Een flat kopen: wie betaalt de back-end servicekosten?

In het geval van de aankoop of verkoop van een flatgebouw kunnen geschillen ontstaan ​​over de kosten. Wat moet je weten om een ​​oorzaak te voorkomen?

Een flat kopen: wie betaalt de back-end servicekosten?

Condominiumkosten om een ​​huis te kopen

Condominium kosten

Wanneer je het tegenkomtaankoop van een appartement het oude dilemma presenteert zich: wie betaalt de condominium kosten achteruit?
En nogmaals: als u de koper, voor welke uitgaven hij aanspraak kan maken op de verkoper?
de vraag, van weinig belang wanneer de vorige van aanzienlijke consistentie is, van invloed kan zijn op de prijs van het onroerend goed en in de ergste situaties onaangename geschillen kan veroorzaken.
L 'administrateur Aan de andere kant neigt het niet alleen om gemak, maar ook om naleving van de wet, om actie tegen de koper te bevorderen. Wie koopt, in een notendop, is wat waarschijnlijk is.
Zoals we zullen zien, in stilte van de wet en in aanwezigheid van twee jurisprudentiële richtlijnen, ondanks dat het een van hen is die de overhand heeft, is de oplossing eenvoudig: volg gewoon een paar regels die we kunnen definiëren als een betere bescherming voor de koper om geen onaangename verrassingen op te lopen.
Laten we beginnen met het lezen van de wettelijke bepalingen die betrekking hebben op de kwestie; volgens deart. 63, vierde alinea, att. kabeljauw. civ.:
Wie de rechten van een condominium overneemt, is verplicht om, samen hiermee, de bijdragen voor het lopende jaar en het voorgaande jaar te betalen.

Solidariteit en wraak op de verkoper

Tizio koopt van Caio een appartement in het Alfa-condominium.
Op het moment van verkoop is het condominium schuldeiser jegens Gaius van een aantal maandelijkse quota's. De beheerder Sempronio, als je dat eenmaal bent formaliseerde de overdracht, vraagt ​​Tizio om de achterwaartse hellingen te lassen.
Tizio verzette zich aanvankelijk maar nadat hij zijn advocaat had gehoord, kwam hij erachter dat er een voor die uitgaven was hoofdelijke aansprakelijkheid; dit betekent dat de beheerder in staat zal zijn om de condominiumaandelen, voor het jaar waarin de verkoop plaatsvond en voor de vorige, onverschillig te eisen voor zowel de verkoper (Caio) als de koper (Tizio).
Om te voorkomen dat een bevel wordt gemeld, Tizio besluit te betalen en, op grond van solidariteit, om actie te ondernemen tegen Gaius om te compenseren voor wat is verwacht (artikelen 1292 en volgende cit.). Dat zojuist geïllustreerd is de zogenaamde solidariteit tussen de verkoper en de koper in geval van verkoop van een vastgoedeenheid in een condominium.
Er is een manier voor de koper om het te vermijdenkrediet terugvordering actie?

uitgaven

Het antwoord is negatief:
de beheerder heeft de bevoegdheid om tegen hem te handelen, gezien de bepalingen van art. 63 hierboven.
Het wordt echter ten zeerste aanbevolen om de staat van de rekeningen te kennen voordat u koopt en verzekeringen en certificering verkrijgt (ook voor de vervolgacties voor schadevergoeding, naast die van wraak).
Allereerst het is handig dat de koper door de verkoper moet worden gemachtigd om de door de beheerder bewaarde flatoverzichten te lezen, die in aanwezigheid van de toestemming niet tegen het verzoek kunnen zijn.
deze eerste voorzorgsmaatregel het is handig om de status van betalingen met betrekking tot het object van de verkoop te begrijpen.
Het is echter nuttig om te onthouden dat het altijd mogelijk is om een ​​certificaat te verkrijgen van de condominiumbeheerder met betrekking tot de status van de betalingen (art. 1130 n. 8 c.c.).

Kosten van de verkoper

Wat zijn precies de kosten verschuldigd door de verkoper en met betrekking tot welke de koper, als hij hen had voorzien, het recht heeft om terug te vorderen?
voorbeeld. Tizio koopt eind juni van Caio. Alle gewone uitgaven van januari tot juni worden betaald door de verkoper, terwijl die na de voltooiing van de verkoop worden gedragen door Tizio.
En buitengewone uitgaven? Wie betaalt er voor een bewuste interventie vóór de verkoop maar wordt later uitgevoerd?
In dit opzicht het Hof van Cassatie, aanvankelijk was het gericht om te overwegen wie condomino was ten tijde van de onderhoudswerkzaamheden, omdat dit het moment was waarop, zeg Hermelien, de waarde van het onroerend goed toenam dat de aanklacht rechtvaardigt uitgaven aan wie (de koper) deze voordelen zou hebben genoten (Hof van Cassatie 26 januari 2000, n. 857).
Deze jurisprudentie heeft bevestiging gevonden tot de eerste jaren van dit decennium (vgl. Trib Napels op 11 juli 2010) zelfs al aan het einde van de vorige (zie kader 9 augustus 2008 Nr. 23345) vond een contrasterende benadering plaats met de zojuist genoemde.
In het bijzonder, momenteel, waarvan de instelling in gedachten overwegend is in geval van verkoop van een condominium-vastgoedeenheid, waarin buitengewone onderhouds- of renovatiewerken of beraadslagingen zijn goedgekeurd, in de afwezigheid van een overeenkomst tussen de partijen, moet in de interne relaties tussen de verkoper en de koper de relatieve kosten worden gedragen hij was de eigenaar op het moment van het besluit van de algemene vergadering, zodat, indien dergelijke uitgaven werden goedgekeurd vóór de ondertekening van de overdracht van de vastgoedeenheid, de verkoper antwoordt, om nog te zwijgen van het feit dat deze werken geheel of gedeeltelijk zijn geweest later uitgevoerd, en de koper heeft het recht om te vorderen tegen zijn opdrachtgever, zoals betaald aan het condominium volgens het principe van passieve solidariteit volgens art. 63 beschikbaar att. kabeljauw. civ. (Cass. 3 december 2010 n. 24654).
Twee passages die bijzonder verdienen aandacht: in geval van gebrek aan overeenstemming en in de interne relaties tussen de delen.
Twee le nasleep van deze indicaties:
a) in de eerste plaats de partijen kunnen altijd instemmen en bijvoorbeeld beslissen dat de kosten voor rekening van de koper komen, misschien in ruil voor een korting op de prijs;
b) de overeenkomst heeft interne waarde, omdat de actie tegen het huidige condominium altijd mogelijk zal zijn in de richting van het condominium (dat dan het recht van regres heeft tegen de verkoper).
Let wel: om te zeggen dat de kosten liggen bij diegenen die hebben gedelibereerd, betekent dat ze bevestigen dat de kosten moeten worden gedragen door degenen die daadwerkelijk het werk hebben beslist (en vervolgens een specifiek op het onderwerp toegewijd deliberatie hebben goedgekeurd) dat het in die zin niet bindend is. of voorbereidende, dwz die waarin de grond voorbereid is op toekomstige beslissingen.



Video: Japan Haul ♥︎ Sailor Moon Haul ☆ GIVEAWAY! セーラームーン購入品