Lease en verandering van eigenaar

In geval van verkoop van het gehuurde kan de huurder zich alleen tegen de nieuwe eigenaar verzetten indien er objectieve elementen zijn die door de wet zijn aangegeven.

Lease en verandering van eigenaar

Bepaalde datum

de datum

Hoe worden de relaties tussen huurder en eigenaar, oud en nieuw, geregeld in het geval van verkoop van het gehuurde? De huurovereenkomst is tegenstelbaar naar de nieuwe koper?
We stellen dat de relatie is anderszins aangepast afhankelijk van of de nieuwe koper zou moeten rekening houden met van het bestaan ​​van het contract of als u in plaats daarvan kunt handelen alsof het contract niet bestond.
Er zijn objectieve elementen in wiens aanwezigheid de wet de eerste of tweede hypothese opnieuw verbindt.
Allereerst is het goed om te zeggen dat de huurovereenkomst alleen door de huurder kan worden tegengeworpen aan de nieuwe koper bepaalde datum vóór de verkoop (v. art. 1599 c.c.).
Vertaald in eenvoudigere woorden betekent dit dat de huurder alleen tegen de nieuwe koper de aanwezigheid van de huurovereenkomst kan bevestigen als het onbetwistbaar zeker is dat het contract al op een bepaalde datum bestond voorzijde naar die van het verkoopcontract voor onroerend goed.
Wat een bepaalde datum aan een derde partij verleent, is duidelijk niet de eenvoudige geschreven vorm.
Het spreekt voor zich dat zekerheid eerst kan worden geboden door een derde die bevoegd is volgens de wet.
In deze zin wordt er gezegd dat schrijven is wettelijk erkend wanneer het abonnement komt geverifieerd door een notaris of een openbare ambtenaar, die verklaart dat het abonnement in zijn aanwezigheid is gedaan (v. art. 2703 c.c.).
Bij afwezigheid van authenticatie wordt de bepaalde datum toegekend door de registratie. Registratie vindt plaats op het registratiekantoor en in dit geval de datum die kan worden overwogen sommige voor de wet is het die waarin de registratie plaatsvindt (v. art. 2704, co.1).
Bovendien is de registratie van de huurovereenkomst op straffe van vervaldatum verschuldigd ongeldigheid van het contract, in alle gevallen, met uitzondering van het duurcontract minder dan dertig dagen.
Dus in werkelijkheid, met betrekking tot de huurovereenkomst, wordt de bepaalde datum normaliter gegeven door de registratie van het contract bij de burgerlijke stand.
In afwezigheid van de eerste twee voorwaarden (authenticatie of registratie), wordt de bepaalde datum toegeschreven om te beginnen met die momenten die op een onbetwistbare manier de stand van de techniek van het document aangeven (zoals het overlijden of de fysieke onmogelijkheid om het contract voor één of beide partijen te ondertekenen, de reproductie van de inhoud van de akte in openbare akten) (v. art. 2704 c.c.).
Zoals bekend, ook de transcriptie in vastgoedregisters maakt het de derde partij afdwingbaar; inderdaad, voor die daden die volgens de wet (v. art. 2643 c.c.) moet worden getranscribeerd, alleen de transcriptie maakt het mogelijk om zich tegen de handeling te verzetten tegen de derde partij (v. Artikelen. 2644 c.c.).
Maar de huurcontract het moet alleen worden getranscribeerd als het langer dan negen jaar duurt (v. art. 2643, n. 8 c.c.). Daarom, als de lease-overeenkomst niet wordt getranscribeerd, kan deze worden tegengegaan voor de maximale duur negen jaar.
Dit alles is natuurlijk onoverkomelijk als de partijen, de verkoper en de koper het daarover eens zijn en de koper ermee instemt om aan de huurovereenkomst te voldoen.

Gevolgen van het ontbreken van een bepaalde datum

de nieuwe eigenaar stelt zichzelf voor

De koper is in ieder geval verplicht om de huurovereenkomst te respecteren als dat zo is bezet in die zin naar de verkoper toe.
Als aan de andere kant de bepaalde datum ontbreekt en de koper geen enkele verbintenis heeft aangegaan, kan hij dat wel ontslaan, dat is stuur weg de huurder, maar deze laatste kan bij de verhuurder represailles nemen om de vergoeding van schade onmiddellijk vanwege het ontbreken van een bepaalde datum (v. art. 1601 c.c.).

Gevolgen van de aanwezigheid van de bepaalde datum

Als in plaats daarvan de bepaalde datum resulteert, dan is de koper overneemt in de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit het contract en dit vanaf het moment van aankoop van het onroerend goed.
Dit geldt echter alleen voor het contract en niet bijvoorbeeld voor de overeenkomsten tot wijziging van dat contract, die de oorspronkelijke partijen mondeling hebben aanvaard, dus zonder een bepaalde datum (cf. Cass. n. 2751/2015).
Volgens de jurisprudentie heeft een dergelijke vervanging van het nieuwe ten opzichte van de oude eigenaar, die tijdelijk werd geïdentificeerd op het moment van ondertekening van het contract, geen terugwerkende kracht: daarom is verkregen dat de koper moet als derde worden beschouwd met betrekking tot de verplichtingen die al zijn geperfectioneerd en vervallen ten gunste van de originele onderdelen tot de dag van verwerving (kadernr. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).
Volgens een oriëntatie die constant lijkt het principe vastgesteld door art. 1602 kabeljauw. civ., impliceert dat de leasingratio in twee afzonderlijke perioden is verdeeld, waarbij het enige contract de gevolgen ervan uitlegt jegens de persoon die op dat moment de hoedanigheid van eigenaar heeft (zie cass. 22669/04, Box nr. 8329/01, Box nr. 15021/04), met als gevolg dat de opvolging van de koper, onverminderd verschillende overdrachtsovereenkomsten, toegestaan ​​is in ons rechtssysteem als uitdrukking van het beginsel van contractuele autonomie van de niet de overdracht aan de nieuwe eigenaar van de debet- en kredietsituatie, die de vorige eigenaar heeft verworven, in de periode voorafgaand aan de aankoop van het geleasde actief (Cass. n. 2751/2015).
de clausule waarmee de partijen bepalen dat het contract kan smelten in geval van verkoop van de goederen (zelfs indien geleverd doorart. 1603 c.c.) è niets door uitdrukkelijk te voorzien inart. 7, Wet 392/1978 (zelfs als in de jurisprudentie uitzonderingen zijn vastgelegd, bijvoorbeeld in de zin Cass. SS.UU. n. 458/94in geval van faillissement).



Video: Wat RUITERS denken #7 | Zaressa