Legitieme ondergeschikte de effectiviteit van de voorlopige tot de toekenning van de lening

Voor het Hof van Cassatie is de clausule die de doeltreffendheid van het voorlopige contract ondergeschikt maakt voor de aankoop van een eigendom aan de toekenning van de lening legitiem.

Legitieme ondergeschikte de effectiviteit van de voorlopige tot de toekenning van de lening

Voorlopige aan- en verkoop van vastgoed en lening

È mogelijk ondergeschikt maken aan de effectiviteit van a voorafgaand van het kopen en verkopen van een woning bij de concessie van de lening?
De vraag is zeker interessant, omdat deze in de praktijk vaak voorkomt.

Leningovereenkomst voor de aankoop en verkoop van onroerend goed


In feite, als het enerzijds duidelijk is dat in de overgrote meerderheid van de gevallen de persoon die om de hypotheek vraagt ​​om een ​​eigendom te kopen (des te meer als het het huis is) het eigendom niet op eigen kracht kan kopen, dat is niet het geval liquiditeit (in feite zijn er zeker minder gevallen van degenen die om de lening vragen, ondanks dat ze de liquiditeit hebben omdat ze deze bijvoorbeeld willen toewijzen aan een andere of in ieder geval niet verstoken willen blijven), maar tegelijkertijd is het antwoord op de vraag niet zo voor de hand liggend.
In feite wordt het verzoek om de doeltreffendheid van het voorlopige contract ondergeschikt te maken aan de voorwaarde om de lening toe te kennen, vaak niet door de verkoper aanvaard.
De koper die de genoemde clausule in het contract wil opnemen, ondervindt dus een belangrijke druk in de tegenovergestelde richting. Ja, omdat de verwachting van de lening de verkoper dwingt te wachten.
Op dit punt drukte het Hof van Cassatie zichzelf uit met de zin n. 22046, gepubliceerd op 11 september 2018, waarbij de betreffende clausule als legitiem wordt beschouwd.
Laten we eens kijken waarom het Hof tot deze conclusie is gekomen door een paar opmerkingen te maken over het voorlopige contract en de opschortende voorwaarde voor de effectiviteit van het contract.

Het voorlopige contract

de voorlopig contract het is in wezen het contract waarmee de partijen zich verbinden om daarna een ander contract te ondertekenen, waarbij sommige of alle elementen worden verstrekt.

Contract abonnement


Het voorlopige contract bij uitstek is dat rechtstreeks naar de verkoop van een onroerend goed.
In dit geval verbinden de partijen zich derhalve om de koopovereenkomst binnen een bepaalde tijd te ondertekenen: daarom gaat pas in die volgende overeenkomst de eigendom van de ene persoon naar de andere over; met de eerste verbinden de partijen zich ertoe om de handtekening van de tweede te behalen.
Het is duidelijk dat het niet respecteren van de verbintenis gevolgen heeft voor de twee partijen; Gevolgen die kunnen variëren afhankelijk van het specifieke geval en afhankelijk van wat de partijen hebben vastgelegd op grond van een contract (bijvoorbeeld de boetebeding op grond van artikel 1382 van het burgerlijk wetboek).
Als de effectiviteit van het contract echter achtergesteld is, en dus de werking van de daarin aangegane verplichtingen, op voorwaarde dat de bank de lening verstrekt, is het vanzelfsprekend dat, in het geval dat dit niet gebeurt, niet alleen de bepaling van de lening wordt nageleefd. definitief, maar dit zou op een pijnloze manier gebeuren (of op zijn minst zou gebeuren) voor de veelbelovende koper (bedenk echter dat we in ieder geval rekening moeten houden met het specifieke geval en de contractuele voorwaarden).

De opschortende voorwaarde voor de effectiviteit van het contract

We hebben gezegd dat de betreffende clausule er een zou bevatten opschortende voorwaarde van de effectiviteit van het contract. De vraag die vervolgens in logische volgorde voorkomt, is of een voorlopig contract een voorwaarde kan bevatten.
Op deze vraag antwoordt het Hof van Cassatie in de zin in kwestie ja (volgens een beginsel dat reeds is vermeld in de precedenten waarnaar het verwijst), aangezien alleen de winkels waarvoor dit verbod uitdrukkelijk in de wet is voorzien, geen voorwaarde kunnen bevatten.

Residentiële aankoop


De voorwaarde, samen met de termijn en de last, is een toevallig onderdeel van de juridische transactie: als een toevallig element kan het alleen in de overeenkomst aanwezig zijn op de wil van de partijen (wanneer de wet zijn voorspelling niet verbiedt); het is dus verschillend van de essentiële elementen, waarvan het ontbreken integendeel de geldigheid van het contract zelf aantast.
De voorwaarde (zie artikelen 1353 en volgende van het Burgerlijk Wetboek) is een toekomstig en onzeker feit waaruit de partijen de doeltreffendheid of beëindiging van het contract afhankelijk maken: in het eerste geval hebben we een opschortende voorwaarde van effectiviteit, terwijl we in het tweede geval een ontbindende voorwaarde van effectiviteit.
de clausule die de doeltreffendheid van de voorlopige overeenkomst tot de toekenning van de lening blokkeert, volgens het arrest van het Hof van Cassatie hier in de toelichting, een voorwaarde voor opschorting van de doeltreffendheid.
Onze code verbiedt, wat ons betreft, de zogenaamde puur potestatieve clausule:

Het is niets de vervreemding van een recht of de veronderstelling dat een verplichting ondergeschikt is aan een opschortende voorwaarde die ervoor zorgt dat deze afhankelijk is van de wil van de vreemdeling of, respectievelijk, die van de schuldenaar (artikel 1355 c.c.).

Daarom kan de productie van de effecten van een contract niet afhankelijk worden gesteld van een toekomstige en onzekere gebeurtenis die uitsluitend gekoppeld is aan de wil van de verkoper of de schuldenaar.
Volgens appellant in het arrest de quo is de omstreden clausule een zuivere clausule, omdat juist de vervulling van de voorwaarde volledig afhankelijk is van de wil van een van beide partijen.
De potestatieve clausule is in plaats daarvan toegelaten gemengd, waarvan het voorkomen slechts ten dele verband houdt met de actie van een van beide partijen en de betreffende clausule is, aldus de Hoge Raad.
Om onze informatie compleet te maken voegen we dat toe volgensart. 1359 c.c. aan een voorwaarde wordt geacht te zijn voldaan als deze niet is opgetreden:

om redenen die te wijten zijn aan de partij die er belang bij had (zie artikel 1359 van het burgerlijk wetboek).

Hof van Cassatie: legitieme ondergeschikte verkoop aan de hypotheek

Het Hof verklaart dat de te onderzoeken voorwaarde als gemengd moet worden gekwalificeerd:

afhankelijk van de toekenning van de lening ook door het gedrag van de promissary koper in de voorbereiding van de gerelateerde praktijk, maar het niet verlenen van de lening impliceert de daaruit voortvloeiende bepalingen in het contract, zonder kennisgeving, op grond van art. 1359 kabeljauw. civ., een mogelijk omissief gedrag van de promissory koper, beide omdat deze bepaling niet van toepassing is in het geval waarin de partij die voorwaardelijk aan een bepaalde service heeft gehouden ook belang heeft bij de vervulling van de voorwaarde, en omdat het nalaten van een activiteit het kan als in strijd met de goede trouw worden beschouwd en een bron van verantwoordelijkheid zijn, omdat de weggelaten activiteit het voorwerp is van een wettelijke verplichting en het bestaan ​​van een dergelijke verplichting moet worden uitgesloten voor de uitvoering van het potentiërende element in gemengde staat "(Court of Cassation Section 2, Arrest n. 10074 van 18/11/1996, Rv.500605, Cassation Section 3, Sentence n.23824 of 22/12/2004, Rv. 578807) (zie Cass Nr. 22046/2018).

Kortom, daarom, de clausule het is niet onwettig overeenkomstig art. 1355 c.c. omdat de verwachte voorwaarde ook afhangt van de actie van de promissory-koper, maar de niet-toekenning van de lening impliceert de gevolgen voorzien in het contract, zonder rekening te houden met de bepalingen van art. 1359 cc, beide omdat deze regel van toepassing is op de zaak, verschillend, waarbij de partij wiens actie afhankelijk is van de vervulling van de voorwaarde geen belang heeft, en hetzij omdat het weglaten van een activiteit de verantwoordelijkheid met zich meebrengt voor schending van het beginsel van goede trouw als dergelijke activiteiten een wettelijke verplichting met zich meebrengen en dit is dus niet het geval bij de implementatie van het gemengde potestatieve potentieele element.
Het principe is niet nieuw: in feite zijn enkele precedenten vermeld in de tekst van de gegeven zin al vermeld voorheen door hetzelfde Hof van Cassatie.



Video: