Juridische gemeenschap tussen echtgenoten en voorlopige verkoop zonder handtekening

Als de voorlopige verkoop in de communie echtgenoten vermeldt, maar niet door een van hen is ondertekend, is deze ongeldig of is deze ongeldig? De Cassatie heeft de zaak naar voren gebracht.

Juridische gemeenschap tussen echtgenoten en voorlopige verkoop zonder handtekening

Verkoop van een woning in gemeenschap tussen echtgenoten

Zoals we weten, is een van de regimes die het vermogen van de echtgenoten regelen, dat van legale communie.
In dit regime zijn de activa die in de communie vallen onderworpen aan bepaalde regels, in het bijzonder wat betreft hier, met betrekking tot de daden van buitengewone administratie, wat zeker de verkoop van een goede en dus ook de handeling waarmee de partijen zich verbinden om die verkoop uit te voeren, dat wil zeggen de voorafgaand van verkoop.
Wat gebeurt er als deze regels niet worden gerespecteerd?
Wat gebeurt er, vragen we hier in het bijzonder, als de handeling niet is ondertekend door beide echtgenoten?
Er is een regel die voorziet invernietiging van het contract dat door slechts Ă©Ă©n van de twee wettelijk vastgelegd is, en wordt aangeboden doorart. 184 c.c.
Maar zoals we binnenkort zullen zien, kan deze norm niet altijd worden toegepast.
Het onderwerp presenteert verschillende concrete gevallen en voor elk geval veel verschillende oplossingen.
Daarom behandelen we vandaag een specifieke zaak en het antwoord dat het Hof van Cassatie heeft gegeven met de zin n. 8525/2018.

Verkoop zonder toestemming van de echtgenoot


De zaak specifiek betreft de voorlopige overeenkomst voor de verkoop van een goed in gemeenschap van beide echtgenoten; in dat contract, dat zal komen ondertekend alleen van een van de twee, de andere afwezig zijnde, kom vermeld beide mede-eigenaars.
Het verkoopcontract wordt niet bereikt en, na verloop van tijd, stemt de promissary aankoper in de rechtbank in met de echtgenoot - ondertekenaar van de akte - in zijn eigen recht en als bewaker van de verbannen vrouw; toen werd de beschermer van de dame ook in het vonnis opgericht om haar te smeken ongeldigheid en, als alternatief, vraag de uitspraak van devernietiging van het contract, aangezien dit alleen werd ondertekend door haar echtgenoot, in strijd met de artikelen 184 en 377 c.c.; proefschrift onderschreven door de overeengekomen ondertekenende echtgenoot.
de De rechtbank verwelkomt het verzoek attorea met de motivatie van de vertraging van de actie van annulering ex art. 184 c.c. - aangezien de wet slechts Ă©Ă©n jaar toestaat voor het experiment van de actie van annullabilitĂ  - en de niet-toepasbaarheid van de kunst. 377 c.c. - die bestraft het verzuim van de rechtbank om de handtekening van de voogd te ondertekenen - en de echtgenoot niet heeft laten optreden als voogd.
De situatie komt dan vernietigd in hoger beroep en, zoals we zullen zien, bevestigd in de Cassatie.
Alvorens de oplossing te kennen die door het Hof van Cassatie met de bovengenoemde zin wordt gegeven, laat ons premissen zoals altijd sommigen knikt handig om de aspecten beter te begrijpen wettelijk van het verhaal.

Echtgenoten, communie en verkoop van onroerend goed

de goederen die onder de wettelijke communie vallen (zie artikel 177 en volgende paragrafen) zijn onderworpen aan een bijzondere discipline.
Wat ons betreft, terwijl de handelingen van de gewone administratie alleen kunnen worden uitgevoerd door een echtgenoot, integendeel, handelingen van buitengewone administratie ze moeten gezamenlijk worden uitgevoerd (zie artikel 180 van het burgerlijk wetboek); geeft in het bijzonder aan dit laatste aspect de kunst. 180, co.2 c.c. dat:

de voltooiing van handelingen die de normale administratie overschrijden, evenals de ondertekening van contracten waarmee zij persoonlijke rechten van genot toekennen of verwerven en de vertegenwoordiging in de rechtbank voor de gerelateerde aandelen zijn gezamenlijk aan beide echtgenoten art. 180, co.2 c.c.

Annulering van het koopcontract van het goede in de gemeenschap

L 'art. 184 c.c. voor acts waarvoor de toestemming is noodzakelijk, de echtgenoot wiens toestemming niet is uitgesproken en die de handeling niet heeft gevalideerd, kan binnenjaar, handel om deannulering (als het gaat om onroerende goederen of roerende goederen vermeld in artikel 2683 van het Burgerlijk Wetboek).

Annulering van het verkoopcontract


Het jaar loopt vanaf het moment waarop de echtgenoot kennis heeft gekregen van de handeling en in elk geval vanaf de transcriptie van de akte naar de openbare registers.
Als de akte niet wordt overgeschreven en de echtgenoot het niet heeft geweten vóór de ontbinding van de communie, loopt het jaar van de ontbinding.

Voorlopige en specifieke implementatie van de verplichting

Eindelijk, een knipoog naar de actie om deexecutie in de specifieke vorm van de verplichting om een ​​contract te sluiten, voorzien door art. 2932 van het Burgerlijk Wetboek.
Dit is in het kort de mogelijkheid die door ons rechtssysteem wordt erkend aan wie, bijvoorbeeld. heeft een voorlopig contract ondertekend, te verkrijgen door tussenkomst van de rechter de implementatie van die verplichting toen aangenomen.
We herinneren ons in feite dat het voorlopige contract (zie artikel 1351 c.c.) het contract is waarmee de partijen ze verbinden zich om later een contract te bedingen.
Tekstueel, de kunst. 2932 c.c. Het luidt als volgt:

I. Indien de persoon die verplicht is een overeenkomst te sluiten, de verplichting niet nakomt, kan de andere partij, indien mogelijk en niet uitgesloten van de eigendom, een straf verkrijgen die de gevolgen van de niet gesloten overeenkomst veroorzaakt.
II. In het geval van contracten die de overdracht van eigendom van een bepaald ding of de grondwet of overdracht van een ander recht beogen, kan de aanvraag niet worden aanvaard, als de partij die het heeft voorgesteld zijn dienst niet of niet uitvoert het wordt aangeboden volgens de wet, tenzij de dienst nog verschuldigd is. art. 2932 c.c.

Onroerend goed verkoop niets als u een echtgenoot ondertekent, maar beide worden genoemd

De prognose waarnaar wordt verwezenart. 184 c.c. betreft de gevallen van vernietiging en niet van nietigheid; daarom zijn dit minder ernstige gevallen en om deze reden is de remedie door de wet onderworpen aan een termijn; de vordering tot nietigverklaring is daarentegen onaantastbaar en kan dus niet worden beëindigd (zie artikel 1422 van het burgerlijk wetboek), omdat het om een ​​ernstiger gebrek aan de overeenkomst gaat.
En het is om deze reden dat het Hof de beslissing van het hoger beroep zal bekrachtigen: erkenning van een nietigheid geval en niet de nietigverklaring van het contract.

Onroerend goed in juridisch partnerschap


Het Hof heeft inderdaad opgemerkt dat de kunst. 184 c.c. kan in het onderhavige geval niet worden toegepast, hetgeen niet eenvoudig wordt gekenmerkt door deafwezigheid van de toestemming van een van de twee; maar ook voor de vermelding van beide in de handeling.
Het Hof van Beroep heeft geoordeeld dat de niet-toepasselijkheid van de kunst. 184 c.c.

het vloeit voort uit het feit dat deze bepaling de hypothese regelt waarin de echtgenoot autonoom over het algemeen belang beschikt, en daarom toepassing vindt in de verschillende gevallen waarin de echtgenoot de situatie van de gemeenschap niet openbaar maakt, zich presenteert als enige eigenaar of verklaart ook namens hem te handelen van de andere zonder de bevoegdheden te hebben (Box nr. 8525/2018).

Het Hof van Cassatie benadrukt dat het Hof van Beroep heeft verwezen naar de

rechtsbeginsel (uitgesproken met betrekking tot het identieke geval van onderhandeling, en nooit specifiek ontkend door de latere jurisprudentie van de legitimiteit) krachtens dewelke, krachtens het eigendomsregime van legale communio, de bepalingen van art. 184 kabeljauw. civ. (volgens welke "de handelingen verricht door een echtgenoot zonder de noodzakelijke toestemming van de andere echtgenoot en niet gevalideerd door deze indien zij betrekking hebben op een onroerend goed of een roerend goed als opgesomd in artikel 2683") veronderstellen dat de effectieve autonome voorziening van een gemeenschappelijk goed slechts door een van de echtgenoten is het dus niet van toepassing in het geval waarin, zoals in het onderhavige geval, alle contractanten op de hoogte zijn van de gemeenschap van vermogensbestanddelen tussen de echtgenoten en deze beide als verkopers in het contract voorkomen, mits in dit geval de het niet instemmen met een van de twee verhindert de opkomst van een geldige verplichting zelfs tegen de ander "(Cassatie nr. 3647 van 2004) (Box nr. 8525/2018).

Het is dus terecht dat het Hof van Cassatie terecht de toepassing van art. 184 c.c

die (bij het voorbereiden van de specifieke bescherming van de afwijkende echtgenoot) veronderstelt dat een van de echtgenoten effectief effectief autonoom een ​​gemeenschappelijk goed verstrekt; deze situatie, zeker niet vergelijkbaar met die van de soort, waarin het niet verlenen van de toestemming van een van de echtgenoten, uitdrukkelijk aangegeven in de wet als aannemer, nooit de totstandkoming van een geldige verplichting heeft toegestaan, zelfs niet ten koste van de andere in afwachting van de nietigheid van de overeenkomst wegens gebrek aan deze essentiële vereiste (artikelen 1325 en volgende van het Burgerlijk Wetboek) (Hof van Cassatie nr. 8525/2018).

De afwezigheid van een vereiste aangegeven als essentieel art. C. 1325, dwz toestemming, is in feite een oorzaak van ongeldigheid van het contract, volgens art. 1418 c.c.
De bijzonderheid van de zaak in kwestie, aldus de Rekenkamer, is

- echter, bij gebrek aan enige vermelding in de akte van hetzij het patrimoniale regime van de echtgenoten die verkopers beloven, hetzij vrijwillige en / of wettelijke vertegenwoordigingsbevoegdheden (ook vanwege de staat van verbod van de aannemer mevrouw M.) op de ondertekenende echtgenoot (Cass. 8525/2018).

in tegenstelling tot andere frequente gevallen in de jurisprudentie, het feit dat we hier een geval hebben waarin de echtgenoot is

contracterende partij in alle opzichten, waarvan de naam in de kop verschijnt als in de inhoud van de handeling, zonder de ondertekening te volgen, en aldus een contractuele figuur vormt met betrekking tot de discipline van rechtsmiddelen die door art. 184 van de code; en dit (zoals correct aangegeven door het Hof van Beroep) bij gebrek aan enige reden om de toewijzing van de derde contractant en ondertekenaar van de handeling te bevoorrechten, goed op de hoogte van de onvolledigheid van de bereikte overeenkomst en dus van de ondoeltreffendheid van de handeling ( Cassatie nr. 8525/2018).

Het Hof verwerpt evenzo elke opmerking betreffende de normatieve preclusies gegeven door de staat verbod van de dame: alleen de afwezigheid van verwijzingen, in de daad, naar deze staat en integendeel de verwijzing van zijn naam in de kop bevestigt de interpretatie volgens welke het in de bedoelingen van de aannemers was dat alle mede-eigenaars deelnamen aan de bepaling van de daad en niet alleen een, met of zonder de andere.



Video: 179th Knowledge Seekers Workshop July 6, 2017