Nog te bouwen objecten: wat zijn de waarborgen voor de koper?

Welke garanties voorziet de wet voor degenen die een gebouw kopen dat nog gebouwd moet worden? Hoe uzelf te beschermen in geval van faillissement van de fabrikant?

Nog te bouwen objecten: wat zijn de waarborgen voor de koper?

Aankoop van te bouwen onroerend goed

Koop een eigendom meer in aanbouw het betekent kopen wanneer het werk nog niet is voltooid. In deze gevallen, voor een in gebreke blijvende constructorkan de koper zich in een positie bevinden om problemen te hebben bij het terugvorderen van de betaalde bedragen als aanbetaling en / of aanbetaling.
De wet regelt de vormen van bescherming in het voordeel koper als een zwakke aannemer, gericht op de terugbetaling van bedragen geïnvesteerd.

Aankoop van onroerend goed in aanbouw


Voor de koper is het passend om de garanties te kennen die ons rechtsstelsel hem biedt, rekening houdend met de talrijke faillissementsgevallen die bouwondernemingen kunnen tegenkomen. Zich bewust zijn van uw rechten, voordat u het contract voor de aankoop van een huis ondertekent, is ongetwijfeld de beste strategie om onaangename incidenten te voorkomen.
Met de Wetsdecreet 20 juni 2005 n. 122 het systeem heeft een systeem van directe bescherming ingesteld om de schade te herstellen die iemand heeft ondervonden die een onroerendgoedaankoop heeft gedaan door een fabrikant die niet aan zijn verplichtingen kan voldoen.
Het verlies van kapitaal betaald aan de verkoper wordt toegevoegd aan de onmogelijkheid om het eigendom te verkrijgen. Wat gebeurt er als de fabrikant het eigendom van het onroerend goed niet overdraagt ​​nadat hij het voorlopige contract heeft bedongen of de bouwwerkzaamheden niet afrondt omdat hij niet geslaagd is?
Als bescherming kan de koper het borgtocht dat de fabrikant door de wet verplicht moet afgeven.
Om te kunnen profiteren van de vormen van bescherming die de wet biedt, is het noodzakelijk dat:
- de fabrikant heeft de toestemming om te bouwen;
- het pand is nog volledig in aanbouw of het is in ieder geval nog niet mogelijk om het certificaat van levensvatbaarheid af te geven (gecertificeerd teken van levensvatbaarheid na Wetgevingsdecreet nr. 222/2016).
We moeten daarom heel voorzichtig zijn bij het kopen van een gebouw om te bouwen, want als het verzoek om een ​​bouwvergunning nog niet is gedaan of als het certificaat van levensvatbaarheid al is uitgegeven, valt dit buiten de toepassing. van de wetgeving en het zal niet mogelijk zijn om te profiteren van de garanties die het voorziet.
Een andere voorwaarde voor het hebben van de garanties geboden door ons rechtssysteem is dat de verkoop van onroerend goed wordt uitgevoerd door een bouwbedrijf of van een coöperatie bouwen en dat kopen is een natuurlijk persoon.
Ten slotte moeten de partijen, als laatste vereiste, een voorlopig contract of een ander contract dat de aannemers verplicht om het eigendom van het gebouw dat in de toekomst zal worden gebouwd over te dragen. Dit laatste kan rechtstreeks door het bedrijf of de coöperatie worden gebouwd, maar het kan ook gebeuren dat de uitvoering van het werk wordt uitbesteed aan derden.

Het voorlopige contract voor de aankoop van een woning

Volgens de relevante wetgeving moet het contract dat de partijen op het punt staan ​​te sluiten een specifieke inhoud hebben. Allereerst moet het een zijn voorafgaand van kopen en verkopen, wat de partijen in de toekomst verplicht om het te bouwen gebouw te verkopen. In de akte ondertekend door de contracterende partijen moeten er sommigen aanwezig zijn elementen beschouwd essentieel:
- identificatie van deonbeweeglijk welk object van het contract dat in detail moet worden beschreven. Hiertoe moeten de kadastrale gegevens, de technische en structurele kenmerken en alle andere gegevens met betrekking tot het te bouwen werk worden gerapporteerd;
- rapportage van om het even welk hypotheken of andere schadelijke lasten;
- het prijs die moet worden betaald voor de aankoop, met vermelding van de bedragen die moeten worden betaald als aanbetaling en toekomstige betalingen;
- le betaalmethoden van de prijs en van de verschillende vooruitbetalingen;
- het term gepland voor het einde van de werken en de oplevering van het voltooide gebouw;
- in geval van constructie gegeven in contract, een aanduiding van het onderwerp die zorgt voor de uitvoering van de werken;
- de extremen van de borgtocht dat het bedrijf op straffe van nietigheid van het voorlopig contract aan de koper moet leveren als een vorm van garantie.

Huis in aanbouw


In geval van economische instabiliteit van de fabrikant en in geval van een faillissementsprocedure is het de garantie dat het belangrijkste beschermingsinstrument beschikbaar is voor de koper. De particuliere sector kan dit instrument niet opgeven. Met het decreet 47/47 (Huisdecreet) de onvervreemdbaarheid van hun rechten is geratificeerd, zelfs in het bijzijn van verschillende overeenkomsten tussen de partijen.

De garantie als garantie voor de aankoop van een eigendom

De garantie is er één persoonlijke garantie waarmee een onderwerp verplicht is om te betalen de schuld van een andere persoon. Het wordt geactiveerd wanneer de schuldenaar nalaat te voldoen of anderszins ongeacht de niet-uitvoering door de schuldenaar.
De garantie is gegarandeerd met de garantie terugbetaling van de betaalde bedragen van de koper, als de fabrikant nalaat dit te doen in het geval van een economische crisis waarin hij moest betalen.
Hij kan zich bevinden in de toestand dat hij niet in staat is om door te gaan met het werk of om het verzamelde geld terug te kunnen geven. De garantie is van kracht tot overdracht van eigendom van het activum aan de koper.

borgtocht


Het document waaruit de garantie blijkt, moet zijn afgeleverd van de fabrikant naar de koper op het moment van ondertekening van het voorlopige contract voor de verkoop van het onroerend goed.
De koper kan de dekking in zijn voordeel als het gebouw of de te bouwen grond wordt onderworpen aan gedwongen executie. Een andere hypothese is dat de fabrikant het voorwerp is van een faillissement, een preventieve regeling, een curatorschap of een gedwongen liquidatie. In deze gevallen zal de insolventiesituatie waarin het bouwbedrijf zal worden aangetroffen duidelijk zijn.
Gezien het onvermogen van de verkoper om zijn verplichtingen na te komen, heeft de koper recht op laten naar de gekochte eigendom en om de resolutie van het voorlopige contract met de daaruit voortvloeiende restitutie van de betaalde sommen.
Als de fabrikant, zoals in deze gevallen, niet over de nodige middelen beschikt om aan de verzoeken van de klant te voldoen, zal hij in zijn plaats interveniëren borg.

Wie is en wat de borg doet

de borg is de derde partij die geen verband houdt met het voorlopige contract dat de garantie heeft verstrekt. Omdat het noodzakelijkerwijs een betrouwbaar en oplosmiddelonderwerp moet zijn, zal het daarom, zoals wettelijk verplicht, een zijn bankvan een verzekeringsmaatschappij of van een financiële tussenpersoon. De fabrikant is wettelijk verplicht om de borgstelling af te geven.
Wat gebeurt er als dit document niet wordt afgeleverd?
Wat zijn de juridische gevolgen voor het contract dat door de partijen is gesloten?
de niet te leveren van de borg betreft de nietigheid van het voorlopig contract. Het contract zal daarom ongeldig zijn en de gevolgen zullen minder zijn op de datum waarop het contract wordt ondertekend.
De nietigheid die door de wet wordt geboden, kan voor onbepaalde tijd en uitsluitend door de geïnteresseerde koper worden ingeroepen. Hij kan dan de nietigheid van het contract en de stopzetting van de effecten als hij na de succesvolle ondertekening zich bewust wordt van het ontbreken van de garantie.
Hieruit volgt dat het door de wet zal worden gelegitimeerd om te weigeren het definitieve contract voor de notaris te sluiten en geen overeengekomen voorschotten te betalen.
Wanneer de borg te stellen? De koper zal niet de moeite nemen om, misschien zonder succes, de bedragen van de fabrikant te vragen, maar onmiddellijk de garantie redden: hij kan in feite rechtstreeks contact opnemen met de garantieverstrekkers, of met de bank, de verzekeringsmaatschappij of de gemachtigde tussenpersoon.

Hoe de borg te activeren

Om de borgstelling door het bouwbedrijf operationeel te maken, moet de koper dit aanvragen in geschreven vorm. Hij zal een brief moeten sturen aanbevolen met ontvangstbevestiging waarmee de documentatie nodig om de betaling van de bedragen aan de fabrikant te bewijzen.

Geen intrekking van een faillissement

De koper van een te bouwen gebouw heeft een tweede wettelijke bescherming bij faillissement van de ondernemer.
De verkoop van het pand vervolgens gebouwd niet is onderworpen aan faillissement intrekking en geniet daarom een ​​vorm van bescherming. De definitieve overdracht van het onroerend goed kan daarom niet onverbindend verklaard worden door de curator.
De aankoop blijft geldig en de koper zal het huis niet verliezen als hij een voorwaarde vervult: hij zal zich moeten committeren aan overdracht in het gebouwde pand, de residentie eigendom, van de echtgenoot of een verwant en soortgelijk in de derde graad, met inachtneming van de termijn van 12 maanden na de voltooiing van het werk of de aankoop.



Video: 171st Knowledge Seekers Workshop, Part 1, May 11, 2017