Condominiumkosten: hoe ze werken en toewijzingen tussen condòmini

Wat zijn de condominiumkosten en hoe de verdeling plaatsvindt? wat is de referentiestandaard van de kosten verbonden aan het beheer en gebruik van de gemeenschappelijke delen.

Condominiumkosten: hoe ze werken en toewijzingen tussen condòmini

De condominiumkosten: premisse

de deling elk condominium kosten het is een onderwerp dat vaak contrasten veroorzaakt binnen een condominium. Onderverdelingen die als verkeerd worden beschouwd of het niet-betalen van het verschuldigde bedrag, zijn een van de hoofdoorzaken van meningsverschillen tussen flatgebouwen en de beheerder.
Om te voldoen aan de relevante regelgeving, niet alleen appartementen, maar ook beheerders, die proberen de toewijzingscriteria correct toe te passen, om te voorkomen dat ze de verantwoordelijkheden op zich nemen die de wet hen oplegt.
Ken de regels met betrekking tot deling condominiumkosten tussen de deelnemers in de condominium het is de eerste stap om onaangename geschillen te voorkomen.
Laten we eens kijken wat de wet daarover zegt. De regels zijn op een duidelijke en nauwkeurige manier vastgelegd door het burgerlijk wetboek, maar het is noodzakelijk om rekening te houden met wat wordt gereguleerd door de condominium regelgeving, indien aanwezig.

Uit te betalen kosten bij het wonen in een condominium


De regels vervat in de burgerlijke code Dit zijn algemene regels en zijn van toepassing wanneer een specifieke verordening niet wordt verstrekt, of wanneer bepaalde voorwaardelijke criteria niet worden vermeld in de condominiumverordeningen.
Bedenk dat de condominiumverordening bindend is voor alle flatgebouwen en eraan is gehecht millesimale tabellen waarover we later zullen praten.
In dit artikel zullen we de regels analyseren die de beheerder moet respecteren voor het delen van condominiumkosten en welke criteria moeten worden toegepast.
Algemene kosten worden gedefinieerd als die welke door de bewoners van het condominium voor de genot, de behoud en onderhoud elk gemeenschappelijke delenof de delen van het gebouw daarop hebben een onverdeelde eigenschap.

Wat zijn de condominiumkosten en hoe de onderverdeling plaatsvindt

De condominium-uitgaven vinden een normatieve discipline in het artikel 1104, eerste alinea van het burgerlijk wetboek dat, in het kader van de regels met betrekking tot gemeenschap verklaart het volgende:

Elke deelnemer moet bijdragen in de uitgaven die nodig zijn voor de instandhouding en het genot van de gemeenschappelijke zaak en in de kosten beslist door de meerderheid overeenkomstig de volgende bepalingen, onverminderd het recht om zich te ontdoen van zijn recht Art. 1104, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek.

Bedenk dat de regels die gedicteerd zijn in de kwestie van de communie ook van toepassing zijn op het condominium.
Artikel 1139 van het Burgerlijk Wetboek verwijst in feite naar de regels voor de communio, hoewel niet uitdrukkelijk bepaald in hoofdstuk II van titel VII, over het condominium.
In het bovengenoemde artikel worden de soorten uitgaven vermeld die moeten worden gedeeld tussen degenen die één ding gemeen hebben: dit zijn uitgaven voor het behoud en genot van het ding en de kosten die meer algemeen door de meerderheid worden goedgekeurd.
Het bevestigt ook het principe van afstand doen van het ding, gericht op het bevrijden van de kosten die ermee verbonden zijn.
Gaan naar de specifieke regels die condominium leven regelen, moeten we het artikel vermelden 1118 burgerlijke code waarin staat:

Het recht van elk condominium op de gemeenschappelijke delen, tenzij de titel anders bepaalt, is evenredig met de waarde van het eigendom dat erbij hoort. Het condominium kan geen afstand doen van zijn recht op de gemeenschappelijke delen. Het condominium kan de verplichting om een ​​bijdrage te leveren aan de kosten voor het behoud van de gemeenschappelijke ruimtes niet vermijden, zelfs niet om het beoogde gebruik van de vastgoedeenheid ervan te wijzigen, behalve zoals vereist door speciale wetten.
Het condominium kan afstand doen van het gebruik van het gecentraliseerde verwarmings- of airconditioningsysteem, als er geen sprake is van significante operationele onbalansen of een stijging van de kosten voor de andere condominiums. In dit geval blijft de scheidsrechter verplicht om bij te dragen in de betaling van de kosten voor het buitengewone onderhoud van de installatie en voor de instandhouding en naleving ervan. Artikel 1118 kabeljauw.

De wet in kwestie erkent de rechts van elk condominium op de gemeenschappelijke delen volgens de waarde van de enige vastgoedeenheid en stelt de verplichte plicht van de deelnemer in de gemeenschap van bijdragen naar kosten voor hun instandhouding.

Uitsplitsing van condominiumkosten


De regel die de methoden voor het toewijzen van condominiumkosten vaststelt, is het artikel 1123 Burgerlijk Wetboek dat het volgende bepaalt:

De kosten die nodig zijn voor de instandhouding en het genot van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, voor de levering van diensten in het algemeen belang en voor de innovaties waarover wordt beraadslaagd door de meerderheid worden gedragen door de appartementen in verhouding tot de waarde van het eigendom van elk, tenzij anders overeengekomen. In het geval van dingen die bedoeld zijn om flatgebouwen in een andere mate te bedienen, worden de kosten gespreid in verhouding tot het gebruik dat iedereen van hen kan maken. Als een gebouw meer trappen, binnenplaatsen, plaveienplaten, werken of planten heeft die bedoeld zijn om een ​​deel van het gehele gebouw te bedienen, worden de kosten in verband met het onderhoud ervan gedragen door de groep van flats die zijn nut aantrekt ». Art. 1123 kabeljauw. civ.

Het genoemde artikel identificeert de kosten dat moet worden gedeeld tussen de flatgebouwen en bepaalt de modaliteit van deling volgens twee verschillende criteria: het criterium van evenredigheid en van benutting waar we verder op zullen blijven stilstaan.
De wetgever beschouwt condominiumkosten als:
- noodzakelijk voor behoud en al genot van de gemeenschappelijke delen van het gebouw;
- opgelopen voor de prestatie van gemeenschappelijke diensten;
- te worden ondersteund voor de veranderingen naar gemeenschappelijke delen goedgekeurd door de vergadering.

Condominium en millesimale tabellen


Meer in het algemeen zijn de kosten gerelateerd aan gewoon management of buitengewoon van de gemeenschappelijke delen.
Gewone uitgaven zijn die welke noodzakelijk zijn voor de dagelijks beheer van het gebouw of er mee verbonden zijn normaal gebruik. Om voorbeelden te geven, gewone uitgaven zijn die met betrekking tot de betaling van de conciërge, het schoonmaken van de trap, de vervanging van gloeilampen, de verwarming of de kosten voor verzekeringspolissen.
Uitzonderlijke kosten zijn verschuldigd incidentele interventies en uitzonderlijk.
Denk aan de reconstructie van de gevel, de vervanging van de ketel of de herbouw van het dak.
Dit zijn interventies gericht op buitengewoon onderhoud of herstructurering.

Uitsplitsing van condominiumkosten en proportionele criteria

Betreffende de modaliteiten van uitvoerend de toewijzing van condominium kosten Artikel 1123 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat ze moeten worden betaald proportie een waarde van exclusieve eigendom, behalve met conventie anders zijn vastgesteld.
Hoe wordt de waarde van het onroerend goed vastgesteld?
Dit is een fundamentele vraag omdat alleen door het bepalen van de waarde van het onroerend goed het mogelijk is om het deel van de uitgaven te berekenen dat door elk condominium verschuldigd is.
Volgens proportioneel criterium de verdeling die de deelname van het enige condominium aan de uitgave bepaalt, wordt uitgevoerd volgens de duizendsten van zijn exclusieve eigendom.
Het condominium betaalt volgens de waarde van zijn accommodatie. De waarde van de enkele wooneenheid wordt gedefinieerd met de millesimale tabellen.
Het is belangrijk om in gedachten te houden dat de millesimale tabellen niet alleen gebaseerd zijn op de grootte van het appartement, maar ook op andere variabelen zoals de blootstelling van het pand, de aanwezigheid of afwezigheid van een terras of een tuin, het plan om erbij te horen.

Uitsplitsing van de kosten naar gebruik

de tweede criterium van het delen van de condominiumkosten wordt gegeven doorgebruik elk gemeenschappelijke delen; er wordt niet gezegd dat alle flatgebouwen op dezelfde manier het gewone gebruiken.
Deelnemers aan het appartementencomplex kunnen op een bepaalde manier van goederen en diensten genieten verschillend, afhankelijk van de behoeften en persoonlijke situaties van elk. In deze gevallen zou het niet billijk zijn om het proportionele criterium toe te passen op basis van de millisimale tabellen, zonder rekening te houden met mogelijk gebruik van het activum.
Wanneer sommige goederen gevoelig zijn voor gedifferentieerd gebruik van de kant van de flatgebouwen moet de bijdrage die ze verschuldigd zijn evenredig verdeeld worden over het gebruik dat iedereen ervan kan maken.

Onderverdeling van condominiumkosten


Dit criterium kan worden gebruikt met betrekking tot het verbruik van drinkwater. Hetzelfde kan gezegd worden voor de kosten in verband met het gebruik van de trap en de lift. De eigenaars van de woningen op de bovenste verdieping moeten meer bijdragen.

Condominiumkosten en juridische aard van de verplichting

De verplichting om de condominiumkosten te betalen is strikt verbonden met de kwaliteit van condominium en dus met het eigendom van het eigendomsrecht of een ander echt recht op de enkele vastgoedeenheid.
Hieruit volgt dat deze last bestaat totdat een dergelijke kwalificatie niet verloren gaat, bijvoorbeeld in geval van verkoop van de eigenaar door de eigenaar.
De verplichting om de condominiumkosten te betalen bestaat echter gedeeltelijk gedurende een bepaalde periode, zelfs voor de persoon die het pand heeft verkocht.
Wie neemt de rechten van een condòmino over verplicht gezamenlijk hiermee de betaling van bijdragen voor het jaar wordt uitgevoerd en a de vorige.
Degene die het recht geeft op de vastgoedeenheid blijft gezamenlijk met de rechtverkrijgende gebonden voor de opgebouwde bijdragen tot het moment waarop de authentieke kopie van de titel die de overdracht van het recht bepaalt, wordt overgedragen aan de beheerder.

De toewijzing van kosten en het beroep

De toewijzing van condominiumkosten moet zijn aangenomen dall 'montage van condominium en is verplicht voor elk van de condominiums. De gevallen waarin de resolutie vatbaar is voor hoger beroep zijn voorbehouden.
Het wordt ter attentie van de vergadering voorgelegd, die zal moeten beslissen op basis van een door de beheerder opgesteld prospectus.
De toewijzing van de toewijzing vindt plaats met de gewone meerderheid voor besluiten van aandeelhouders. In het geval dat de afwezige of afwijkende condominiums van mening zijn dat de regels vervat in de condominiumverordeningen of voorzien door de burgerlijke code zijn overtreden, wedstrijd het besluit om de ongeldigheid ervan te vragen.



Video: