouwtitel en de uitvoering van het werk, vrij frequent vooral in de jaren '70 en ' 80) is veel eenvoudiger te beheren, omdat om de situatie te regulariseren het voldoende is om een ​​kadastrale variatie uit te voeren, mogelijk geassocieerd met een fusie en / of nieuwe onderverdeling (met als gevolg creatie of wijziging van ondergeschikten) indien nodig.

Certificaten van bouw en kadastrale conformiteit

Om het gebouw en de kadastrale overeenstemming van het bouwobject van verkoop aan te tonen, voegt de notaris gewoonlijk een specifieke verklaring in dit verband in, of vraagt ​​om het opstellen van een specifieke verklaring die bij de akte moet worden gevoegd, namelijk een bouw- en kadastrale conformiteitsverklaring.
Deze verklaring, uniek of onderverdeeld in twee korte afzonderlijke rapporten, moet bevatten:
- Identificatiegegevens van de certificerende technicus: beroepskwalificatie (architect, landmeter of ingenieur), fiscaal identificatienummer en registratienummer;
- Identificatiegegevens van het onroerend goed, dat zijn adres- en kadastrale uitersten;
- Voor de naleving van het gebouw i uitersten van de legitieme staat van het gebouw (dat wil zeggen de meest recente bouwpraktijk ingediend), terwijl voor de kadastrale overeenstemming het datum van de catastino meer bijgewerkt;
- Vermelding van de datum van inspectieen van de uitgevoerde bewerkingen (visuele inspectie, monstermetingen of volledige meting);
- Eindelijk het echte bouw en kadastrale conformiteitsverklaring.



Video: Reint Jan Renes: Kun je gedrag veranderen? | WURcast