Problemen met betrekking tot de condominium-verklaring

Het rapport is het laatste document van het jaar van condominiumbeheer, dat bepaalde wettelijk vereiste informatie bevat en kan worden aangevochten.

Problemen met betrekking tot de condominium-verklaring

Rapporteer functie

Eindrapport

De maat van condominiale bijdragen dat elke mede-eigenaar moet betalen voor de instandhouding en het genot van de gemeenschappelijke delen van een gebouw is vastgelegd in twee documenten; het gaat over het budget en de eindrapport.
In principe met de citaat, zoals de term suggereert, berekenen we van tevoren wat nodig is voor de levering van gemeenschappelijke diensten (bijv. stabiele verzekering, administratiekosten, verlichting en schoonmaakkosten, enz.).
In de loop van het jaar zal de geciteerde offerte dus de prijs zijn die moet worden betaald omdat vermoedelijk de beheerder (of degene die zich ertoe verbindt het condominium te beheren) moet spenderen.
Aan het einde van het jaarlijkse beheer moet de beheerder het managementaccount.
In dit geval zullen we het hebben over eindrapport om de eindevaluatie van de gemaakte kosten aan te geven en om te controleren of het betaalde bedrag voldoende, onvoldoende of zelfs overvloedig is.
Beide documenten zijn handelingen die moeten worden voorbereid door de beheerder en moeten worden ingediend bij de condominiumvergadering voor die van hen goedkeuring.
Deze goedkeuring moet worden overwogen geldig:
a) tijdens het eerste gesprekals de desbetreffende uitspraak wordt aangenomen door de meerderheid van de aanwezigen op de vergadering die ten minste 500 duizendsten vertegenwoordigen (zie artikel 1136, tweede alinea, c.c.);
b) in tweede gesprek, als het wordt goedgekeurd door de meerderheid van de aanwezigen op de vergadering die ten minste een derde van de waarde van het gebouw vertegenwoordigt (dat wil zeggen 333 duizendsten, zie artikel 1136, vierde alinea, c.c.).

Inhoud van het rapport

Referentienorm is de eerste alinea van de techniek. 1130-bis c.c. in gedachte waarvan:
De condominium-verklaring bevat de entry- en exit-vermeldingen en alle andere gegevens met betrekking tot de activa van het condominium, de beschikbare fondsen en eventuele reserves, die op zodanige wijze moeten worden uitgedrukt dat directe verificatie mogelijk is. Het bestaat uit een boekhoudkundig register, een financiële samenvatting, evenals een korte toelichting bij het management met een indicatie ook van de lopende relaties en hangende problemen.
Dit is een bepaling opgenomen in de burgerlijke code door de zogenaamde condominium hervorming; het heeft in wezen de aanwijzingen van de jurisprudentie over duidelijkheid, eenvoud en transparantie overgenomen. Dit is de betekenis die kan worden toegeschreven aan de uitdrukking die onmiddellijke verificatie mogelijk maakt.
Wat de verdienste betreft, is het goed om dat te specificeren het register het moet worden opgesteld volgens het contante criterium terwijl de financiële samenvatting volgens de relevante is.
Het is nuttig om dat te onthouden, volgensart. 1130 n. 10 c.c., is de beheerder verplicht om de verslag beheer van de vergadering binnen honderdtachtig dagen na het einde van het referentiejaar.
Als niet binnen deze termijn wordt voorgesteld, legitimeert elk condominium, zonder de voorafgaande passage van de algemene vergadering, om een ​​beroep te doen op het bevoegde gerecht (dat van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt) om de rechterlijke herroeping van de benoeming van de directeur te verkrijgen (artikel 1129 van het Italiaanse burgerlijk wetboek) ).

Gevolgen van de goedkeuring van de condominium verklaring

Rapport goedkeuring

Het gebeurt vaak dat ondanks de goedkeuring van de condominiumverklaring een of meer flats weigeren te betalen, omdat op hun eigen manier van het zien van de tellingen onjuist zijn of, erger nog, de kosten die erin zijn niet waar.
Wat te doen in deze gevallen?
wanneer de condoom heeft gelijk en wanneer, in plaats daarvan, is het vereist om de gevraagde bedragen te betalen?
Vóór de vergadering is het standaard gebruik, bevestigd door jurisprudentiële uitspraken, dat de beheerder de ondersteunende documenten voor uitgaven om een ​​discussie zo geïnformeerd mogelijk te maken tijdens de vergadering.
In de loop van de vergadering van de appartementen, besproken de management rapport, kan:
a) goedkeuren;
b) het niet goedkeuren;
c) vraag er een wijziging en goedkeuren die voortvloeit uit dit verzoek.
Met betrekking tot de niet-goedkeuring moet onderscheid worden gemaakt tussen de hypothese van de onmogelijkheid om goed te keuren voor het niet bereiken van de meerderheden vereist door die van de afwijzing sic et simpliciter van rekeningen.
De eerste hypothese volgt op de noodzaak van een nieuwe oproep om de rekeningen opnieuw onder de aandacht van de assise te brengen.
Wat betreft het geval afwijzingaan de andere kant zal moeten worden beoordeeld of de veronderstelling niets anders heeft vastgesteld of dat in plaats daarvan de correcties op de managementrekening zijn gevraagd (beschouw de niet-erkenning van sommige buitengewone niet-dringende uitgaven).
In het eerste geval, bij het ontbreken van nuttige aanwijzingen die ons de redenen voor het gebrek aan goedkeuring doen begrijpen, is het niet verkeerd om aan te nemen dat de directeur de vergadering opnieuw moet samenroepen om een ​​nieuw besluit toe te staan ​​(de vervanging van de resolutie is volledig legitiem indien gedaan met de nodige meerderheden voor het ondervraagde enkele punt).
In de hypothese van verzoek om wijzigingen, de beheerder moet het rapport wijzigen en de laatste presenteren aan de vergadering voor de goedkeuring ervan.
Het is nuttig om te onthouden dat de vergadering, met de gunstige stem van de meerderheid van de aanwezigen van minstens 500 duizendsten, kan beraadslagen over de herziening van de condominium-boekhouding voor een of meer specifiek geïdentificeerde lijfrentes. De kosten voor de audit moeten worden verdeeld over alle appartementen volgens de duizendsten van eigendom (artikel 1130-bis van het burgerlijk wetboek).
Wat gebeurt er eens goedgekeurd? verslag?
De wet is duidelijk in het bevestigen dat het Resoluties van aandeelhouders zijn verplicht voor alle flatgebouwen (artikel 1137 van het burgerlijk wetboek).
Dit betekent dat afwezigheid, onthouding en afwijkende meningen, zoals de gunstige, zullen moeten respecteer de resolutie en, daarom, misschien de debetaanpassingen betalen die zijn goedgekeurd.
Met de vragen geformuleerd aan het begin is het antwoord heel eenvoudig: voor betwist de graven, condòmini moet de resolutie betwisten waarmee ze zijn goedgekeurd.
Dit betekent dat als u de hypothese kunt stellenvernietigbaarheid van de resolutie afwezig, onthouden en afwijkende meningen kunnen zich verzetten op de manier en binnen de voorwaarden die in de artikelen zijn uiteengezet 1137 c.c.
In het geval dat, aan de andere kant, de nietigheid van de beslissing van de assise, kan de gerechtelijke actie worden gestart op elk moment en door iedereen die geïnteresseerd is (met inbegrip van gunstige condominiums).
zonder het beroep en tot de definitieve uitspraak die over de kwestie beslist, kan geen condominium de beweerde oorzaak van ongeldigmaking van de resolutie naar voren brengen om niet aan het te voldoen (en daarom niet om de condominiumlast te betalen); op deze manier zou hij zichzelf blootstellen aan een gerechtelijke actie wegens achterstallige betalingen wegens het niet betalen van de condominiumkosten volgens art. 63 beschikbaar att. cc
Het is duidelijk dat in het geval vanberoep de rechter kan, op verzoek, de doeltreffendheid van de goedkeuringsresolutie van de rekeningen opschorten.
Alleen in dit geval het condominium zou worden vrijgesproken om te betalen wat wordt betwist, tot aan de definitie van het vonnis.

False eindrapport

Wat zijn de gevolgen met betrekking tot de geldigheid van de resolutie van goedkeuring van het rapport, als blijkt dat hetzelfde onwaar is, dat wil zeggen dat het onware items (invoer of kosten) bevat? Wat zijn de gevolgen voor de beheerder?
De ingevoerde gegevens in het document accountant ze moeten worden weergegeven in de documentatie bij de beheerder. Eigenlijk als in verslag er wordt gezegd dat er in het jaar 2015 € 1.000, - werd uitgegeven voor liftonderhoud. Onder de facturen in het bezit van de beheerder moeten er veel (of één) zijn die feedback geven aan dat cijfer.
Hetzelfde geldt voor de inkomsten: als Tizio € 100 heeft betaald, moet het exacte bedrag van zijn betaling in de verklaring worden vermeld.
We zijn gewend om te redeneren in termen van het uitdagen van de stelling voor fouten in de uitsplitsingscriteria. Wat gebeurt er echter als we ons realiseren dat de verklaring is vals? Met deze uitdrukking willen we verwijzen naar een leugenachtige rapportage, die verschilt van de onderliggende realiteit.

kasstroomoverzicht

Denk er eens over na niet-erkende betalingen of erger met ingevoegde en nooit gemaakte kosten. In dit geval moet de verklaring als nul worden beschouwd.
Het is de moeite waard om te onthouden dat, volgens de Cassatie, dat moet worden overwogen null de beslissingen zonder de essentiële elementen, met een onmogelijke of ongeoorloofde object (in strijd met de openbare orde, moraliteit en goede zeden), met een object dat niet valt onder de bevoegdheid van de vergadering, die individuele rechten, dingen, diensten beïnvloeden gemeenschappelijk of op de exclusieve eigendom van elk van de flatgebouwen of anderszins ongeldig in relatie tot het object (Court of Cassation, U.S. 4806/05).
een resolutie die een valse verklaring goedkeurt (voor fraude of schuld van zijn redacteur) is nietig als nadelig voor het recht van het condominium om de exacte boekhoudkundige status van het team te kennen.
Als er dan elementen waren die nuttig waren om een ​​hypothese te maken bedrog, kon elk condominium de condominiumbeheerder voor de misdaad melden zoals bedoeld in art. 640 p.p. dat wil zeggen voor oplichterij.

Rapportering en anticipatie van de beheerder

Soms, voor behoeften aan snelheid en urgentie, de beheerder moet anticiperen op sommen geld voor het condominium.
In dit geval, ook met inachtneming van de regels over het mandaat, moet de condòmini de voorschotten aan de agent terugbetalen, met wettelijke belangen vanaf de dag dat ze werden gemaakt (artikel 1720, eerste alinea, c.c.).
Om de vergoedingnatuurlijk, moet de wettelijke vertegenwoordiger van de flats aantonen dat zij de sommen hebben voorzien.
Het Supreme Court heeft dat herhaaldelijk gezegd met betrekking tot de besluiten van de condominium aandeelhoudersvergadering, heeft de goedkeuring van de verklaring de waarde van het erkennen van de schuld met betrekking tot de specifiek vermelde passieve punten.
Daarom betekent de goedkeuring van een kasrapport dat een tekort vertoont tussen uitgangen en ontvangsten niet dat, door deductieve middelen, het feit dat het verschil door de beheerder is betaald met eigen geld, of dat het toch schuldeiser van het condominium voor het corresponderende bedrag, aangezien de erkenning van schuld, hoewel deze zich ook in een onuitgedrukte vorm kan manifesteren, nog steeds een wilswil vereist voor een object dat specifiek onderworpen is aan het onderzoek van het collectieve lichaam, geroepen om zichzelf uit te spreken erop (Ook Cass. 9 mei 2011 n. 10153).
de verslagdaarom moet de beheerder, om op deze manier door de beheerder te worden gebruikt, de specifieke aanduiding bevatten van de bedragen waarvoor hij de voorschotten heeft gedaan.

Overheidsrapport en privacy

Condòmini kan klagen over hun blessure recht op privacy gegeven door het feit dat eventuele schulden aan het condominium zijn opgenomen in de condominium-verklaring?
De vraag is in wezen aan de Privacy garantie die negatief reageerde.
De Autoriteit voor de bescherming van persoonsgegevens heeft dit kunnen specificeren ook om de controles uit te oefenen op de juistheid van het verschuldigde bedrag als bijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en voor de uitoefening van de gemeenschappelijke diensten, kan elke deelnemer worden geïnformeerd over het bedrag van het verschuldigde bedrag van de anderen; volgens de regels over het mandaat, die (door constante jurisprudentie) toepassing vinden om de relatie tussen de deelnemers en de beheerder te regelen, informeert dit de individuele deelnemers over eventuele tekortkomingen, beide in de gebruikelijke vorm van het jaarverslag (artikel 1130 cc), evenals, op elk moment, na de uitoefening van de toezichthoudende en controlerende bevoegdheid van elke deelnemer in het condominium over het beheer van onroerend goed, diensten en gemeenschappelijke voorzieningen (zie Cass., 26 augustus 1998, n. 8460, Cass., 29 november 2001, nr. 15159, zie ook, Provision of Garante 16 juli 2003) (Provv. Garant op 18 mei 2006).
In de praktijk niet alleen het enige condominium moet indienen om in de verklaring zijn boekhoudpositie ten opzichte van het bedrijf te vermelden, maar moet ook, als legitiem, individuele verzoeken van een van zijn buren aan de beheerder tolereren.



Video: Micha Kat spreekt met Crimesite