Het samenvoegen van twee vastgoedeenheden: wat u moet weten

Het samenvoegen van twee of meer vastgoedeenheden heeft een groot voordeel: meer ruimte geven aan de behoeften van het gezin, waarbij de voordelen voor het eerste huis behouden blijven.

Het samenvoegen van twee vastgoedeenheden: wat u moet weten

Fusie of unificatie van onroerend goed?

Het hebben van een groot huis, met veel ruimte beschikbaar, dat in staat is om aan de verschillende behoeften van een gezin te voldoen, is voor velen een gemeenschappelijk verlangen.
Voor al diegenen die een klein huis hebben, gaat er niets verloren.
In het geval dat degenen die boven, onder of naast wonen besluiten om te verkopen, de gehele vastgoedeenheid of een deel ervan, is een verlenging concreet haalbaar.

Aankoop van onroerend goed of een deel ervan door fusie


De samenhang van twee of meer wooneenheden die aangrenzend zijn, of op dezelfde verdieping of op twee boven elkaar gelegen verdiepingen, is gedefinieerd fusie of consolidering vastgoed.
Als twee appartementen aangrenzend, aangrenzend, communicerend of aangrenzend aan elkaar zijn, gestapeld als afzonderlijke vastgoedeenheden, is het dus mogelijk om ze samen te voegen, een enkele woning en dan kunnen blijven profiteren van de voordelen die zijn gereserveerd voor het eerste huis, inclusief de annulering van de IMU.
Omgekeerd, als u een tweede eigendom koopt en niet doorgaat met de eenwording, kunt u niet profiteren van de voordelen die zijn voorbehouden aan het eerste huis.
Om twee vastgoedeenheden te verenigen, is het noodzakelijk dat de eigenaar het is uniek en dat alle noodzakelijke werken worden uitgevoerd, zoals de verandering van scheidingswanden, de openingen en mogelijke wijzigingen van de elektrische systemen, om aan te tonen dat het gebouw eigenlijk alleen één is.

Koop een deel van een eigendom

Een geldig alternatief, als het volledige aangrenzende appartement niet beschikbaar is, of als u niet de economische mogelijkheid heeft om het volledig te kopen, is om te kopen, slechts één deel van een gebouw naast het eigen gebouw en ga dan verder met de eenwording.
De procedure is hetzelfde als de fusie tussen twee appartementen en moet van kracht worden, zoals in het geval van de aankoop van de gehele gebouwunit, de presentatie van het project, de verklaring aan de gemeente om te gaan werken en de praktijk van de fusie van grondregisters.
In dit specifieke geval allebei kadastraal inkomen zal een wijziging ondergaan, de uitgebreide eigenschap zal uiteraard zijn huur verhogen na de fusie, terwijl het appartement dat is ingekrompen zijn inkomsten als gevolg hiervan zal verminderen fractionering, met herbepaling ook van de respectieve duizendsten van eigendom.

Fusie van onroerend goed: wanneer kan het worden gedaan?

Een noodzakelijke voorwaarde voor het exploiteren van een fusie van twee of meer vastgoedeenheden is dat ze op dezelfde verdieping of zelfs op verschillende, maar overlappende vlakken worden geplaatst en dat ze tot dezelfde eigenaar behoren.

Gevallen waarbij de fusie van onroerend goed mogelijk is

Fusie van onroerend goed: wanneer kan het niet worden gedaan?

Met betrekking tot de gevallen waarin het is niet toegestaan de fusie van twee vastgoedeenheden, de Revenue Agency in circulaire nr. 27 / E van 13 juni 2016, maakte duidelijk dat:
- het is normaal gesproken niet toegestaan ​​om vastgoedeenheden samen te voegen, zelfs als ze aaneengesloten zijn, wanneer voor elk van hen deautonomie functioneel en verdienstenen dit ongeacht het eigendom van deze eenheden.
Indien echter als gevolg van het bouwen van interventies, de bovengenoemde vereisten voor autonomie ophouden te bestaan, zelfs als de mogelijkheid om de twee oorspronkelijke activa samen te voegen in één enkele vastgoedeenheid in de aanwezigheid van afzonderlijke eigendom, om in de kadastrale archieven te getuigen, is uitgesloten. van de de facto unie voor de fiscale doeleinden van de mogelijk verschillende delen onafhankelijk geregistreerd, is het noodzakelijk om er twee te presenteren afzonderlijke verklaringen variatie, met betrekking tot elk van de hiervoor genoemde gedeelten.
Deze variatie-verklaringen zorgen er met name voor dat dit wordt gespecificeerd in de toelichting en in het plan deel van de vastgoedeenheid met betrekking tot de twee delen en de annuïteit van bekwaamheid geassocieerd met elk van genoemde delen, vanwege hun consistentie.
Het bevoegde bureau van de belastingdienst, onmiddellijk na de registratie in de kadastrale database van de genoemde variatie-verklaringen, voegt in de registers met betrekking tot elk eigendomsgedeelte een annotatie in waarin de feitelijke unie van de twee ondergeschikten is aangegeven en de huur die wordt toegeschreven aan elk deel van een vastgoedeenheid voor belastingdoeleinden.

Fusie van onroerend goed voor belastingdoeleinden: wat het betekent

Voor belastingdoeleinden wordt de fusie of fusie van twee vastgoedeenheden in een nieuwe en unieke eenheid toegestaan, op voorwaarde dat de nodige aanpassingswerkzaamheden worden uitgevoerd en vervolgens in het kadaster worden geregistreerd met de meest geschikte categorie met betrekking tot de specifieke kenmerken van de eenheid onroerend goed als een geheel begrepen.
De fusie van twee of meer gebouwen maakt het daarom mogelijk een vastgoedeenheid te bouwen of een nieuwe eenheid te vormen alleen deeltje of kadastrale ondergeschikte welke de twee startpunten omvat.
Op deze manier zal het gegenereerde nieuwe deeltje corresponderen met een kadastraal inkomen van het pand dat proportioneel groter is dan het vorige, omdat de consistentie is veranderd, maar aan de andere kant zal een belastingbesparing aanzienlijk hoger zijn dan de stijging van de kosten als gevolg van de toename in vierkante meters van het gebouw.
Een element dat niet moet worden onderschat in dit type bewerking is dat gekoppeld aan de toename van het oppervlak als gevolg van de fusie. Een van de fundamentele voorwaarden voor de nieuwe wooneenheid wordt geen luxeartikel, en verliest daarom de eerste woningfaciliteiten, is in feite dat het oppervlak niet groter is dan 240 vierkante meter.
Inderdaad, wordt eraan herinnerd dat in vergelijking met belastingen IMU en TASI, dan gaan we verder volgens de algemene regel:
1. de vrijstelling wordt erkend als de hoofdwoning is ingedeeld in de kadastrale categorieën van A2 tot A7;
2. de vrijstelling wordt niet erkend voor die vastgoedeenheden die zijn opgestapeld als een luxe en / of waardevolle woning, dat wil zeggen die vallen in de categorieën A1, A8 en A9.

Hoe verder te gaan met de fusie van onroerend goed

De unificatie van twee vastgoedeenheden wordt beschouwd als een buitengewone onderhoudsinterventie, dus om dit te realiseren, moet de gemeente een van de volgende twee praktijken presenteren:
- CILA, Communicatie van Start of Works, in het geval waarin de werken geen ingrepen op de constructiedelen vereisen, bijvoorbeeld het openen van een compartiment in een niet-dragende wand;
- SCIA, Gecertificeerd rapport van startactiviteiten, voor het geval de werken dit vereisen interventies op structurele delen, bijvoorbeeld het openen van een deur in een dragende muur of het bouwen van een trap om twee overlappende appartementen met elkaar te verbinden.

Trap tussen twee overlappende vastgoedeenheden


Zodra de werken zijn voltooid, zal de verantwoordelijke technicus de kadastrale wijziging met betrekking tot de fusie meedelen, die in hoofdzaak zal bestaan ​​uit de onderdrukking van de identificatie van de bestaande gebouweenheden vóór de werken en de daaropvolgende identificatie van een nieuwe subeenheid die de nieuwe vastgoedeenheid identificeert die uit de fusie voortkomt.

Fusies en herstructureringsbonussen voor onroerend goed

Het samenvoegen of zelfs splitsen van twee vastgoedeenheden is een van de buitengewone onderhoudsinterventies, waarvoor het een van de interventies is die profiteren van de IRPEF-belastingaftrek zoals beoogd door de Home Bonus, voor een maximumbedrag van 96.000 euro.
de D.L. Deblokkeer Italië 133/2014 heeft in feite aangegeven dat het werk van split / consolidatie met uitvoering van werken, zelfs als ze betrekking hebben op de variatie van het oppervlak van de afzonderlijke vastgoedeenheden, evenals de stedelijke belasting, op voorwaarde dat de volume het geheel van de gebouwen en het oorspronkelijke bedoelde gebruik wordt gehandhaafd.



Video: