Buitengewoon werk en compensatie voor de condominiumbeheerder

In het geval dat buitengewone onderhoudsinterventies worden overwogen, heeft de beheerder alleen recht op verdere compensatie als eerder overeengekomen.

Buitengewoon werk en compensatie voor de condominiumbeheerder

Lavori straordinari

L 'beheerder van een condominiumheeft, zelfs na het van kracht worden van de zogenaamde hervorming, recht op een extra vergoeding ten opzichte van die welke is aangegeven bij de aanvaarding van de afspraak, alleen als dit met de vergadering is overeengekomen en vanaf het begin duidelijk is gespecificeerd.
Bij gebrek aan overeenstemming hierover elke andere activiteit dan die specifiek vermeld moet worden beschouwd als opgenomen in het algemene compensatiepunt aangegeven in de schatting.
Dit is in wezen de kern van een beslissing die in maart 2012 is genomen door Court of Foggia herlezen in het licht van de wijzigingen die in de burgerlijke code zijn aangebracht door de wet n. 220/2012 (de condominium hervorming).

Beheer-condominium-relatie

Al vele jaren is gesteld dat de beheerder van het condominium vertegenwoordigt een kantoor van privaatrecht gelijk aan het mandaat met vertegenwoordiging: met de daaropvolgende toepassing, in de relaties tussen de beheerder en elk van de condominiums, van de bepalingen over het mandaat (dus, tussen de vele, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Het nieuwe art. 1129, vijftiende alinea, c. geeft aan dat voorzover niet voorzien, de regels die door het mandaat worden opgelegd, van toepassing zijn op de relatie tussen de beheerder en het condominium.
Daarom moet de beheerder worden beschouwd als de agent van de condominiumsdwz de persoon die in hun belang het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw uitvoert.
Als gevolmachtigde, overeenkomstig de Artikelen. 1135 en 1709 c.c., heeft de beheerder recht op betaling.
In deze zin hebben we herhaaldelijk het Hof van Cassatie, volgens welke de relaties tussen de administrateur en het condominium worden beheerst door de bepalingen over het mandaat: in het bijzonder, met betrekking tot de vergoeding, door art. 1709 kabeljauw. civ., volgens welke - in tegenstelling tot wat is vastgesteld door de overeenkomstige kunst. 1753 van het burgerlijk wetboek dat eerder van kracht was en, specifiek voor de beheerder van het condominium, door art. 16 van het wetsdecreet 15 januari 1934, n. 56 - het mandaat wordt als belastend ervaren. In deze regelgevende context, art. 1135, n. 1, kabeljauw. civ., dat de vergoeding van de beheerder mogelijk acht, moet begrepen worden in de zin dat de assembly uitdrukkelijk gratis kan worden bepaald (Cass. 16 april 1987 n. 3774).

Bepaling van de vergoeding van de beheerder

Compenso

Hoe om te beslissen hoeveel te verdienenadministrateur?
In afwezigheid van referentietarieven, de vergoeding van de beheerder wordt bepaald op basis van de lokale gewoonten (waarvan het verzamelen en bijwerken wordt uitgevoerd door de Kamers van Koophandel) of, bij gebrek daaraan, door de rechter.
de condominium hervorming geïntroduceerd op de elementen van meer duidelijkheid in de relaties tussen de partijen.
L 'art. 1129, veertiende alinea, c., in feite, specificeert dat de administrateur, bij aanvaarding van de benoeming en de verlenging ervan, moet op straffe van nietigheid van de benoeming het bedrag als vergoeding voor de uitgevoerde activiteit analytisch specificeren.

Extra compensatie tussen heden en verleden

dan vanaf 18 juni 2013 (datum van inwerkingtreding van de hervorming van het condominium), als de compensatie vanaf het begin niet duidelijk is vastgesteld de afspraak is null; Hieruit volgt dat als de beheerder niets heeft gespecificeerd met betrekking tot een extra vergoeding in verband met buitengewone onderhoudswerkzaamheden, hij dan geen extra kan claimen voor de activiteit die met betrekking tot hen wordt uitgevoerd.
En in het verleden? Wat was er aan de hand?
Een lezen vonnis van het Hof van Foggia, weergegeven in maart 2012, kunnen we zien hoe de situatie weinig is veranderd en als er een verandering was, ging het in de richting van transparantie van de overeenkomsten.
Volgens het Pugliese Court, in feite, het mandaat dat aan de beheerder is gegeven het omvat niet alleen de daden waarvoor het werd verleend, maar ook de daden die nodig zijn voor hun vervulling, zoals vastgesteld door de kunst. 1708 c.c.
In deze contextdaarom het recht van de beheerder om een ​​extra vergoeding te ontvangen voor het werk dat is verricht om de wettelijk voorgeschreven verplichtingen uit te voeren, wanneer buitengewone ingrepen aan het condominiumgebouw moeten worden uitgevoerd, blijft alleen bestaan ​​nadat door de vergadering is besloten.
Bij ontstentenis van een dergelijk besluit kan niet met recht worden beweerd dat de uitvoering van buitengewone werken valt binnen de door de wet gestelde vereisten krachtens artikel 1130, n. 4 (Trib. Foggia 8 maart 2012).



Video: