Eigendom van de grensmuur en reparaties in geval van communie

De grensmuur tussen twee eigenschappen wordt als gebruikelijk beschouwd, tenzij anders aangegeven door de aankooptitels en kan dit nog steeds worden als aan de voorwaarden is voldaan

Eigendom van de grensmuur en reparaties in geval van communie

Randmuur

Randmuur

De burgerlijke code regelt op precieze en gedetailleerde wijze de vraag betreffende de eigendom van grensmuren (artikelen 874 en volgende van de burgerlijke code).
Het is de moeite waard, zonder de regels strikt te volgen, om de belangrijkste kenmerken afferent aan de eigendom van de muur en de daaruit voortvloeiende gevolgen in termen van onderhouds- en reconstructiekosten.
L 'art. 880, eerste alinea, c. specificeert dat de wand die de splitsing tussen gebouwen dient te worden verondersteld gemeenschappelijk te zijn tot aan de top en als de gebouwen verschillende hoogtes hadden, wordt de gemeenschap verondersteld op het punt dat een van de gebouwen hoger begint te worden.
De regel wordt gesloten door de tweede paragraaf in gedachten de muur die dienst doet als scheiding tussen binnenplaatsen, tuinen en moestuinen of tussen omheiningen in de velden wordt ook verondersteld gemeenschappelijk te zijn.
Het is er een vermoeden van gemeenschap iuris tantum, dat wil zeggen, een vermoeden dat kan worden ontkend dat aanwezig moet zijn in de inhoud van de koopakte.
In principe als de daad niets zegt, e de muur staat op de rand tussen de twee eigenschappen moet het in gemeenschappelijk eigendom worden beschouwd.
Echter, de volgende artikel 881 c.c. zet eenuitzondering op dit vermoeden specificeren dat de scheidingsmuur tussen de veldenhofjes, tuinen of moestuinen worden verondersteld te behoren tot de eigenaar van het land waarnaar de regen bestaat, en vanwege de regen zelf.
aan het tweede alinea het is gespecificeerd dat als er openingen zijn, zoals kroonlijsten, kozijnen en dergelijke, of kamers die verder gaan dan de helft van de dikte van de muur, en beide zijn gebouwd met de muur zelf, wordt verondersteld dat dit toebehoort aan de eigenaar aan wiens zijde de deuren of compartimenten ze ontstaan, zelfs als er maar een van deze tekens is.
Waar in plaats daarvan de muur zich op een van de bodems moet bevinden in een zodanige positie dat deze in wezen als een grensmuur fungeert, kan de eigenaar van het land ernaast vraag om gemeenschap.
Dit omdat in overeenstemming metart. 874 c.c. (Geforceerde communie van de muur aan de rand) de eigenaar van een land dat grenst aan de muur van anderen kan gemeenschap vragen voor de hele hoogte of voor een deel ervan, op voorwaarde dat dit geldt voor de hele omvang van zijn eigendom. Om verkrijg de communie van de muur, specificeert de norm, de aanvrager moet de helft van de waarde ervan betalen, of van het gemeenschappelijke deel van de muur, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur is gebouwd, onverminderd de verplichting om de werken uit te voeren die nodig zijn voor beschadig de buurman niet.

Wat bedoelen we met gedwongen communie?

Met deze uitdrukking bedoelen we dat er een kan worden gevestigd gerechtelijke procedures voor die gevallen waarin aanvankelijk geen overeenstemming kon worden bereikt door middel van een buitengerechtelijk alternatief, dat wil zeggen dat dit bestond in de bepaling van een contract dat moest worden overgedragen aan het conservatorium van openbare vastgoedregisters.
Na een jaar na de inwerkingtreding van de zogenaamde wet op civiele bemiddeling (dwz vanaf maart 2011 en vervolgens vanaf september 2013 na de uitspraak van ongrondwettigheid van de oorspronkelijke tekst van wetgevingsdecreet nr. 28/2010), eerder begin een oordeel dat je nodig hebt om het te ervaren verplichte poging tot bemiddeling.
In het geval van een gerechtelijke procedure, de oordeel constitutief van de gedwongen communie moet worden getranscribeerd in de openbare vastgoedregisters zoals de conventionele act.
Als de muur niet op de grens staatmaar het wordt op een bepaalde afstand ervan geplaatst, zoals het geval van de muur die grenst aan de grens, zelfs al is het alleen voor bepaalde doeleinden, de eigenaar van het fonds dat het eigendom niet bezit, kan om een ​​gedwongen communie vragen.
De referentienorm is deart. 875 c.c. in gedachte waarvan:

Gemeenschap van de muur

Wanneer de muur zich op minder dan anderhalve meter afstand bevindt of minder dan de helft van de afstand die is vastgesteld door plaatselijke voorschriften, kan de buurman vragen om de communie van de muur alleen met het doel om tegen de muur zelf te produceren, te betalen de waarde van de helft van de muur, de waarde van het land dat met de nieuwe fabriek wordt bezet, tenzij de eigenaar zijn muur liever tot aan de grens verlengt.
De buurman die van plan is om de communie te vragen, moet eerst contact opnemen met de eigenaar als hij de muur naar de grens wil verlengen of doorgaan met de sloop.
Deze moet binnen de termijn van vijftien dagen zijn wil kenbaar maken en moet binnen zes maanden na de dag waarop hij het antwoord heeft meegedeeld, doorgaan met de bouw of sloop.

Wie moet de grensmuur repareren?

Het antwoord op de vraag is te vinden in deart. 882 c.c., geregistreerd voor precies de reparaties van de gemeenschappelijke muur, die luidt:
De herstelbetalingen en noodzakelijke reconstructies van de gemeenschappelijke muur moeten worden gedragen door al diegenen die het recht hebben en in verhouding staan ​​tot het recht van elk van hen, behalve dat de kosten zijn veroorzaakt door het feit van een van de deelnemers.
De mede-eigenaar van een gemeenschappelijke muur kan zichzelf niet ontheffen van de verplichting om bij te dragen in de kosten van schadeloosstelling en wederopbouw, waarbij hij afstand doet van het recht op gemeenschap, op voorwaarde dat de gemeenschappelijke muur geen eigen gebouw ondersteunt.
De verzaking bevrijdt de verzaker niet van de verplichting tot herstelbetalingen en reconstructies waaraan hij in zijn eigen onderneming reden heeft gegeven.
Synthese van de norm in a alleen maar gedacht het is mogelijk om het volgende te vermelden: alle mede-eigenaars moeten, met betrekking tot hun aandelen, deelnemen in de kosten van onderhoud en wederopbouw, echter in staat zijn om tegen dergelijke kosten uit de competitie terug te treden door afstand te doen van het eigendom van dat onroerend goed als het een deel van zijn eigendom niet ondersteunt en altijd dat de reparatie niet noodzakelijk is gemaakt door een van zijn acties.

Reparaties en verkoop van het pand

Stel dat Tizio en Caiio eigenaar zijn van twee fondsen, Alfa en Beta, en dat de muur die de grens aangeeft tussen de twee gemeenschap.

Gemeenschappelijke muurreparaties

Stel dat Gaius zijn eigendom aan Sempronius overleverde, die bijgevolg ook werd eigenaar van de muur.
Stel je dat nog eens voor vlak voor de verkoop de partijen waren het erover eens geworden om wat conservatieve ingrepen van de muur uit te voeren, maar dat in de verkoopakte geen melding werd gemaakt van deze overeenkomst.
In deze context is het legitiem om te vragen: le kosten moeten ze worden ondersteund door Gaius of Sempronio?
Volgens de Hof van Cassatie, die een uitspraak deed door in feite een zeer vergelijkbare vraag te beantwoorden, hangt af van de aard van de interventies.
We lezen in de zin die de herstelbetalingen en noodzakelijke reconstructies van de gemeenschappelijke muur, dat wil zeggen de kosten voor die oorzaken van verslechtering die afhangen van het normale gebruik ervan, moeten worden gedragen door al degenen die het recht hebben en in verhouding staan ​​tot het recht van elk: de verplichting van de bijdrage wordt ingevoegd in de echte relatie van gemeenschap en wordt overgedragen aan degene die het bezit als de noodzaak van herstel of wederopbouw wordt gepresenteerd (Cass. 30 maart 1994 n. 3089).
Dit in het algemeen.
Wat gebeurt eraan de andere kant, als de noodzaak van de kosten van het repareren van de gemeenschappelijke muur voortvloeit uit een feit toe te schrijven aan een van de mede-eigenaars?
In dit geval - het is altijd de Cassatie, in dezelfde zin om te onthouden - aan persoonlijke verantwoordelijkheid van de mede-eigenaar het volgt de exclusieve eigendom, in zijn hoofd, van de reparatiekosten; de betalingsverplichting, in feite terwijl het vasthouden aan de echte relatie van condominium, behoudt het zijn autonomie en neemt een persoonlijk karakter, en om deze reden wordt het niet overgedragen aan de opvolger condominium, in het bijzonder aan de auteur van het evenement.
In dit laatste geval, wie de schade heeft veroorzaakt, neemt het cijfer van de derde plaats tegenover de huidige deelnemers aan de communie en is verplicht om een ​​vergoeding te betalen; dit betekent echter niet dat flatgebouwen zich niet kunnen onttrekken aan de verplichtingen die inherent zijn aan hun directe gemeenschapsrelatie, behalve het recht om snelle persoonlijke actie te bevorderen jegens de persoon die verantwoordelijk is voor de schade. (Cass. 30 maart 1994 n. 3089).
Kortom, tenzij de reparatie het gevolg is van een feit dat toebehoort aan een van de mede-eigenaars, zelfs in het geval van een verkoop,last van reparatie het zou aan hem zijn; de kosten voor deze operaties worden altijd gedragen door de huidige mede-eigenaars.

Reparaties en wraak

Wat gebeurt er als een conservatieve interventie nodig is, maar een van de mede-eigenaars is niet geïnteresseerd in deelname aan de kosten essentieel om het uit te voeren?
Simpel: de meest ijverige mede-eigenaar kan dit doen anticipeer op de kosten en vergeld vervolgens, pro quota, aan de andere communisten.
In dit geval is dit tenminste de mening van het Supreme Court, om de kunst toe te passen. 882 c.c. waarvoor de nodige reparaties en herstellingen van de gemeenschappelijke muur door al degenen die er recht op hebben moeten worden gedragen, volstaat het vaststellen van het noodzakelijke karakter van de uitgevoerde reparaties, terwijl het voor de bovengenoemde doeleinden niet relevant is dat zij ook voldoen aan de bepalingen van een 'ordonnantie van de burgemeester die hen oplegde om de openbare veiligheid te waarborgen (Cass. 20 augustus 1981 n. 4944, in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 8).



Video: The Great Gildersleeve: Gildy Gets Eyeglasses / Adeline Fairchild Arrives / Be Kind to Birdie