De schatting van condominiumbeheer tussen noodzaak en kansen

Het jaarlijkse budget van het condominiumbeheer dient om de uitgaven te identificeren die gedurende het jaar moeten worden geconfronteerd. Focus op de belangrijkste aspecten.

De schatting van condominiumbeheer tussen noodzaak en kansen

Jaarlijkse uitgaven in condominium

Het condominium, begrepen in de zin van een team waarvan de functie is om, via haar eigen organen, het beheer en de instandhouding van de gemeenschappelijke delen van het gebouw te verzorgen, moet worden geconfronteerd jaarlijkse uitgaven voor dit doel.
Het is mogelijk dat een condominium niet produceert kosten?
Als de verwijzing naar gewone uitgaven gaat, kan er sprake zijn van het extreme geval van nul condominium jaarlijkse beheerskosten.

Condominium condominium goedkeuring


Denk aan een reeks rijtjeshuizen die de privétoegangsweg naar huizen delen: bij afwezigheid van verlichting en andere gemeenschappelijke diensten zal die straat, zolang deze geen onderhoud vereist, geen kosten veroorzaken.
Het condominium met geen gewone uitgaven, is echter een hypothetisch geval en bovendien zeer zeldzaam, misschien voor iemand begeerd; de normaliteit van de gevallen spreekt ons aan van het team waarmee ze te maken krijgen tijdens het jaar van de uitgaven voor de beheer van gemeenschappelijke delen.
Nutsvoorzieningen (elektriciteit, stromend water), diensten (trappen schoonmaken, beheerderactiviteit, eventuele conciërge, liftonderhoud, enz.), Evenals andere contracten van gemeenschappelijk belang (verzekering, enz.) kosten dat volgens de kunst. 1123 en ss. cc ze moeten zijn verdeeld over de belanghebbende partijen, ovverossia condòmini, of alles of slechts een deel (denk aan de schoonmaaktrap in het condominium met meer trappen).
Wie is verantwoordelijk voor het bepalen van de jaarlijkse bedrijfskosten, oftewel de kosten die het komende jaar moeten worden gemaakt?

Goedkeuring van de schatting door de vergadering

de jaarlijks beheersbudget - dat wil zeggen, het document met de kosten die vermoedelijk zullen worden gemaakt met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw - wordt goedgekeurd door de vergadering tijdens de jaarlijkse gewone vergadering.
Zoveel wordt afgeleid uit de inhoud van de eerste alinea van de techniek. 1135 c.c. de citaat, zegt de regel, gaat vergezeld van het kostendelingsplan van condòmini.
de uitvalplan - waarvan de aanwezigheid ook van fundamenteel belang is voor het aanvragen en verkrijgen van de afgifte van een voorlopig uitvoerend dwangbevel - andere is dat document waarin elke afzonderlijke uitgave, of groep van homogene uitgaven met betrekking tot het criterium van kostenverdeling, wordt toegeschreven aan elke condòmino.
Stel dat voor eenvoud, dat in een condominium er slechts vier condòmini en drie uitgaven zijn.

Condominium vergadering


Het distributieplan dient deel de kosten over de deelnemers aan het team, zodat iedereen van te voren de mogelijkheid heeft om de kosten voor hen te kennen.
Het nut van de citaatdaarom is het tweeledig:
- aan de ene kant is het nuttig in termen collectief, om een ​​correct beheer mogelijk te maken;
- aan de andere kant dient het voor elke condòmino bij te dragen aan de besluitvorming en in ieder geval te weten in welke hoedanigheid zij de bedragen betaalt, evenals de werkelijke omvang van de betaling in kwestie.
Wat zijn de quorumresoluties die nodig zijn voor degoedkeuring van de schatting jaarlijks management? We hebben het natuurlijk over gewone uitgaven, dat wil zeggen over de lopende uitgaven met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
In dit verband moet worden geconcludeerd dat zij, in de afwezigheid van uitdrukkelijke vermelding in het burgerlijk wetboek van de meerderheden die verband houden met de vervulling, overeenkomen met die algemeen, dat is:
- in eerste oproep, de gunstige stem van de meerderheid van de aanwezigen op de vergadering en minstens de helft van de duizendste waarde van het gebouw;
- in tweede oproep, de gunstige stem voor ten minste een derde van de aanwezigen op de vergadering en minstens een derde van de duizendste waarde van het gebouw.
Zoals bekend, heeft condòmini vóór of bij de goedkeuring van het rapport het recht om de ondersteunende documentatie op basis van die handeling te onderzoeken: als de beheerder de uitoefening van dit recht frustreert, moet de daaropvolgende resolutie worden als vernietigbaar beschouwd (zie, bij de verschillende Cass. 8 augustus 2003 n. 11940).
En over de citaat?
Dezelfde aangehaalde zin specificeert dat in rapport over de goedkeuring van de schatting, het gebrek aan beschikbaarheid van documentatie aan de basis van de schatting is niet te wijten aan de nietigverklaring van de resolutie, gezien de hypothetische aard van de inhoud van het document, inhoud zal vervolgens in meer detail in het jaarverslag worden besproken.
Het is mogelijk om voor de condominiummeeting geen goedkeuring te geven citaat?
Ja, in principe het is mogelijk om geen enkele schatting goed te keuren, verlaat de beheerder - we zullen het binnenkort zien - of de condòmino die belast is met het beheer, verzamelt de bedragen die nodig zijn voor de behoefte. De praktijk is zeker niet raadzaam, vooral als er meerdere kosten en een aantal condòmini zijn om de preventieve planning van het management te adviseren om disservices te vermijden.
In elk geval het valt niet onder de prerogatieven van de vergadering - en de consequente beslissing wordt als nietig beschouwd voor incompetentie - om te beraadslagen over de afschaffing van de jaarlijkse beheersbegroting. Kortom, een account is om te beslissen dat het met betrekking tot een oefening niet nodig is om een ​​offerte goed te keuren, anders dan dit document nooit te worden goedgekeurd.

Raming en uitbetaling van uitgaven door de beheerder

Na goedkeuring van de jaarlijks beheersbudget, moet de condominiumbeheerder alleen de daarin voorziene kosten betalen of heeft hij het recht om interventies - en dus kosten - te bestellen die niet in dat document zijn opgenomen?
Het is nuttig om te onthouden dat de kunst. 1130 n. 3 c.c. Naast de plicht om de bijdragen te innen, wijst de beheerder ook de toewijzing toe van de uitgaven die nodig zijn voor het gewone onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en voor de werking van de gemeenschappelijke diensten.
Wat betekent dit? Besteden wat was begroot, of zelfs wat de vergadering niet heeft besloten? Hoewel de jurisprudentie over dit onderwerp niet de meest recente is - en in sommige opzichten overtuigend - ondersteunt het de laatste hypothese (Cassatie 11 januari 2017 nr. 454), behalve in ieder geval verificatie en definitieve goedkeuring bij het onderzoek van de condominium verklaring.
Aan de andere kant, als er een is lopende uitgaven afhankelijk van een periodiek contract, nadenken over de levering van elektriciteit of water, kunnen we echt uit de afwezigheid ervan in de begroting de onmogelijkheid voor de beheerder halen om de relevante bijdragen te verzamelen en te bezorgen?

Geldigheid van de schatting in de tijd

Het beheerbudget betreft een condominium oefening, of een jaar management. Bedenk dat een beheersjaar een periode van 365 dagen betekent, niet noodzakelijkerwijs het huidige jaar 1.1 / 31.12 (Cass. 22 maart 2017 n. 7395).

Validiteit preventief condominium management


Wat gebeurt er als, om welke reden dan ook (vooral in het geval van assemblage-inertie) dat niet zo is goedkeuring van de schatting voor het jaar dat volgt op de zojuist gepasseerde?
De schatting die destijds in verband met deze laatste is goedgekeurd, moet als vervallen worden beschouwd?
Nee, volgens het Hof van Cassatie behoudt de jaarlijkse beheersbegroting zijn geldigheid totdat hij wordt vervangen door een nieuwe (Cass. 29 september 2009 n. 24299).



Video: