Voorverkoop met verwacht effect: hoe werkt het?

Wat is een voorlopig contract voor verwachte effecten, hoe het werkt en waarom het passend kan zijn om gebruik te maken van dit specifieke type contract.

Voorverkoop met verwacht effect: hoe werkt het?

Kenmerken van het voorlopig contract voor verwachte effecten

Een bepaalde vorm van voorlopig contract van aankoop van onroerend goed is de voorlopige contractadvertentie verwachte effecten. Met dit soort voorlopige overeenkomst stellen de partijen vanaf het moment van de bepaling in te anticiperen op enkele van de effecten van het definitieve contract.
Alvorens de voordelen van de behandeling van deze contractuele regeling te onderzoeken, nemen wij aan dat het voorlopige contract het contract is waarmee de verkoper en de koper plegen respectievelijk om te verkopen en te kopen. Dit is met name een daadwerkelijke juridische transactie alleen verplicht.
Met de ondertekening van het voorlopig contract (anders vermeld compromis) stijgt deverplichting van contract, dat wil zeggen, binnen 茅茅n datum bepaald de definitief contract. Het translationele effect van het eigendomsrecht wordt alleen geproduceerd met de bepaling van het recht op eigendom voor de notaris.

Voorlopige verkoop met verwachte effecten


Met de voorlopig contract naar verwachte effecten de promissory seller en de promissory buyer zijn niet alleen beperkt tot de wederzijdse overname van de verplichting om een 鈥嬧媐uture contract te sluiten, maar anticiperen onderdeel van de prestatie normaal verbonden met het definitieve contract.
Daarom anticiperen we op de levering van het goede en het betaling de prijs, zelfs gedeeltelijk.
In feite kan het voorkomen dat de promissary koper de sleutels van het pand op de dag van het vooronderzoek opvraagt 鈥嬧媜m het actief te vervreemden nog voordat het translationele effect van de verkoop is gerealiseerd.
De promissory buyer is zo vooraf ingevoerd in materiaalbeschikbaarheid Property.
De verkoper blijft eigenaar van het goed tot aan de notari毛le akte, datum waarop het saldo van de prijs en de eigendomsoverdracht zullen plaatsvinden.

Waarom een 鈥嬧媣oorbarig effect hebben op de verwachte effecten?

We worden geconfronteerd met een soort contract dat door ons rechtssysteem wordt erkend en dat steeds breder wordt verspreiding op het gebied van verkoop van onroerend goed.
Dit wordt gerechtvaardigd door de zijne geschiktheid bevredigen behoefte aan praktisch van aard.
Bijvoorbeeld, in het geval dat de potenti毛le koper vindt dat hij niet in staat is om elders te wonen en zijn huidige woning al heeft verkocht, kan het een bijzonder nuttig hulpmiddel blijken te zijn.
Een andere hypothese kan het geval zijn waarbij de promissary koper dringend het huis moet binnengaan om renovaties uit te voeren. Het huis heeft een aantal interventies nodig en het is de bedoeling van de koper om ze v贸贸r de handeling voor de notaris te laten uitvoeren.
U kunt ook de trade-off-overeenkomst gebruiken met verwachte effecten als de promissory verkoper moet voltooien administratieve procedures om het gebouw te regulariseren of de hypotheken af 鈥嬧媡e wikkelen v贸贸r de notari毛le akte.
Kortom, de voorlopige te verwachten effecten stellen je in staat om je vast te leggen terwijl je wacht tot sommige aspecten van het toekomstige contract die je wilt vastleggen, worden gedefinieerd en geregulariseerd.
Om te besluiten, deze contractuele regeling staat de partijen toe om goden te verkrijgen voordelen dat met een puur en eenvoudig voorlopig contract niet kon worden bereikt.
Laten we het in meer detail analyseren.

Levering van het onroerend goed in de voorlopige tot verwachte affecties

Het voordeel voor de koper om een 鈥嬧媣oorlopige uitspraak te doen die anticipeert op de effecten die normaal het gevolg zijn van de ondertekening van de definitieve is l'binnenkomst vroeg in genot van het onroerend goed object van verkoop.
Doctrine en jurisprudentie hebben vaak vragen gesteld over de juridische aard van het voorlopige contract voor verwachte effecten om eventuele geschillen tussen de verkoper en de koper op te lossen.
Bijzondere aandacht werd besteed aan de positie van de promissory koper die van tevoren in de genot dell 'onbeweeglijk om die voordelen af 鈥嬧媡e leiden die normaal worden verkregen met het definitieve contract. Het is daarom noodzakelijk om de betekenis en de gevolgen van de materiaalbeschikbaarheid bereikt door de koper wanneer hij op voorhand verkrijgt sleutels dell 'onbeweeglijk.

Bezorging van onroerend goed


De vraag die we willen beantwoorden is: het gaat over dentezione of van bezit?
Om een 鈥嬧媋ntwoord te vinden, is het eerst nodig om de verschillen in betekenis tussen deze twee concepten te identificeren.
de kwalificatie juridische status van de situatie bepaald door levering van het actief in termen van bezit of detentie heeft belangrijke gevolgen. Het is niet alleen een kwestie van classificatie, aangezien het probleem belangrijke praktische implicaties heeft. Afhankelijk van de ene of de andere instelling volgt het de mogelijkheid om de discipline van wel of niet aan te roepennadelige bezit en de mogelijkheid of niet om ze uit te oefenen bezittelijke acties.
Volgens de meest voorkomende definitie de bezit is het macht in feite op 茅茅n wat in overeenstemming met de inhoud van het eigendomsrecht (of ander echt recht) en vergezeld van deanimositeit possidendi.
Er wordt aangenomen dat de hechtenis hebben gemeen met het bezit van de corpus bezit, hoewel de houder is verstoken van de bovengenoemde animositeit, het herkennen van het behoren tot anderen van het ding.
Rechters van verdienste en legitimiteit werden uitgesproken over de vraag en er waren talloze interpretatieve richtlijnen die op elkaar volgden. Om te bepalen of er een bezit of een loutere bezitting aan de basis van de levering is, dient te worden verwezen naar depsychologisch element van het subject dat het plezier van het goede bezit. Te dien einde moet worden gecontroleerd of de levering van het artikel wordt gerechtvaardigd door een contract met werkelijke gevolgen of door een contract met verplichte effecten.
Alleen in het eerste geval heb je een animus possidendi; jij houdt het ding vast, dat wil zeggen alsof je de eigenaars bent. Als uit hoofde van het contract de altru茂teit van het ding in plaats daarvan wordt herkend, zal er een gekwalificeerde detentie plaatsvinden.

Wat het Hof van Cassatie zegt

Om de geschillen in verband met een dergelijke belangrijke kwestie op te lossen, is de rechtbank van Supreme Court met een uitspraak a United Sections de 2008. Het verduidelijkte de juridische aard van de voorlopige te verwachten effecten, het omgaan met aspecten die verband houden met zijn discipline, zoals denadelige bezit en de bescherming van de promissory koper.
Met zin van 27 maart 2008 n. 7930 de Supreme Court oordeelde dat in de belofte van verkoop, wanneer het is overeengekomen de levering de goed v贸贸r de sluiting van het definitieve contract, is er geen anticipatie op de vertalingseffecten.
Het eerste geconstateerde aspect is dat met de levering van'estate het eigendomsrecht komt niet voor.
De relatie tussen de promissory-koper en het ding moet worden gedefinieerd als hechtenis en niet als een bezit.
In het bijzonder is het een gekwalificeerde detentie die door de promissary buyer wordt uitgevoerd in zijn eigen belang en de titel van anderen wordt erkend (buitenaardse afspraak).
Deze interpretatieve positie niet maakt het mogelijk om onroerend goed te verwerven via het instituut vannadelige bezit, het langdurige en voortdurende bezit in de tijd van het ding.
Alleen door de promissory buyer als eigenaar te kwalificeren zou er de mogelijkheid zijn om, twintig jaar zonder onderbreking, het goede te gebruiken.
De zogenaamde overblijfselen interversione de bezit overeenkomstig artikel 1141 van het Burgerlijk Wetboek, op basis waarvan, onder bepaalde voorwaarden, verandering van bezit gehouden. Er moet worden aangetoond dat de houder op een gegeven moment niet meer de macht over het nominatief ding van de buitenaardse wezens uitoefende en zijn eigen benoeming begon uit te oefenen.

Compromis van huisverkopen met belangrijke levering


Het Hof van Cassatie wilde een nieuwe stap zetten door vast te stellen dat, in het geval dat de promissaire koper binnenkomt contact met het ding, het voordeel behalen van genot van hetzelfde moeten we een contract van configureren lening gratis. Indien bij aflevering de betaling van een geldbedrag (als onderdeel van de verkoopprijs) zou plaatsvinden, zou er een contract zijn van lening.
Naast de voorlopige zijn er twee toegevoegd nevencontracten typisch (lening of hypotheek).
Er wordt een complex mechanisme opgezet om een 鈥嬧媏conomisch resultaat te bereiken dat wordt bereikt, niet dankzij een enkel contract, maar eerder door een geco枚rdineerde hoeveelheid juridische transacties, elk met een onafhankelijke oorzaak maar functioneel verbonden met het voorlopige.

Bescherming van de promissory koper

Al dit uitgangspunt proberen we te begrijpen wat de bescherming is van de koper die van tevoren in het genot van het eigendom wordt geplaatst om het te kunnen gebruiken.
Wat gebeurt er als, zodra de beschikbaarheid van het goede is bereikt, ze duidelijk worden ondeugden en difetti waarvoor, in geval van verkoop, de wet hierin voorziet garantie van de verkoper?
De vraag rijst of een uitgebreide interpretatie van de regels voor de verkoop kan worden uitgevoerd, ze verwijzen naar de bescherming van de promissory aankoper die het huis v贸贸r de akte heeft ontvangen.
Met de bepalingen van zin nr. 3028 van 16 februari 2015, stelt de Hoge Raad een grondbeginsel vast met betrekking tot voorlopige wetgeving met verwachte effecten, namelijk dat de vervaltermijn voor het melden van gebreken en het verjaringstermijn wettelijk voorgeschreven bij de verkoper in werking kan treden alleen met de doorgang van het eigendomsrecht. Bij afwezigheid van het vertaaleffect dat werd geproduceerd met de ondertekening van het definitieve verkoopcontract, geen garantie ten gunste van de koper.

Voorlopige fiscale aspecten met verwachte effecten

Met de voorlopige tot verwachte effecten i belastinglasten zijn de verantwoordelijkheid van de verkoper.
Denk aan de belastingen als IMU en Tasi die wegen op de eigenaar van het eigendomsrecht.
Belastingen met betrekking tot de overdracht van het onroerend goed als deBTW of belastingen van inschrijven ze zijn van toepassing op het moment van de notari毛le akte.
Een ander nadeel dat moet worden benadrukt voor de verkoper is de noodzaak om te verwijzen naar de rechterlijke instantie in geval van be毛indiging van het contract of intrekking, om de beschikbaarheid van het huis te herstellen in het geval dat de andere partij niet spontaan zorgt voor de terugkeer.
De onderhoudskosten van de woning worden nog steeds bij de verkoper in rekening gebracht.



Video: The Junk Vuurwerkmania Vuurwerk