Het bijzondere geval van de opschorting van nutsvoorzieningen wanneer het condominium in gebreke blijft

Onder de flatdiensten hebben de nutsbedrijven specifieke aspecten die reflecteren op de bepalingen die door de rechters zijn uitgevaardigd met betrekking tot opschorting vanwege delinquentie

Het bijzondere geval van de opschorting van nutsvoorzieningen wanneer het condominium in gebreke blijft

Opschorting van nutsvoorzieningen: de norm

Voorbeeld van gebruikers deelbaar in een condominium

Laten we duidelijk beginnen met de normatieve gegevens, waarvan weinig bekend is bij de meeste en die we moeilijk zullen zien toe te passen, althans met betrekking tot de utilities.
L 'art. 63, co.3, disp. att. commerciële code. voorziet in faculteit voor deadministrateur, in het geval van vertraging dat duurt tenminste zes maanden, van opschorten de condoom in gebreke van het gebruik van gemeenschappelijke diensten die open staan ​​voor plezier apart.
Onder de gemeenschappelijke diensten die vatbaar zijn voor afzonderlijk genot, vinden we de utilities, zoals die met betrekking tot gevallen van watertoevoer naar individuen (met een enkele meter en contract naar het condominium) of centrale verwarming.
In geval van achterstand kan de beheerder, naast de activering van de juridische actie om krediet terug te vorderen, de opschorting van de zelfbescherming, dat is zonder naar de rechter te gaan.
Dat is het niet zelfs niet vereiste de passage vanmontage condominium.
Met de hervorming geïntroduceerd door L. n. 220/2012 het was geëlimineerd de noodzaak dat deze macht wordt verschaft door de verordening meerdere woningen.
Dus, hoewel vóór de schorsing alleen mogelijk was als voorzien in de verordening, staat de wet na de hervorming de opschorting toch toe.
Daarom zijn de voorwaarden waaronder macht kan worden uitgeoefend: een verzuim van zes maanden en de aanwezigheid van gemeenschappelijke diensten die voor afzonderlijk genot vatbaar zijn.
De bedoeling van de hervorming lijkt het vereenvoudigen en verspreiden van hettoepassing van de norm.
De norm, die echter vaak wordt toegepast in het geval van nutsbedrijven, vindt haar belangrijkste op dit gebied limieten.
Als, in theorie, de beheerder een sterke macht overhoudt die met ruime discretie kan worden uitgeoefend, creëren in de praktijk precies zulke kracht en amplitude toepassingsproblemen in de meest delicate gevallen, zoals die van de gebruikers.

Opschorting van nutsbedrijven en grondwettelijke rechten

Water kan een deelbare gebruiker zijn

De regel laat de beheerder een groot vermogen over, omdat niet wordt aangegeven of sommige services zijn uitgesloten; in feite vereist het alleen dat dit diensten zijn die vatbaar zijn voor afzonderlijk genot (en daarmee alleen aandacht voor andere appartementen, die voldoen), maar dan omvat de dienst ze allemaal, tenminste op tekstuele basis.
Maar een reading grondwettelijk het normgeoriënteerde zaait al de eerste twijfels: het is mogelijk om een ​​of meerdere families te verlaten zonder water of verwarming alleen waarom betalen ze niet?
Volgens sommige rechters niet, omdat op de belangen van het condominium om de aandelen te verzamelen overhand die van het condominium a gebruik diensten die voldoen aan grondwettelijke rechten (zie bijvoorbeeld deord. Trib. Milaan van 24 maart 2013 bij het snijden van de verwarming en deord. Trib Brescia van 29 september 2014 op waterdiensten).
Maar dan vragen we ons af, want in plaats daarvan breken we niet uit voor de schorsing die systematisch wordt uitgevoerd door de bedrijven die de verschillende diensten aanbieden in geval van achterstallen?

De opschorting van gebruikers moet met de nodige voorzichtigheid worden uitgevoerd

Andere posities, meer possibilistisch dan de vorige, bevelen de beheerder aan gebruik te maken voorzichtig van de norm, rekening houdend met dat criterium dat in burgerlijke termen wordt genoemd de ijver van de goede vader van een gezin.
In de praktijk vereist de wet echter alleen dat er geen halfjaarlijks verzuim is en voorziet deze niet in enige nakoming door de beheerder.
Wat zeker is, is dat er minstens één schriftelijke kennisgeving van de opschorting kan zijn.
Niet altijd is de waarschuwing gezegd en dit is vreemd, aangezien de beheerder normaal gesproken geïnteresseerd is om het niveau van conflicten binnen het condominium laag te houden.

Hulpprogramma's als services die niet worden aangeboden door het condominium

Bovendien vallen volgens sommige rechters deze diensten niet onder de wet omdat, strikt genomen, niet worden geleverd door het condominium, maar door onderwerpen derde en het condominium alleen doet van makelaar (V. ord. Trib Brescia n. 15600 van 29 september 2014).

Opschorting van nutsvoorzieningen en toegang tot het huis

Dit zijn vaak gemeenschappelijke services, maar voor wiens sluiting het nodig istoegang in het huis.
Toegang uiteraard vaak voorkomen door het condominium.
Op dat moment is het noodzakelijk de volgorde van de rechter (zie bijv. Trib. B.Arsizio 24 december 2010).
Daarom is de opschorting in afwezigheid van de tussenkomst van de rechter alleen legitiem als we uitsluitend handelen op basis van de gemeenschappelijke delen (zie voor ex. ord. Trib Modena 05 juni 2015).

Opschorting van nutsvoorzieningen en bezit

Het condominium dat, om de opschorting aan te vechten, verwijst naar de onteigening van het goede water of gas of licht, stelt het bloot aan het grote risico dat dit geschil niet wordt aanvaard: een bijna constante jurisprudentie ontkent in feite kan het praten over bezit met betrekking tot goederen die in de toekomst zijn gebruikt of zullen worden gebruikt: er kan geen bezit zijn stroom, maar alleen potentiële beschikbaarheid (zie laatste ord. Trib Modena 05 juni 2015).

Faculteit of verplichting voor de beheerder?

Om alles te zeggen, misschien kan niet alleen de faculteit met elkaar praten, omdat de beheerder dat ook moet doen 2) disciplinair het gebruik van gemeenschappelijke dingen en het gebruik van diensten in het algemeen belang, zodat het beste genot van elk van de flatgebouwen is verzekerd (V. art. 1130, co. 1, n. 2 c.c.) en is ook verplicht om verzamelen de condominiumkosten (v. art. 1130, co.1, n.3 c.c.).
Als dan de opschorting wordt overwogen doormontage, hij heeft nog een reden om het te doen: de verplichting om uitvoeren de beraadslaagde aandeelhoudersvergaderingen (v. art. 1130, co.1, n.1), op straffe van risico herroeping, sinds deart. 1129, co. 12, n. 2, c.c. geeft aan tussen de ernstige onregelmatigheden die de herroeping van de niet-uitvoering van de beraadslaagde aandeelhoudersvergaderingen rechtvaardigen.
Aan de andere kant, wat te doen: neem echter contact op met de rechter, zelfs als de wet dit niet eist en dus (andere) kosten aan het condominium vraagt?
Bovendien omvat dezelfde onthechting de kosten, die zeker het norse condominium niet vrijwillig zal ondersteunen.

Dus wat te doen?

Het wapen van de opschorting van diensten, dat zo effectief is in theorie, met verwijzing naar hulpprogramma's, is waarschijnlijk eendook wapen op, zo niet eens een wapen tegen dezelfde beheerder.
Er is geen tekort aan gerechtelijke maatregelen die gunstig zijn voor de toepassing van de wet op het geval van nutsbedrijven (bv. ord. Trib Brescia van 13 februari 2014).
Zeker, het duurt voorzichtigheid van de beheerder.
Het is bijvoorbeeld ongetwijfeld aangewezen om de regel alleen in extreme gevallen (bijv. Aanhoudend en / of wijdverspreid verzuim) en zonder voorafgaande kennisgeving (misschien door condominiums die al in de betalingsherinneringen zitten te informeren over het bestaan ​​van een dergelijke regulerende bepaling); overgaan van de vergadering (als, gezien de omstandigheden, een dergelijk voordeel nuttig kan zijn: het kan bijvoorbeeld niet passend zijn om de vergadering bijeen te roepen als de meerderheid van de flats in gebreke blijven).
Het is goed om in gedachten te houden dat, als het condomino toegang tot het huis verhindert, het noodzakelijk zal zijn om contact op te nemen met de rechter en dat, in elk geval van beroep door het condominium, de uitkomst onzeker zou zijn, met extra kosten voor het condominium.



Video: