Voorlopige contractresolutie en teruggave van het onroerend goed v贸贸r de akte

In geval van be毛indiging van het voorlopige contract met vervroegde aflevering van het actief, moet de promissary koper het actief terugsturen en een vergoeding betalen.

Voorlopige contractresolutie en teruggave van het onroerend goed v贸贸r de akte

Voorlopig contract met vroege invoer

Levering van het onroerend goed v贸贸r de akte

Het gebeurt heel vaak dat voor de praktische behoeften van de koper, op het moment van de bepaling van de voorlopige overeenkomst met het oog op de definitieve verkoopovereenkomst, de partijen ook akkoord gaan met devroege invoer in bezit van het eigendom.
De redenen waarom de koper deze behoefte kan hebben zijn het meest gevarieerd: de koper kan bijvoorbeeld haast hebben om het pand te betreden omdat objectief geen woning is, omdat de opzegtermijn is verstreken, aan de verhuurder is medegedeeld, in het geval van een huurovereenkomst of als hij zijn eigendom op zijn beurt aan anderen heeft verkocht en moet vrijgeven. De verwachte invoer kan plaatsvinden, zelfs als de koper wil beginnen met de renovatie van het gebouw.
Wat gebeurt er als ik de voorlopige delen volg? niet ze komen om de bepaling van de definitieve en daarom de passage eigendom tussen de twee partijen niet voorkomt?
Dit is in de praktijk een veel voorkomend probleem, dat een bepaald aantal geschillen veroorzaakt.
We geven een korte schets van enkele civielrechtelijke instituten die nuttig zijn om de oplossingen beter te begrijpen waarop de arresten die we zullen noemen, zijn gekomen.
We vermelden de relatie tussen het koop- en verkoopcontract en het voorlopig contract, de herhaling van het objectieve onrechtmatig en de be毛indiging van het contract.

Voorlopig contract en definitief contract

Toestemming van de overeenkomst

We spreken vaak van een voorlopig contract voor de aankoop en verkoop van een woongebouw (ook een compromis genoemd) en een definitief contract (ook wel akte genoemd).
In welke relatie zijn de twee soorten en hoe springen ze eruit?
Wat voornamelijk onderscheidt de definitieve van de voorlopige zijn de effecten: de eerste heeft echte effecten, de laatste heeft verplichte effecten.
Simpel gezegd, met het eerste geeft u het eigendom (of een ander echt recht) over, terwijl de tweede partij de verplichting op zich neemt, dat wil zeggen dat zij in die zin gebonden zijn om het verkoopcontract te voltooien, zelfs als dit niet is uitgesloten, om bepaalde voorwaarden, de voorlopige overeenkomst van voorlopige overeenkomst.
de handel het is een contract met wederzijds goedvinden: het wordt geperfectioneerd met de toestemming van de partijen (en niet met de levering of betaling) dat als het gaat om onroerend goed moet schriftelijk worden uitgedrukt (zie artikel 1350 c.c.). In dergelijke gevallen moet het vooronderzoek ook schriftelijk worden opgesteld (zie artikel 1351 van het burgerlijk wetboek).
De verkoopovereenkomst is een overeenkomst waarmee, wat ons betreft, de eigendom van een roerend of onroerend goed tegen betaling van een prijs wordt overgedragen (zie artikel 1470 en volgende artikelen van het burgerlijk wetboek).
De verkoper moet: het ding aan de koper leveren; hem de eigendom van het ding of het recht doen verwerven en de koper van de uitzetting en van de ondeugden van het ding verzekeren (zie artikel 1476 c.c.).
Tenzij de partijen anders wensen, moet de zaak worden geleverd vanaf de dag van de verkoop (zie artikel 1477 van het burgerlijk wetboek).
Op zijn beurt moet de koper de overeengekomen prijs betalen binnen de termijn en op de plaats die in het contract is vastgelegd.

Bij gebrek aan overeenstemming en onverminderd verschillende vormen van gebruik, moet de betaling plaatsvinden op het tijdstip van levering en op de plaats waar deze wordt uitgevoerd (zie artikel 1498 van het burgerlijk wetboek).

De vroege aflevering van het activum is daarom bij wet toegestaan, maar levert geen eigendomsoverdracht op.
L 'objectief ten onrechte het is wanneer iemand iets heeft betaald zonder vast te houden: in dergelijke gevallen heeft men het recht om te herhalen, dat wil zeggen om teruggave te vragen van wat er is gegeven.
Volgens de kunst. 2033 c.c.

die een onbetaalde betaling heeft gedaan, heeft het recht om te herhalen wat hij heeft betaald. Hij heeft ook recht op de vruchten en intresten vanaf de dag van betaling, als de persoon die het heeft ontvangen te kwader trouw was, of, als hij te goeder trouw was, vanaf de dag van aanvraag (zie artikel 2033 van het Burgerlijk Wetboek).

de resolutie van het contract wegens inbreuk op grond van art. 1458 c.c. het is terugwerkend, dit betekent dat het vanaf het begin effecten produceert.

Retour van onroerend goed en betaling van huur

De uitspraak van het Hof van Cassatie wordt genoteerd n. 24325 van 16 oktober 2017, die, in een beslissing waarbij de be毛indiging van het voorlopig contract wordt uitgesproken met het voornaamste bezwaar tegen de schending van de verkopers, samengevat - verwijzend naar andere recente jurisprudentie van hetzelfde Hof - heeft vastgesteld dat het besluit om het contract wegens niet-nakoming te be毛indigen heeft terugwerkendeffecten, elk van de partijen is verplicht om de ontvangen diensten terug te sturen: in feite is het voorlopig contract mislukt, moet worden geconcludeerd dat het eigendom tot dan gratis gratis werd gehouden, zonder reden wordt gezegd daarom volgens de principes van herhaling van te laat op grond van art. 2033 cc, we moeten niet alleen het goede teruggeven, maar ook de vruchten beantwoorden voor het verwachte genot van het goede; de door de Rekenkamer genoemde zin is zeer recent, n. 6575 van 14.3.2017.
In dat geval werd de verkoop overgeslagen vanwege de verantwoordelijkheid van de promissaire verkoper.

Verkoop van onroerend goed


Maar de uitspraak van oktober 2017 blijft, de terugwerkende kracht van de uitspraak op be毛indiging wegens niet-naleving houdt nog steeds de verplichting in voor elke terugkeer wat wordt waargenomen, ongeacht de verantwoordelijkheid van de niet-verkoop: daarom, zelfs als de be毛indiging van het contract afkomstig is van het verzuim van de verkopers, moet de koper een vergoeding betalen voor het gebruik en genot van het onroerend goed; Kortom, ongeacht de reden waarom dingen zo zijn gegaan, dus van de verantwoordelijkheden van de partijen, kunnen we de promissary buyer niet erkennen, zelfs als hij onberispelijk is, het recht om de goederen te gebruiken zonder betaling voor de verkopers.
Deze laatste moet daarom de andere partij die om een 鈥嬧媣ergoeding verzoekt, het geldelijke equivalent van het gebruik en genot van het goed, erkennen; hierin herinneren we ons nog een minder recente zin, de n. 2209 van 1997.

Bezorging van onroerend goed


In feite gaat het door, gesteld dat ondanks het feit dat hij geen vruchten heeft ontvangen - vanwege de terugwerkende kracht van de uitspraak in de resolutie - de promissaire koper die kosteloos van het bezit heeft genoten vanwege de vroege intrede, de eigenaar van het verlies ongedeerd moet achterlaten. de beschikbaarheid van het activum zelf, waarvan de aard normaliter vruchtbaar is (Cassation 20823/2015).

Dit verlies vloeit voort uit het niet-waarnemen van die vruchten die de eigenaar zou hebben getrokken uit het zorgvuldig gebruik van het ding en dus van het nut dat kan worden teruggetrokken van de concessie van het goed tot genot voor overweging, overeenkomstig de geconsolideerde richting van dit Hof, aan de markthuurprijs (Cassette 16670/2016) (Cassatie nr. 24325/2017).

de andere oordeel belde, het nummer 16670 van 2016, die in geval van onrechtmatige bewoning de bijbehorende huurwaarde heeft bepaald.
Kortom, volgens de zin in opmerking, de plicht om het eigendom terug te geven en een bedrag te betalen voor het gebruik ervan prescinds van de mogelijke niet-nakoming van het contract en de daaruit voortvloeiende compensatieplicht.
In dit geval wordt het hoger beroep verworpen en het vonnis van het Hof van Beroep bevestigd, dat enerzijds de be毛indiging van het contract voor het in gebreke blijven van de promissory verkopers heeft uitgesproken en hen tot de restitutie van het depot heeft veroordeeld, terwijl hij de promissary buyer had veroordeeld de vrijgave van het onroerend goed en betaling van een bedrag dat overeenkomt met de huurprijs voor de periode van detentie.



Video: