Jurisprudentiële problemen en oplossingen voor balkons in appartementen

De balkons in condominium zijn altijd een voorbode geweest van problemen met betrekking tot de identificatie van de eigenaar en dus ook voor onderhoudskosten.

Jurisprudentiële problemen en oplossingen voor balkons in appartementen

Vooruitspringende balkons en verzonken balkons

balkons

Dat van de balkons het is een onderwerp dat heel vaak controverses en geschillen genereert in het condominium.
Er zijn twee elementen die de discussies over dit deel van het gebouw kenmerken: het uitsplitsing van de kosten en het gebruik en eigendom van de structurele delen.
Dit alles voor een puur juridische kwestie die kan worden samengevat in een eenvoudige vraag: wie is de eigenaar van het balkon?
Het beantwoorden van deze vraag maakt het mogelijk om de andere hierboven genoemde problemen op te lossen.
Als we het hebben over de balkons, zonder enige verwijzing naar de structurele bouw van het gebouw, hoort men vaak dat het thema van eigendom van dit deel van het gebouw wordt besproken.
In werkelijkheid, zoals benadrukt door de rechters van legitimiteit, is er geen constructieve interpretatie van het eigendom van de balkons in de jurisprudentie van het Hof van Cassatie.
Het Supreme College heeft herhaaldelijk herhaald dat het definiëren van de eigendomsstructuur van fundamenteel belang is om de conformatie van het condominium gebouw.
Het is dus gebruikelijk om een ​​onderscheid te maken tussen uitstekende balkons en verzonken balkons.
de eerste zij zijn degenen die uitsteken vergeleken met de gevel van het gebouw.
naar verzonken balkonsaan de andere kant is het de bedoeling om naar die terrassen te verwijzen die een uitsparing in de gevel van het gebouw vormen en meestal aan twee of drie zijden zijn gesloten.
Met betrekking tot het eerste type is het Hof constant en eenduidig ​​georiënteerd in die zin de vooruitstekende balkons, die een uitbreiding vormen van de bijbehorende vastgoedeenheid, behoren uitsluitend toe aan de eigenaar ervan; alleen de bedekkingen en decoratieve elementen van de voorkant en het onderste deel moeten worden beschouwd als gewone goederen voor iedereen, wanneer ze in de gevel van het gebouw passen en bijdragen aan het esthetisch aantrekkelijk te maken (zie tenslotte Cass. 23 september 2003 n. 14076) (Ook Cass. 30 juli 2004, n. 14576 en in een in hoofdzaak consistente zin, Cass. 5 januari 2011 n. 218).
Dezelfde uitspraak, evenals enkele latere (zie bijvoorbeeld cassatie 17 juli 2007, nr. 15913), beschouwt de binnenzool van verzonken balkon in mede-eigendom, respectievelijk, tussen de eigenaar van het appartement op de bovenverdieping (waarop de vloerplaat dient als een wandeloppervlak) en die van de benedenverdieping (waarop de plaat fungeert als een dak).
Altijd bij deze gelegenheden, het Hooggerechtshof, het probleem van eigendom van balkons, verklarend dat het voorkant van hetzelfde is condominiumeigenschap waar er bepaalde friezen zijn die de architecturale decoratie kunnen beïnvloeden (wat goed gemeenschappelijk bezit is).

Overhangend balkon

In de praktijk kan het ondubbelzinnige en geconsolideerde standpunt van het Hof van Cassatie worden samengevat als volgt:
a) i uitstekende balkons (inclusief de gehele vloerplaat) zijn het exclusieve eigendom van de eigenaar van de vastgoedeenheid waarnaar zij als verlenging dienen;
b) de plaat van de verzonken balkons het is het gemeenschappelijke eigendom van condòmini, waarmee het respectievelijk wordt gebruikt als afdekking en als loopvlak;
c) le decoratieve delen aanwezig op beide soorten balkons, waar ze het uiterlijk van het gebouw kenmerken, moeten worden beschouwd als gemeenschappelijke eigendom van alle flatgebouwen.
de belangrijkste gevolgen ze houden verband met de verdeling van uitgaven voor onderhoudswerkzaamheden en met het gebruik dat van de delen van het balkon kan worden gemaakt.
Om onnodige verwisselingen te voorkomen, is het nuttig om de problemen met betrekking tot de type balkon.
In het geval van vooruitstekende balkon de kosten voor het onderhoud komen voor rekening van de eigenaar van het appartement waarvan het balkon een verlenging is.
De kosten voor het front worden alleen door alle appartementen gedragen als er een aantal kenmerken zijn die van invloed zijn op het decorum van het gebouw.
De eigenaar van het appartement op de benedenverdieping met betrekking tot het balkon kan zonder toestemming van de balkoneigenaar het onderste deel van de plaat niet gebruiken om luifels op te hangen (vgl. Cass. 17 juli 2007, n. 15913), lampen, etc.
Alle assemblagebeslissingen met betrekking tot het balkon, genomen zonder de toestemming van de eigenaar van hetzelfde, moeten als ongeldig worden beschouwd.
In het geval van verzonken balkonaan de andere kant zal de plaat gemeenschappelijk eigendom zijn tussen de eigenaars, die respectievelijk worden gebruikt door voetgangers en dakbedekking.
Dit betekent, volgens art. 1125 c.c. dat de kosten voor onderhoud en reconstructie [...] van de vloeren worden in gelijke delen onderhouden door de eigenaren van de twee verdiepingen boven elkaar, waarbij de vloerbedekking wordt gedragen door de eigenaar van de bovenverdieping en gedragen door de eigenaar van de benedenverdieping. 'gips, de kleur en de decoratie van het plafond.
In dit geval kan het condominium op de benedenverdieping het gedeelte van de plaat dat dienst doet als afdekking van al het gebruik maken dat het nuttig en noodzakelijk acht, altijd in overeenstemming met de bepalingen vervat in de techniek. 1102 c.c. (Gebruik van het gemeenschappelijke).

Bouw van een balkon

Ingebouwd balkon

Na deze algemene aspecten te hebben verduidelijkt, lijkt het nuttig om stil te staan ​​bij een specifiek geval, namelijk in het geval van constructie van een uitstekend balkon in een bestaand gebouw.
Kortom, wat gebeurt er als een condominium build een balkon dat uitsteekt over de gemeenschappelijke binnenplaats?
Het is een feit dat zeker niet vaak voorkomt maar niet ongebruikelijk is, zo vaak dat we van tijd tot tijd sporen van vinden Supreme Court in de kwestie.
Allereerst is het goed om een ​​onderscheid te maken tussen balkon gebouwd en dat uitsteekt op een deel van exclusieve eigendom en balkon dat uitsteekt op een gemeenschappelijk deel.
In het eerste geval is de toestemming van de direct betrokkenen altijd noodzakelijk, behalve de bouwhypothese op een hoogte die de bezetting van de ruimte van anderen irrelevant maakt (art. 840 c.c.).
In de tweede hypothese moet de vraag in plaats daarvan worden geëvalueerd in relatie tot deart. 1102 c.c.: in de praktijk moet je controleren of het condominium, het balkon aan het bouwen, normaal gebruik maakt van een gemeenschappelijk deel (lees de opwaartse luchtkolom van de binnenplaats van het condominium).
Voor de volledigheid dient te worden opgemerkt dat, volgens de eerste alinea van het bovengenoemde artikel, het gebruik van de gemeenschappelijke delen alleen onwettig is als het zijn bestemming, zijn versiering verandert en hetzelfde gebruik door een ander condominium verhindert.
Dit is een beoordeling die van geval tot geval moet worden uitgevoerd en die de rechters soms ertoe heeft gebracht zich negatief uit te drukken (zie in dit verband) Cass. 17 april 2012, n. 6004).

Overhangende schade aan het balkon

de uitstekende balkons, binnen de aangegeven limieten, zijn delen van exclusief eigendom en als schade aan de gemeenschappelijke delen van hen afkomstig is, zijn hun eigenaars verplicht ze te vergoeden.
Dit is in wezen de richting uitgedrukt door Hof van Cassatie.
Laten we het doen voorbeeld: stel dat de gemeenschappelijke delen van een gebouw zijn beschadigd door infiltraties afkomstig van een vooruitstekend balkon.
Op dat moment vraagt ​​het appartementencomplex de eigenaar van de vastgoedeenheid waarvan de balkon is een uitbreiding om de oorzaak van de schade te elimineren.
Als dit niet in deze zin voorziet en in ieder geval als het niet het schade veroorzaaktkan het team het voor de rechtbank oproepen om de nodige en passende maatregelen te verkrijgen.
Toen het Hof van Cassatie werd verzocht soortgelijke zaken op te lossen als die welke werden gebruikt om dat eenvoudig te verklaren de vooruitstekende balkons, die uit de voorgevel van het gebouw uitsteken, vormen slechts een uitbreiding van het appartement waaruit ze uitsteken en, zonder enige ondersteunende functie, noch van de noodzakelijke dakbedekking van het gebouw - zoals, omgekeerd, voor de verzonken terrassen in het lichaam van het gebouw - ze kunnen niet in dienst worden gesteld van de gesuperponeerde plannen en zijn daarom gezamenlijk eigendom van de eigenaars van dergelijke plannen en de voorzieningen van de kunst. 1125 c.c. vallen derhalve onder het exclusieve eigendom van de eigenaars van de appartementen waartoe zij toegang hebben (Cassatie 17.7.2007 nr. 15913, 30.7.2004 nr. 14576) (Cass. 27 juli 2012, n. 13509).
Natuurlijk is het altijd goed om in gedachten te houden dat met betrekking tot uitstekende balkons, dezelfde jurisprudentie aangehaald door het onderhavige arrest specificeert dat sommige delen van deze structuren als gemeenschappelijk bezit kunnen worden beschouwd.
De verwijzing is naar de friezen op het lagere en voorgedeelte van het balkon; als zulke friezen in staat zijn d'invloed op de decoratie architecturale van het gebouw (dat wil zeggen op de lijnen die de esthetiek van het gebouw kenmerken) moeten ze worden overwogen delen van gemeenschappelijk eigendom en als zodanig moeten de kosten die hen betreffen (behalve dat deze kosten niet kunnen worden toegeschreven aan de onwettige handeling van anderen) worden verdeeld over alle flatgebouwen op basis van de duizendsten van eigendom.



Video: