Condominium register: rol van de beheerder, appartementen en applicatieproblemen

Het condominium register is een van die records die de beheerder van het condominium verplicht is te houden en bij te werken. Wat zijn de taken, verplichtingen en uitgaven?

Condominium register: rol van de beheerder, appartementen en applicatieproblemen

Gezinsregister, begrip en verplichtingen

Institutionele register kantoor

De wet n. 220/2012 (de zogenaamde hervorming van het condominium), onder andere, gemodificeerde de kunst. 1130 c.c. een verwijzing naar het wetgevende lichaam introducerencondominium registratiekantoor.
de het register bijhouden het is aan de directeur die door de vergadering wordt benoemd.
De verwijzing naar de benoeming van de aandeelhoudersvergadering is niet oorzakelijk: in die flatgebouwen waar er geen verplichting is om de bestuurder te benoemen, kan de zogenaamde de facto beheerder (artikel 1130, zesde lid, c.c.) aanwezig zijn.
Dit is het condominium dat, in het dagelijks leven, de last heeft om sommige dingen te doen met betrekking tot het beheer van gemeenschappelijke dingen, zelfs zonder dat het formeel is geïnvesteerd.
De n. 6 van het bovengenoemde artikel specificeert dat de beheerder dat moet doen zorgen voor het bijhouden van het register van condominiumbestanden die de algemeenheid bevatten van de individuele eigenaren en houders van rechten en persoonlijk genot, inclusief de belastingcode en woonplaats of domicilie, de kadastrale gegevens van elke wooneenheid, alsmede alle gegevens met betrekking tot veiligheidsvoorwaarden voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
De standaard specificeert dat ook elke wijziging van de gegevens moet binnen 60 dagen schriftelijk aan de beheerder worden meegedeeld. De beheerder, in geval van niet-handelen, gebrek aan of onvolledigheid van de communicatie, vereist per aangetekende brief de informatie die nodig is voor het bijhouden van het register van registraties. Na dertig dagen, in geval van weggelaten of onvolledig antwoord, verwerft de beheerder de nodige informatie en debiteert hij de kosten aan de managers (art. 1130 n. 6 c.c.).
De norm is gemakkelijk te lezen, hoewel het, zoals we zullen zien, niet ontbreekt twijfel oproepen. De beheerder moet een registreren met alle gegevens met betrekking tot het onroerend goed en de mensen die het bezetten, bijvoorbeeld: eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, etc.
Wat betreft de laatste, die vaak onbekend blijft in het condominium, de condominium hervorming is zeker een hoofdpijn voor degenen die een onroerend goed hebben gehuurd, maar ook voor degenen die een condominium beheren; in feite voorziet de wet niet in een openbaar register van huurovereenkomsten het verleent ook geen specifieke onderzoeksbevoegdheden aan de beheerder. Kortom, met betrekking tot de locatie, het register van condominium register, we zullen later in detail zien, is waarschijnlijk een gekraakt wapen.
Het register moet bij de constante samenwerking van de condòmino; de terughoudendheid van de laatste houdt alleen in dat de kosten in rekening worden gebracht voor het zoeken naar de informatie die in de norm is aangegeven.
de register van condominium recordsis meestal niets anders dan een set persoonlijke kaarten die de informatie bevatten die vereist is door de kunst. 1130 n. 6 c.c.
Met betrekking tot deze, die moeten worden bekendgemaakt vanwege een specifieke wettelijke verplichting, is het niet nodig dat de beheerder toestemming krijgt om persoonsgegevens te verwerken. Anders, dat wil zeggen, in het geval van de aanwezigheid van andere gevoelige informatie in de vorm (bijvoorbeeld het mobiele telefoonnummer van het condominium dat niet op openbare lijsten voorkomt), is de autorisatie tot behandeling noodzakelijk.
De condòmini hebben het recht om om een ​​kopie van het register van het registratiekantoor te bekijken en uit te pakken condominium en de beheerder moet de uitoefening van dit recht vergemakkelijken door bij het tijdstip van benoeming en elke verlenging daarvan dagen en uren aan te geven waarin toegang tot de raadpleging van deze registers mogelijk is en op eigen kosten een kopie te extraheren (artikel 1129). cc).

Gegevens met betrekking tot veiligheidsvoorwaarden

Laten we de kern van de zaak eens worden, en beginnen de twijfels te belichten waar we het in het begin over hadden.
De hervorming van het condominium had in zijn eerste versie laten doorschemeren dat ik gegevens met betrekking tot veiligheidsvoorwaarden ze moesten de vastgoedeenheden betreffen.
Vanaf hier een reeks vragen: wat zijn ze? de gegevens die appartementen nodig hebben om te communiceren? Wat gebeurt er als ze niet communiceren? En wat als vermist? Nog geen jaar na de inwerkingtreding van de wet n. 220/2012, het zogeheten Destination Italia-decreet heeft bepaald dat dergelijke gegevens betrekking moeten hebben op de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Als dit condominiums heeft verlicht in vergelijking met een onduidelijke last, heeft het echter niet de positie van de beheerder opgelost.

Register van het condominiumregister

Wat zijn de gegevens met betrekking tot de veiligheid van de gemeenschappelijke delen?
Op dit moment er is geen eenheid van opvattingen op wat wordt bedoeld met gegevens met betrekking tot veiligheidsvoorwaarden.
Naar de mening van de schrijver, dit zijn alle certificeringen met betrekking tot de perfecte functionaliteit van de systemen en, meer in het algemeen, de bruikbaarheid van het gebouw.
Het is waar dat dit niet expliciet door de wet wordt vermeld maar om alles te beperken tot eenvoudige observaties van de staat van de plaatsenvan het soort de gemeenschappelijke delen lijken in goede staat te verkeren, het lijkt te simplistisch.
In dit verband nemen zij naast belangrijk ook belangrijkuitvoerbaarheid, de zogenaamde verklaringen van overeenstemming en conformiteit van de planten voorzien bij ministerieel besluit n. 37/2008.

Verkrijgen van conformiteitsverklaringen en naleving

De eigenaar van de planten vermeld in de D.M. n. 37/08 (bijv. televisie-antennes, elektriciteit, enz.), op het moment van installatie en renovatie (die niet uit routine-onderhoud bestaat), een certificaat van overeenstemming van de installatie met de regel van de kunst en de huidige wetgeving.
een voorbeeld het concept is duidelijk.
Het Alfa-condominium beslist om een ​​satellietsysteem te installeren.
Om dit te doen, moet u contact opnemen met een gekwalificeerd bedrijf dat moet werken op basis van een project en aan het einde van de werkrelease verklaring van overeenstemming van de uitgevoerde werken en dus van de installatie tot de regel van de kunst en de huidige wetgeving.
En als deze verklaring verloren gaat of ontbreekt, omdat de fabriek werd gebouwd vóór de inwerkingtreding van de d.m. n. 37/08?
Krachtens de zesde alinea vanart. 7 van het voornoemde besluit:
Indien de conformiteitsverklaring waarin dit artikel voorziet, behalve zoals bepaald in artikel 15, niet is geproduceerd of niet langer beschikbaar is, wordt dit document vervangen - voor installaties die werden uitgevoerd vóór de inwerkingtreding van dit besluit - door een verklaring van overeenstemming, opgesteld door een professional ingeschreven in het beroepsregister voor de vereiste specifieke technische vaardigheden.
De norm gaat verder door i te specificeren vereisten die de professional moet bezitten.
Wie niet in het bezit is van de certificaten van overeenstemming en naleving kan worden bestraft met boetes die door de Kamers van Koophandel kunnen worden opgelegd (art. 15 d.m. n. 37/08).
In het bijzonder, volgens de eerste alinea van art. 15:

Register van het condominium

Op de schendingen van de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7 van dit besluit, worden de administratieve sancties van euro 100.00 tot euro 1.000.00 toegepast met betrekking tot de grootte en complexiteit van de installatie, de mate van gevaar en de andere objectieve en subjectieve omstandigheden van de overtreding.
Het bestaan ​​van certificeringen is een noodzakelijke voorwaarde voor de afgifte van de certificaat van uitvoerbaarheid (Artikel 9 van wetsdecreet nr. 37/2008).
Op dit punt het is goed om een ​​aspect te specificeren: een gebouw dat vele jaren geleden is gebouwd, kan worden uitgerust met een regulier certificaat van bewoonbaarheid, maar dit is mogelijk niet voldoende, omdat de veiligheidsvoorschriften van de installaties vaak recenter zijn.
Wat betekent dit?
Wat de bewoonbaarheidscertificaten ongeveer vijfentwintig of dertig jaar geleden zijn ze bijna zeker niet voldoende om de conformiteit van de planten met de normen die hen aanbelangen te bevestigen.
Kortom, in feite kan levensvatbaarheid (zoals het vandaag wordt genoemd) alle certificeringen alleen vervangen als ze recent zijn.
Niet alleen: als, ad voorbeelder worden buitengewone onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd of er worden aanvragen ingediend om het beoogde gebruik te wijzigen waarvoor de succesvolle afronding van de praktijk voorziet in de afgifte van het certificaat van uitvoerbaarheid (zie DP Nr. 380/01), niet in het bezit van de certificeringen ex d.m. n. 37/2008 maakt zich schuldig aan het verkrijgen van de zogenaamde levensvatbaarheid.

Gegevens over beveiliging en bevoegdheden van de beheerder

Wat kan decondominium beheerder om te voldoen aan de verplichting om gegevens in te voeren met betrekking tot veiligheidsvoorwaarden?
De regel in het nieuwe lezen art. 1130 n. 6 c.c. het meest logische antwoord lijkt het volgende te zijn: bij gebrek aan specifieke bepalingen met betrekking tot de beheerder, als wettelijk vertegenwoordiger van het condominium en dus drager van een door de wet erkend belang (juist het nieuwe artikel 1130 nr. 6 CC) kan vragen de condòmini, via onderwerpen die zijn opgenomen in speciale agenda's van de dag, om ervoor te zorgen dat zij de bevoegdheid krijgen om actie te ondernemen om de situatie te regulariseren, zowel vanuit documentair oogpunt, zowel vanuit praktisch als vanuit wezenlijk oogpunt.
Het is handig om dat te onthouden het niet registreren van het register, net als het onvolledige zegel, ernstige onregelmatigheden vertegenwoordigen die een intrekking van een rechtbank inhouden (artikel 1129 van het burgerlijk wetboek); in deze context moet de beheerder dus alles doen wat in zijn vermogen ligt om de wettelijk opgelegde verplichting na te komen. Vergeleken met interventies of uitgaven die niet onder de prerogatieven vallen (zoals die lijken op het verkrijgen van certificeringen en dergelijke), kan de beheerder niet anders dan om de vergadering vragen.

Gemeenschappelijke register en geleiders

Onder de gegevens die door de wet de directeurs zijn verplicht om te vragen en de flatgebouwen om te communiceren, zijn er die betreffende de geleiders.
Huurders, hoewel niet 100%, nemen deel aan het beheer van algemene zaken.
Ze hebben het recht om opgeroepen te worden voor bepaalde vergaderingen (zie art. 10 l. n. 392/78); de nieuwe kunst. 1136 c.c. geeft duidelijk aan dat de vergadering niet kan beraadslagen tenzij is vastgesteld dat alle rechthebbenden zijn geadviseerd. De rechtmatige eisers zijn niet langer alleen maar flatgebouwen zoals ze in het verleden placht te zeggen.
De huurders worden dan, net als de eigenaar, gehouden om de condominiumverordening na te leven; daarnaast moet de huurder bijdragen aan condominiumkosten (cf. art. 9 l. n. 392/78).
hoewel de ultieme betalingsmanager van de condominium kosten blijft de eigenaar (het is tegen hem en niet tegen de huurder die kan worden voorgesteld om te verzoeken om een ​​bevel op grond van artikel 63 van het Burgerlijk Wetboek), de grondgedachte van de regel die de communicatie van de naam van de huurder vereist het is duidelijk: de beheerder toestaan ​​hem te kennen om hem te laten deelnemen aan het management van het team.
Het grote probleem - wat maakt de regel op de communicatie van de naam van de huurders met een groot risico van concrete uitvoering - is het gebrek aan samenwerking van de kant van het condominium en / of de huurder.
een voorbeeld verduidelijkt de reikwijdte van deze verklaring.
De condoom moet de zijne meedelen persoonlijke gegevens: als hij de beheerder niet onderhoudt, kan hij door middel van een raadpleging van het register deze informatie verkrijgen.
Hetzelfde geldt voor informatie met betrekking tot eigendom van het gebouw (bijv. aanwezigheid van vruchtgebruik, enz.): als het condominium niet meewerkt, handelt de beheerder direct om nuttige informatie uit het conservatorium van openbare vastgoedregisters. Alles gaat altijd ten koste van de geïnteresseerde partij.
Voor ik leases de situatie is anders; in feite is er - zoals we in het begin al zeiden - geen openbaar register van huurovereenkomsten.
Toch zou iemand kunnen beweren dat het inkomstenagentschap, als het contract is geregistreerd, de nodige informatie kan verstrekken.

Registratiekosten

Het is niet zo en de reden is heel duidelijk in de kunst geschreven. 18, derde lid, d.p.r. n. 131/86, waarin staat:
Op verzoek van de verdragsluitende partijen, hun rechtverkrijgenden of degenen in wiens belang de registratie is uitgevoerd, verstrekt de burgerlijke stand een kopie van de privé-archieven, klachten en documenten die in het buitenland zijn gevormd en waar het zich nog steeds in bevindt. notities en verzoeken om registratie van elk openbaar of privaat document. Het vrijgeven van kopieën aan andere personen kan alleen plaatsvinden na toestemming van de rechter (nu de bevoegde rechtbank, n.d.A.). In de gevallen voorzien door art. 17 in plaats van het uitgeven van de kopie, wordt de inhoud van het betaalmodel getuigdof.
Dus tenzij de beheerder om een ​​vraagtrechterlijke machtiging om een ​​kopie van het contract te hebben, als het condominium niet meewerkt, kan het register onvolledig zijn.
de stabiliteitswet voor het jaar 2016 ingevoerd in de wet n. 431 van 1998 (het ene betreffende de huurovereenkomsten voor residentieel gebruik) van het nieuws met betrekking tot de communicatie van huurcontracten, ook geregistreerd bij de condominiumbeheerder. De tijd zal ons vertellen over de impact van de norm in vergelijking met de hierboven beschreven moeilijkheden.
De kracht van de directeur is altijd duidelijk, duidelijk neem informatie rechtstreeks van de huurder, wat, zoals we gewoonlijk zeggen, geen vertrouwelijkheidsverplichtingen heeft, kortom, het mag niet zwijgen, maar wordt tegelijkertijd niet belast door enige verplichting tot samenwerking om het register van de burgerlijke stand te bewaren.

Onkosten voor het bijhouden van het register van condominium-registratiekantoren

Evenals de beheerder is vereist om te trainen en bij te werken register van condominium recordsappartementen moeten eerlijk samenwerken met hun agent in verband met deze verplichting: de wet bepaalt feitelijk dat wijzigingen in de gegevens in het register binnen zestig dagen na de wijziging schriftelijk aan de beheerder moeten worden meegedeeld.
Is Tizio niet langer de dirigent van Caio's appartement?
Dan zal Gaius zijn administrateur op de hoogte moeten brengen van deze omstandigheid. Idem voor algemene informatie, adreswijzigingen, enz.
Wat gebeurt er als de condòmino niet meewerkt met uw beheerder over deze taken?
Artikel. 1130 n. 6 c.c. geeft aan dat in geval van gebrek aan medewerking condomino (traagheid), of als de mededelingen ontbraken of onvolledig waren, moet de beheerder de betrokken persoon vragen voor het goed bijhouden van het register van condominium records bij aangetekende brief.
Na een periode van dertig dagen, voor het voortbestaan ​​van een niet-coöperatieve houding of onvolledige informatie, heeft de beheerder het recht om de nodige informatie te verkrijgen door de kosten aan de managers door te berekenen.
Het condominium communiceert niet met de beheerder i kadastrale gegevens van uw vastgoedeenheid? De beheerder moet, in voornoemde voorwaarden, deze ambtshalve verwerven door van de kosten.
Het condominium biedt niet zijn eigen algemeenheid Af te ronden? idem.
Wat bedoelen we met de kosten? Het kadastrale certificaat heeft specifieke kosten, evenals het registercertificaat enzovoort; in wezen kan de beheerder van de condominiums eisen hoeveel geld wordt besteed aan de juiste compilatie en / of voor het bijwerken van het condominiumregister.
Zonder enige aanwijzing van verdere kosten in zijn voordeel voor deze activiteit kan de beheerder volgens de schrijver alleen aanspraak maken op de zogenaamde woonlasten.
De reden voor deze verklaring ligt inart. 1129, veertiende alinea, c. in wiens geest op het moment van zijn / haar benoeming en elke verlenging moet de beheerder analytisch en op straffe van nietigheid van de aanstelling, zijn / haar eigen vergoeding, aan de complexen meedelen.
Als de activiteit van het vinden van de informatie vervat in het register van register het is een van de attributies die de wet vereist aan de beheerder, bij gebrek aan een specifieke indicatie, moet worden beschouwd als opgenomen in de overeengekomen vergoeding, zodat alleen de kosten van de informatie kunnen worden doorberekend aan de appartementen.
Verduidelijkt dat de beheerder kan een aanvullende vergoeding krijgen voor de activiteit met betrekking tot het bijhouden van het register van condominium records alleen als overeengekomen op het tijdstip van de benoeming en dat anders alleen de kosten voor deze uitvoering kunnen worden teruggevorderd, hoe kan hij die bedragen terugvorderen?
Als ze zijn ingevoegd in de beheersverslag goedgekeurd door de vergadering, de beslissing is eenvoudig: hij kan een voorlopig uitvoerend bevel uitvaardigen en verkrijgen op grond van art. 63 beschikbaar att. cc
In het geval de beheerder wilde herstel de sommen vóór dit evenement kon hij de bevoegde rechter nog steeds vragen een betalingsbevel uit te vaardigen, als er een schriftelijk bewijs van de claim is (bijv. gecertificeerde kosten, extra vergoeding goedgekeurd door de vergadering op het moment van benoeming, enz.). ).



Video: