Alleen dringende uitgaven zijn terug te betalen naar het individuele condominium

De kosten gemaakt door het condominium voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen worden alleen terugbetaald als ze dringende kosten zijn. Wat moeten we verstaan ​​onder urgentie?

Alleen dringende uitgaven zijn terug te betalen naar het individuele condominium

Als een condominium een ​​kost ondersteunt, moeten anderen dan meedoen?

Laten we dat in de kast zetten sommige condòmini ondersteunt er een kosten betreffen de gemeenschappelijke delen van het gebouw, en vraag vervolgens het vergoeding van condominiumkosten aan anderen; zijn deze verplicht om te betalen? Is dit verzoek altijd legaal?

Condominium en vergoeding van gemaakte kosten door het individu


Duidelijk niet, anders zouden we allemaal in ons leven in condominium worden blootgesteld aan de willekeurige keuzes van een of meer van de andere condòmini. Misschien wel de meest zorgvuldige of verkwister, of zelfs centralizers enz.
We zouden kunnen zeggen dat in dit geval, zoals we zullen zien, de wet verhindert dat de fixaties of referenten van enkelen het leven van anderen beïnvloeden; maar we zullen ook zien dat dezelfde wet het tegenovergestelde gebrek, dat van verwaarlozing en tintelingen, tempert.
Terugkomend op de oorspronkelijke vraag, zijn er echter gevallen waarin het verzoek om vergoeding door degenen die de interventie op eigen initiatief hebben gesteund, rechtmatig is. Wat is het criterium discretivo?

Een concreet geval: de reparatie van een deur zonder waarschuwing

We trekken het signaal van dit artikel uit een vraag gesteld op de forum van EmTudoDesign.com gewijd aan het condominium en met betrekking tot de kosten die nodig zijn voor een reparatie door een aantal condòmini.
In dit geval is het de vervanging van het slot van een deuropening, altijd defect, door twee condòmini zonder anderen te betrekken; in feite leren ze het alleen kennen via de mededeling op de vitrine condominium dat uitnodigt om nieuwe kopieën van de sleutels te verzamelen bij de conciërge. in geen assemblage besprak toen het onderwerp.
Verbaasd over dit verzoek schreef een sitegebruiker op het forum om advies.
Het antwoord, zoals verwacht, moet worden gevonden in het criterium dat bij wet is vastgesteld.

Terugbetaling van condominiumkosten aan het enige condominium: slechts dringende uitgaven

Voor de wet is het criterium te vinden in het sleutelwoord urgentie.
Alleen uitgaven die als urgent kunnen worden aangemerkt, moeten daarom worden vergoed door andere appartementen.
Het legt uitdrukkelijk een regel vast, die in de kunst is vervat. 1134 c.c. die (in de versie hervormd door wet nr. 220/2012) bepaalt dat:

Het condominium dat het beheer van de gemeenschappelijke delen zonder toestemming van de directeur of de algemene vergadering heeft overgenomen, heeft geen recht op vergoeding, behalve voor dringende uitgaven (artikel 1134 van het burgerlijk wetboek).

Condo onderhoud


Wat
moeten we dringende uitgaven overwegen? Het is belangrijk om het antwoord op deze vraag te weten, omdat degenen die een niet-dringende uitgave steunen zonder te zijn beraadslaagd door de vergadering het risico lopen om het op de romp te houden, laten we dat zeggen.
Meerdere keren oproepen om geschillen op te lossen die voortvloeien uit het niet-vergoeden van uitgaven die door sommige condòmini zijn gedaan, en daarom inhoud geven aan het woord urgentie, de Hof van Cassatie hij legde dat uit:

voor de toepassing van de toepasselijkheid van art. 1134 van het Burgerlijk Wetboek, moeten uitgaven die onverwijld moeten worden uitgevoerd (Cassatie 26 maart 2001, nr. 4364) als urgent worden beschouwd;
- uitgaven zijn dringend nodig, waarvan de uitkering niet kan worden uitgesteld zonder schade of gevaar, volgens het criterium van de goede vader van het gezin (gerecht van 12 september 1980, nr. 5256);
- om conóomino recht te hebben op terugbetaling van gemaakte kosten voor het behoud van het gemeenschappelijke, moet conòomino blijk geven van zijn urgentie, overeenkomstig art. 1134 kabeljauw. civ., dat wil zeggen de noodzaak om het onverwijld uit te voeren, en dus zonder de beheerder of de andere condòmini onmiddellijk in kennis te kunnen stellen (Cassatie van 4 augustus 1997, nr. 7181 waarnaar verwezen wordt door Cassatie 23/6/2001 nr. 4364) (Cass. Nr. 4330/2012).

Er werd ook besloten dat dit als urgent moest worden beschouwd:

niet de kosten die worden gerechtvaardigd door de omstandigheden van degradatie of slecht onderhoud, of nalatigheid, zoals de uitgaven waarvan de uitbetaling niet kan worden uitgesteld, zonder schade of gevaar, totdat de beheerder of de vergadering van flats nuttig is te verstrekken (Boxnummer 14326/2017).

Dezelfde zin stelt vervolgens dat:

als het condominium in een situatie van pathologische stasis belandt, dat wil zeggen in een gestabiliseerde operationele traagheid, mag het enkele condominium zichzelf niet vervangen, behalve in de urgente gevallen waarnaar hierboven wordt verwezen, naar de gegeneraliseerde condominiums (Box No. 9177 / 2017).

Opgemerkt moet worden dat in zin nr. 17393/2017, zijn besparingen ook opgenomen in het concept van urgentie, namelijk het geval van:

objectief economisch gemak om alle noodzakelijke werken in de enige tijdelijke context uit te voeren (cassatie nr. 17393/2017).

Minimaal condominium en dringende uitgaven

Ook in de minimale condominium kan het condominium dat een onkostenvergoeding heeft opgelopen alleen in dringende gevallen om terugbetaling van de ander vragen?
Het antwoord is ja. Dit werd opnieuw bevestigd door de zin van Hof van Cassatie n. 620, ingediend op 14 januari 2019, maar dit is geen nieuwigheid: andere oordelen hadden zich al in deze zin ontwikkeld.
Vastgesteld, in feite, dat zelfs de minimale condominium regels van toepassing zijn op het condominium, is er geen belemmering om dat geldt ook de regel in artikel. 1134 c.c...
Het moet echter wel ongeveer gaan condominium, in wezen dus, van een structuur uitgerust met eenheden met één enkele eigenschap aan één zijde en gemeenschappelijke delen volgens de bepalingen van art. 1117 c.c.

Vervanging door een condominium van het gebroken deurslot


Aan de andere kant, voor de doeleinden van het definiëren van een condominium, betekent het aantal niet dat de condominiums er maar twee zijn: het belangrijkste is dat ze op zijn minst tweeanders zijn we in de aanwezigheid van een enkele eigenschap.
Als het een condominium is, is de standaard voorzien door deart. 1110 c.c., die betrekking heeft op de vergoeding van onkosten in het geval van eigendom in gemeenschap:

de deelnemer die in geval van nalatigheid van de andere deelnemers of van de beheerder kosten heeft gemaakt die noodzakelijk zijn voor het behoud van het gemeenschappelijke, heeft recht op vergoeding. (Artikel 1110 van het Burgerlijk Wetboek).

In condominium, zelfs als minimale condominium, daarom, de nalatigheid van de andere condòmini is niet voldoende, maar het is noodzakelijk dat het een dringende kosten.
De hiervoor genoemde zin n. 620, betreffende een verzoek om vergoeding voor onderhouds- en reparatiekosten voor een binnenplaats en een gemeenschappelijke oprit - verklaart onder meer:

Voor de toepassing van de toepasselijkheid van art. 1134 cc, wordt het daarom als urgent beschouwd niet alleen de kosten die worden gerechtvaardigd door de noodzaak van onderhoud, maar de uitgaven waarvan de uitbetaling niet kan worden uitgesteld, zonder schade of gevaar, totdat de beheerder of de vergadering van condominiums nuttig kan zijn bieden.
Het is aan de enkele condòmino, handelend voor de terugbetaling, om aan te tonen dat de verwachte uitgaven onmisbaar waren om mogelijke schade aan zichzelf, aan derden of aan de gemeenschappelijke zaak te voorkomen, en onverwijld en zonder de mogelijkheid om de beheerder of de andere condominiums snel te informeren, op basis van feitelijke beoordeling vanwege de rechter van verdienste (Cassatie Sectie 6 -2, 08/06/2017, nr. 14326).
In het geval van loutere is niets verschuldigd uitzicht van de andere mede-eigenaars, niet de regels betreffende communie vinden (artikel 1110 c.c.).
Dit geldt ook voor condominiums die uit slechts twee deelnemers bestaan, waarvan de samenstelling geldig bestaat uit de aanwezigheid van beide flatgebouwen en die unaniem geldig beslist (kadernr. 620/2019).).

Als de vergadering niet beslist dat de uitgaven niet dringend zijn, maar noodzakelijk

Dus wat kan het condominium denken dat de kosten moeten worden betaald als deze kosten niet dringend zijn, volgens de definitie van de jurisprudentie?
moet lijden tot het uiterste van de slordigheid en de luiheid van anderen?
Tot welk punt dan, de kosten van nodig word je urgent?
Moeten er dringende situaties komen om de interventie uit te voeren?
Nee, het is niet nodig. Urgentie is vereist voor individueel initiatief om legitiem te zijn.
In het geval van eenvoudig nodig hebben, er is een andere manier die dat is van toevlucht nemen tot de rechter waarom zij degenen zijn die de uitvoering van de werken bevelen.
L 'gerechtelijke stappen typisch voor het geval in kwestie is die voorzien door art. 1105, co.4, c.c. volgens welke in het geval waarin de nodige maatregelen niet worden genomen voor het beheer van de gemeenschappelijke zaak of een meerderheid niet wordt gevormd, of het vergaderingbesluit niet wordt genomen, elke deelnemer zijn toevlucht kan nemen tot de rechterlijke autoriteit, die beslist in de advies en kan ook een beheerder benoemen.
In het geval van minimale condominium moet noodzakelijk deeenstemmigheid.
En zelfs in dit geval, als het quorum van de wet niet wordt bereikt, dat wil zeggen de unanimiteit, moet de rechter ook in beroep worden gegaan, altijd op grond van art. 1105 c.c...
De regel waarnaar wordt verwezen in art. 1105 c.c. het staat in de titel van de burgerlijke code gewijd aan de communie, maar in tegenstelling tot kunst. 1110 c.c. (zie hierboven), is ook van toepassing op het condominium, het verstrekken van de kunst. 1139 c... c. dat de regels van de communie ook van toepassing zijn op het condominium voor iets dat niet uitdrukkelijk wordt geboden door de voorschriften van het condominium.
Deze principes, zoals vermeld, zijn al eerder bevestigd en vandaag opnieuw bevestigd door zin nr. 620 van 2019 van het Hof van Cassatie (dat de vorige Cassatie Sectie 2, 16/04/2018, Nr. 9280, Cassatie Sectie 2, 12/10/2011, Nr. 21015, Cass. Sectie U noemt 31/01/2006, nr. 2046).



Video: Calling All Cars: The Wicked Flea / The Squealing Rat / 26th Wife / The Teardrop Charm