Condominial obligaties, eigendom en verantwoordelijkheid ook tegenover de schuldeisers van het condominium

Wat is de aard van condominiumobligaties? Hoe reageren flatgebouwen op flatschulden? Wat bedoelen we met solidariteit of partijdigheid?

Condominial obligaties, eigendom en verantwoordelijkheid ook tegenover de schuldeisers van het condominium

Verbindingsbeperkingen

Wie eigenaar is van een gebouweenheid van een gebouw in een condominium, evenals het recht op eigendom is automatisch de eigenaar van een bijdragende verplichting naar het team toe.
Het feit dat u de eigenaar wordt van deze verplichting, alleen al vanwege het feit dat u de eigenaar bent van het recht, zorgt ervoor dat de condominiumverplichtingen in aanmerking worden genomen obligaties proper remdat wil zeggen obligaties die strikt verbonden zijn met de wet en deze volgen, tenzij anders overeengekomen, zonder de noodzaak van speciale formaliteiten (zie bijvoorbeeld Cassatie 18 april 2003 nr. 6323).

Bindingen integrale


de obligaties proper rem vanwege deze eigenaardigheid worden ze ambulant genoemd.
Let wel: chirurgie het is het moment van het begin van de verplichting, gekoppeld aan het echte recht waarmee het verbonden is, maar niet de verplichting die eruit voortvloeit.
Anders gezegd: als a schuld naar het condominium, wanneer Tizio de eigenaar is, zorgt de verkoop aan Caio niet ervoor dat die schuld automatisch Cai's schuld wordt aan het bedrijf.
Een bijzondere uitzondering op dit principe wordt gegeven in het condominium door deart. 63, derde alinea, disp. att. cc in verband waarmee de nieuwe eigenaar hoofdelijk verbonden is met de vorige eigenaar van de vastgoedeenheid voor schulden die betrekking hebben op het lopende jaar en die voorafgaand aan de verkoop.
Sterk verplichtbetekent echter niet verplicht als eigenaar, maar alleen voor precieze wetsvoorstellen gericht op het vaststellen van een gunst voor de schuldeiser, dat is het condominium.
De wet n. 220 van 2012 - de zogenaamde condominium hervorming - hij introduceerde vervolgens in hetzelfde artikel 63 zojuist een andere solidariteitshypothese die het ambulantiebeginsel zoals hier gepresenteerd verzwakt.
De vijfde alinea vanart. 63 beschikbaar att. cc, in feite, specificeert dat de rechtverkrijgende van de vastgoedeenheid stevig gebonden is met de koper naar het condominium zolang het authentieke exemplaar van de koopakte niet wordt gecommuniceerd aan de beheerder.

Aard van condominiumobligaties

In het condominiumgebied is het altijd nodig en gepast om twee fasen van de relaties met betrekking tot de verplichtingen te onderscheiden:
a) dat in het condominium;
b) dat met betrekking tot het condominium en de externe aanbiederi.
Tizio is een bedrag gelijk aan X euro verschuldigd aan het gebouw, evenals de verklaring goedgekeurd op de algemene vergadering. Een schuld aan de buitenkant komt niet noodzakelijk overeen met deze schuld; in feite kan het gebeuren dat het gebrek is aangevuld met bedragen die aanwezig zijn in die zin dat er een kasfonds is, of met anticipaties van de beheerder, enz.
Wat gebeurt er echter als er meer condòmini zijn debiteuren naar het condominium en, bijgevolg, het condominium is het richting van zijn leverancier?

Bonds-parziarie


De meest voorkomende zaak - die de stura gaf aan een revolutionaire zin van de United Sections in 2008 - is die van contract voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Kortom, wat we ons altijd hebben afgevraagd, is blijven vragen: de schulden die het condominium heeft tegenover zijn eigen schuldeiser vallen onder de solidariteitsverplichtingen van condòmini, of deze zijn houders van autonome betalingsverplichtingen, zelfs in de uniekheid van de schuld.
Anders gezegd: le condominium obligaties zijn ze sympathiek of gedeeltelijk?
Al heel lang de stelling van de ondersteunende aard condominiumverplichtingen: als het condominium verschuldigd is aan een derde partij die via legale kanalen besluit te handelen, kan dit, naar men zegt, elk condominium aanvallen buiten het feit dat de laatste zijn deel heeft betaald, onder voorbehoud van wraak tegen de wanbetalers.
De United Sections van het Supreme Court of Cassation, met de zin n. 9148/08, hebben de route aanzienlijk omgekeerd. Zelfs vóór deze beslissing was er geen tekort aan andere die gericht waren op het bestraffen van de gedeeltelijke aard van de condominiumverplichtingen.
Wanneer wordt verwezen naar paria- biliteit van de obligaties het is de bedoeling te bevestigen dat elke condòmino ook alleen aan de buitenkant te danken is aan zijn eigen quotum, en niet verplicht te zijn om voor anderen te vervullen.
Deze positie, een minderheidsdoelstelling voor 2008, is degene geworden die moet worden toegepast op alle gevallen van condominium obligaties, op basis van het rechtsbeginsel dat door de Hoge Raad is uitgedrukt en dat als volgt kan worden samengevat: de verplichtingen die het condominium tegenover derden heeft, worden beheerst door het beginsel van partijdigheid, gegeven het feit dat een zelfstandige subjectiviteit van het condominium tot individuele condominiums bestaat, zodat de crediteur dat het handelt om de geforceerde uitvoering te verkrijgen, zal het zijn aanspraken rechtstreeks moeten richten aan elk in gebreke blijvend condominium en alleen vanwege zijn referentie-millesimale quotum.

Partialiteit van condominium-obligaties, praktische reflecties en condominium-hervorming

Hoe wordt het rechtsbeginsel dat door de United Sections in 2008 is uitgedrukt praktisch vertaald?
Op deze manier: de geldschieter van het condominium het vraagt ​​en verkrijgt een bevel tot staking van het bedrijf, zijn schuldenaar, maar in de uitvoeringsfase handelt het direct in de richting van het condominium dat in gebreke blijft, waardoor zijn eigen crediteurenvordering ontstaat op basis van het schulddeel dat aan elke executeur kan worden toegeschreven, op basis van de referentie duizendsten.
Het is duidelijk dat de praktische uitvoering hiervan rechtsbeginsel het brengt de noodzaak met zich mee voor de schuldeiser om de naam van de debiteuren te kennen en daarom bewijst de beheerder samen te werken.
In die zin had de garant voor de bescherming van persoonsgegevens, uitdrukkelijk gevraagd, het legitiem geacht om schuldeisers deze essentiële gegevens bekend te maken voor het voldoen aan de creditoriale redenen.
Het hierboven geschetste systeem was onderhevig aan kritiek omdat het volgens velen een verhoging van de tijd en kosten van het herstel van krediet voor de schuldeiser, waarvan de tegenpartij moest worden beschouwd als het condominium, als een collegialiteit van individuen. Bovendien voegde hij eraan toe dat de mogelijkheid om alleen tegen de vriend op te treden, riskeerde om krediettevredenheid onmogelijk te maken voor het geval van onbekwaamheid.

Duty-Administrator


De wet n. 220 van 2012, de zogenaamde condominium hervorming, heeft een gedeeltelijke oplossing aangereikt om alle betrokken belangen in evenwicht te brengen.
Wat zeggen de regels vandaag?
De tweede alinea vanart. 63 beschikbaar att. cc geeft aan dat:

De schuldeisers kunnen geen actie ondernemen tegen de debiteuren in overeenstemming met de betalingen, zo niet na de tenuitvoerlegging van de andere condominiums. art. 63 beschikbaar att. cc

In principe wordt een vorm opnieuw geïntroduceerd ondergeschikte solidariteit ten behoeve van preventieve handhaving van degenen die zich niet houden aan de betalingen.
Binnenkort, volgens degenen die hen steunen redenen van schuldeisers, omdat de handhaving van de individuele schuldenaar, vooral als deze van een onroerend goed is, vaak lang en niet succesvol is.
Het moet echter niet worden vergeten dat het in de jurisprudentie naar voren komt - voor nu van verdienste - een oriëntatie die, door de figuur van het condominium te scheiden van die van het individuele condominium, de schuldeiser in staat stelt om tegen het gebouw op te treden, bijvoorbeeld door de bevestiging van de lopende rekening condominium. We zullen met de tijd zien of deze bekritiseerde interpretatie geïsoleerd zal blijven of het zal worden, zoals we gewoonlijk zeggen, levende wet.

Betalingen en pariariety van condominiumobligaties

een oordeel gemaakt door het Hof van Justitie Supreme Court op 9 juni 2017, de n. 14530, biedt een waardevol vertrekpunt voor reflecties die nuttig zijn in die gevallen waarin de condòmino zijn vergoeding aan de beheerder betaalde, maar vervolgens niet aan het bedrijf heeft teruggegeven.
Laten we proberen duidelijker te zijn. Een uitgangspunt: de uitspraak heeft betrekking op een zaak die is ontstaan ​​vóór de inwerkingtreding van de hervorming, waarop de genoemde verzwakte solidariteit derhalve niet wordt toegepast.
In het geval opgelost door zin nr. 14530, had een bedrijf aangemeld een voorschrift aan een condominium om betaling van het bedrag te verkrijgen aan hem in verband met interventies in het condominium gebouw.
Het condominium werd verzet door aan de aankondiging van oppositie de demonstratie van de betaling gedaan aan de beheerder.
Gerechtigheid van het Hof, Hof en uiteindelijk Cassatie hebben reden gegeven aan de condòmino: als er bewijs is van betaling van de schuld in de handen van de beheerder - de enige manier om de verplichtingen van de condòmino (e. Cass. 29 januari 2013 n. 2049) - condominium kan niet worden beschouwd als een debiteur van het bedrijf van zijn som.
Hoe het de voorkeur heeft dat u de schuldeiser in soortgelijke gevallen als de zojuist beschreven?
Het risico ligt voor de hand: claim een ​​tegoed, maar bedien het naar de verkeerde persoon.
Het is daarom goed om alle onderzoeken nuttig en mogelijk te maken om te begrijpen wie de echte schuldenaar is, dwz of het individuele condominium of het condominium de houder van het referentieaandeel is.
Wat zeker is, is dat de door het Hof van Cassatie aangeduide aanwijzing een verdere voorbode is onzekerheid: als de betaling van condominium in handen van de beheerder overeenkomt met de vervulling die hem in staat stelt om bevrijd te worden van hun bijdragenverplichtingen, moet daaruit worden afgeleid dat de actie dan moet worden gericht aan het condominium, dat in persoon van de beheerder de betaling. En als de actie tegen het team niet lukt, de schuldeiser tegen wie kan handelen?
Hier de tekst van de zin n. 14530/2017 gemaakt door het Hof van Cassatie.



Video: Savings and Loan Crisis: Explained, Summary, Timeline, Bailout, Finance, Cost, History