Ratificatie van het werk van de condominiumbeheerder

De condominiumbeheerder heeft bevoegdheden en plichten die door de wet worden geïdentificeerd, maar als het buiten hun plichten gaat kan de assemblage zijn werk bekrachtigen.

Ratificatie van het werk van de condominiumbeheerder

Assemblea

In termen van flatgebouwen in gebouwen, de vergadering heeft altijd de macht om de bepalingen van de beheerder te ratificeren de competentiesfeer van de laatste overschrijden, met een effectief effect van de gevolgen ervan, op voorwaarde dat dergelijke handelingen beurtelings plaatsvinden in de beheersbevoegdheden van dezelfde instantie.
Kortom, als de beheerder de interventies heeft, niet urgent is voor buitengewoon onderhoud (bijv. Deurvervanging), heeft de vergadering alle macht om het werk van haar wettelijke vertegenwoordiger ratificeren.
Als in plaats daarvan de bepaling van de beheerder, in aanvulling op het overschrijden van hun bevoegdheden, is het buiten de verzamelbevoegdheden (bijvoorbeeld het sluiten van het gebruik van een gemeenschappelijk onderdeel in afwezigheid van redelijke redenen), de vergadering kan niets doen.

Attributies van de beheerder

Eenmaal benoemd, wat kan en wat moet de beheerder doen?
L 'lijst met attributies, dat wil zeggen de bevoegdheden en plichten van de condominium beheerder is vervat in deart. 1130 c.c. maar van attributies en verplichtingen zijn er ook sporen in deart. 1129 c.c.
De beheerder, bovendien, als de vertegenwoordiger van het bedrijf, wordt vastgehouden en kan doen wat nodig is om zijn functies te vervullen, zelfs als dit niet uitdrukkelijk is voorzien (artikel 1708 van het burgerlijk wetboek).

Assemblea condominiale

Het is niet zeldzaam, de vele zinnen lezen die met het onderwerp te maken hebben, vind enkele beslissingen waarin we dat lezen de essentie van de functies van de directeur is onlosmakelijk verbonden met de beslissingsbevoegdheid van de vergadering: het is de vergadering het besluitvormende orgaan van het condominium en de instantie die verantwoordelijk is voor het nemen van beslissingen met betrekking tot het beheer ervan, terwijl de beheerder speelt een rol als louter materiële uitvoerder van de beraadslagingen die in de vergadering zijn aangenomen. Geen beslissingsbevoegdheid of -beheer behoort tot de condominiumbeheerder als zodanig (in tegenstelling tot wat er gebeurt in bedrijven, zowel op het gebied van mensen als kapitaal, waar de manager over behoorlijke leidinggevende bevoegdheden beschikt) (Cass. 7 maart 2013, n. 5761).
Kortom, volgens de Supreme Court, de beheerder is de uitvoerende instantie van het condominium: de vergadering beslist, de beheerder voert het uit.
Waar, maar tot op zekere hoogte; dezelfde kunst. 1130 c.c. (bij het afbakenen van de attributies van de beheerder) laat aan de vertegenwoordiger van het team een ​​manoeuvreerruimte over, zij het minimaal, waardoor het niet alleen een uitvoerder van de vergadering is, maar ook een getal dat in staat is om bindende maatregelen (art. 1133 c.c.) zonder de voorafgaande toestemming van de assise.

Administratieve maatregelen en bekrachtiging

Enkele voorbeelden van de kracht van actie van de beheerder ongebonden door de loutere uitvoering van de assemblee zal, krachten die een onmiddellijke repercussies hebben op het gewone leven, helpen om een ​​beter begrip te krijgen van wat tot nu toe is gezegd, op een volledig theoretische manier.
Denk aan de gebrek aan regeling van het tijdstip van ontsteking van het verwarmingssysteem gecentraliseerd: de beheerder kan op eigen initiatief beslissen.
Men denkt opnieuw aan de actie ondernemen tegen sommige flatgebouwen om krediet terug te vorderen en van de daaraan verbonden noodzaak om de nodige financiële middelen te verwerven om dit te doen.
In deze gevallen de beheerder kan handelen zonder de vergadering te vragen de toestemming om dergelijke maatregelen te nemen, inderdaad: vooral voor het geval van kredietterugwinning, kan het blijven inert zijn gevolgen hebben voor de correcte uitvoering van de opdracht.
Er zijn dus gevallen waarin de directeur toestemming moet hebben om zich te verzamelen voordat hij actie onderneemt, maar hij handelt echter op eigen initiatief.
In deze gevallen de agent kan de bekrachtiging van zijn werk bekomen en, bijgevolg, zien het aanvankelijke gebrek aan legitimiteit verholpen om de voltooide handeling te voltooien.
In deze zin is herhaaldelijk bevestigd dat het is inderdaad onbetwist dat de vergadering van het condominium in een gebouw, bij de goedkeuring van het eindsaldo van werken die op gemeenschappelijke delen van het gebouw worden uitgevoerd en de daarmee verband houdende uitgaven toewijzen, de werken goed en met voordeel kan realiseren, zelfs als ze niet eerder zijn goedgekeurd of, op dat moment, niet geldig goedgekeurd, en goed te keuren de relatieve kosten, in dit geval overblijft de voorafgaande formele deliberatie van het werk nuttig vervangen door de goedkeuring van de definitieve uitgaven en de daaruit voortvloeiende toewijzing van het daarmee verband houdende bedrag van de condominiums (cf. Civil Court, Section II, 24 februari 1995, No. 2133, Cassation Section II Civ., 27 december 1963, No. 3226) (Trib. Salerno 10 november 2009).



Video: