Zonne bestrating in condominium: wat het is, wie het is en wie onderhoud betaalt

Het platte dak is het platte deel van de dakbedekking van het gebouw en gezien zijn onvermijdelijke functie moet worden beschouwd als een gemeenschappelijk onderdeel of anders van gemeenschappelijk belang

Zonne bestrating in condominium: wat het is, wie het is en wie onderhoud betaalt

Functie en eigenschappen van de zonnewering

Zonnewering

De onvermijdelijke functie van de zonnewering het is dat van het bedekken van het gebouw; het is een fundamenteel element dat het condominiumgebouw voltooit.
Afgezien van deze elementaire definitie, zijn de kwesties van groot belang die verband houden met de zonnestraling die inherent zijn aan de zijne eigenschap en bijgevolg de verspreiding van de kosten onderhoud en reconstructie.
Laten we beginnen met de profielen met betrekking tot het onroerend goed; l 'art. 1117 c.c. geeft, van de delen die als gemeenschappelijk bezit moeten worden beschouwd, de zonnestraling aan.
Om het gemeenschappelijk bezit niet in aanmerking te nemen, moeten de dingen, de delen of de planten als alternatief worden gebruikt. twee elementen:
a) i koopaktes of de contractuele regeling moet uitdrukkelijk vermelden dat een eigendom alleen eigendom is van een flat of meerdere appartementsgebouwen, maar niet van alle (dit is de betekenis van de weerslag indien het tegenovergestelde niet de titel is die is vervat in artikel 1117 c.c.);
b) dat bijzondere goed, voor zichzelf intrinsieke kenmerken gerelateerd aan die van het gebouw, wordt het niet beschouwd als een accessoire en functioneel onderdeel om te genieten van de delen van het exclusieve eigendom van het gebouw.
In het geval van zonneweringVoor de overwegingen aan het begin, is het duidelijk dat alleen de koopakte ervoor kan zorgen dat hetzelfde niet als gemeenschappelijk bezit kan worden beschouwd voor alle of ten minste een groep van flatgebouwen (dit is het geval van het zogenaamde gedeeltelijke condominium).
In dit geval, in welk geval het zou gebeuren in een geval als dit, zou er sprake zijn van zonnedak van exclusief eigendom.
De wet regelt deze zaak niet expliciet, maar de Hof van Cassatie hij had de gelegenheid om bij meerdere gelegenheden te onderstrepen dat in dergelijke gevallen art. 1126 c.c. gewijd aan de zonnewering in exclusief gebruik, dat wil zeggen in die gevallen waarin de bestrating, ondanks het feit dat ze eigendom is van een condominium, wordt gebruikt voor een of een groep flatgebouwen.
Het condominium of exclusieve eigendom van de zonnewering of de reserve van exclusief gebruik heeft invloed op de toewijzing van onkosten voor onderhoud en reconstructie.

Uitgaven voor de reparatie van de zonnestraling

de koop akten, werd eerder gezegd, ze kunnen het gebruik van de bestrating reserveren voor een of een groep flatgebouwen.
Wijzig in dit geval de kostenallocatiecriterium vanwege het intensievere gebruik dat gebruikers kunnen maken. De jurisprudentie, van verdienste en legitimiteit, heeft verduidelijkt dat de regel ook van toepassing is in het geval van het bestraten van exclusieve eigendom, gegeven zijn functie om het gehele gebouw te bestrijken.
L 'art. 1126 c.c. gedicteerd om de verdeling van uitgaven voor reparaties en reconstructie van de bestratingsstaten te regelen:
«Wanneer het gebruik van zonnewering of een deel ervan niet gebruikelijk is in alle appartementen, moeten degenen die er het exclusieve gebruik van hebben, voor een derde bijdragen in de kosten van reparatie of reconstructie van het wegdek; de andere twee derden zijn de verantwoordelijkheid van alle flatgebouwen van het gebouw of van het deel ervan waarop de zonnewering dient, in verhouding tot de waarde van de vloer of het vloergedeelte van elk.
In de praktijk is het in zaken die door de wet worden gereguleerd noodzakelijk om materieel vast te stellen wie is eigenaar van een appartement onder de zonnewering en bijgevolg, als gevolg van een quotum dat overeenkomt met de laagste waarde van zijn vastgoedeenheid, een derde van de uitgaven voor onderhoudswerkzaamheden in rekening te brengen.
Wat gebeurt er als de bestrating is een gemeenschappelijk eigendom maar voor de specifieke bouw van het gebouw dekt het slechts enkele vastgoedeenheden?
We stelden onszelf de vraag, van geen geringe achting voor wat betreft de uitsplitsing van de kosten, omdat het niet helemaal duidelijk was of de kunst. 1126 c.c. vond toepassing alleen aan het gebruik van zowel de eisen die erin worden vermeld, of als het ook zou kunnen worden toegepast wanneer zelfs voor gemeenschappelijk gebruik aan alle het diende als een dekking alleen voor een deel van de flatgebouwen.

Solar dakbedekkingskosten

Ze heeft de zaak la behandeld Hof van Cassatie, wie heeft dat gezegd «dit proefschrift staat in schril contrast met de kunst. 1126 cc, als de voorwaarde voor de toepasselijkheid van deze regel is dat een condominium het exclusieve gebruik van de zonnewering heeft, [...] noch ten behoeve van de toepasbaarheid van de betreffende regel volstaat de aanwezigheid van alleen de andere voorwaarde overwogen door hetzelfde, dat wil zeggen, het feit dat de zonnewering niet dient als een dekking voor alle bouweenheden die het condominium vormen»(Ook Cass. 20 maart 2009 n. 6889).
Als het condominium meer heeft zonnestraling, elke eigenaar zal alleen verplicht zijn om deel te nemen in de kosten voor die bestrating waar hij / zij gebruik van maakt (art. 1123, derde alinea, c.c.).
Zoals het Hof van Cassatie heeft bepaald, «Het distributiecriterium volgens art. 1126 c.c. het wordt toegepast in gevallen van bestrating in gebruik of exclusieve eigendom aan een condominium (of aan een groep van condòmini) op ​​voorwaarde dat de noodzaak van de onderhoudsinterventie niet voortvloeit uit feit alleen toe te schrijven aan dat condominium; in dit geval zou er in feite sprake zijn van een aansprakelijkheid voor schade van goederen in bewaring op grond van art. 2051 c.c. » (zie in deze zin Cass. 17 januari 2011 n. 941).
Kortom, zolang de schade niet is veroorzaakt door de eigenaar of de gebruiker, moeten alle appartementen bijdragen aan de kosten die nodig zijn voor instandhoudingsinterventies, voor zover aangegeven door de betreffende standaard.

Geef het gebruik van de zonnestraling op

Het is mogelijk laten tot het exclusieve gebruik van de zonnewering?
Zo ja, wat zijn de directe nasleep van deze handeling?
En tot slot: daarin vorm moet de verzaking worden uitgedrukt?
Laten we beginnen met een bepaald feit: we hebben het over het echte recht op plezier op iets anders dat door de kunst wordt beheerst. 1021 c.c.
In het condominium is het gebruikelijk dat de exclusief gebruiksrecht de zonnewering wordt met geweld verleend aan de eigenaren van de zolderverdiepingen, of naar keuze, aan de eigenaren van de bovenste verdiepingen met betrekking tot het hieronder.
In deze context, de eerste conclusie dat we kunnen tekenen is het volgende: de eigenaar van het penthouse, dat de enige toegang vertegenwoordigt, kan het gebruik van dat goede niet verzaken, omdat het onmogelijk zou zijn. Het gevolg is daarom dat alleen diegenen die exclusieve gebruikers zijn van een stoep, die, om af te zien van het gebruik dat is gemaakt, teruggaan naar vrij gebruik door alle flatgebouwen, de mogelijkheid hebben om er afstand van te doen.
De gevolgen van de verwerping ze zijn van twee soorten:
a) betreffende verantwoordelijkheid;
b) met betrekking tot de verspreiding van de kosten.
Wat het eerste punt betreft, is het duidelijk dat het heruitbreiding van het eigendomsrecht (in dit geval condominium) brengen een totale verantwoordelijkheid van de appartementen zonder de gebruiker te kunnen betwisten voor enige, haar nalatigheid in het behoud.
Wat betreft de uitsplitsing van de kosten, de Supreme Court heeft de gelegenheid gehad om te specificeren dat als het speciale genot ophoudt, dat bijgevolg naar alle flatgebouwen wordt overgedragen, het logisch is dat ook de verplichting om het deel van de kosten te betalen dat de wet weer verbindt aan een dergelijk genot, teniet wordt gedaan (Cass. 10 april 1996 n. 3294).
Kortom, de kosten uitsplitsing onderhoud moet de klassieker teruggeven volgens art. 1123 c.c., tenzij anders overeengekomen tussen alle flatgebouwen. Wat betreft de vorm van afstand doen, moet het worden geschreven en getranscribeerd in het conservatorium van openbare vastgoedregisters.
Dezelfde conclusies kunnen ook worden bereikt met betrekking tot zonnedak van exclusief eigendom, met een verschil: in dit geval is een contract (zelfs een gift) vereist waarmee het condominium het eigendomsrecht overdraagt ​​aan alle andere flatgebouwen.

Kan de transformatie van het dak in een zonnedak mogelijk zijn?

dak en zonnestraling: steek uw hand op die een van de eigenaren van de laatste verdieping van een gebouw in een flat nooit heeft gedacht (of misschien niet heeft gedaan) om een ​​deel of al het dak te transformeren naar het exclusieve gebruik ervan.
Deze praktijk, zoals geleerd door de jurisprudentie, zoals het gebruikelijk is om in technisch jargon te zeggen, is het onwettig. Laten we eens kijken waarom.
Het is niet ongebruikelijk om vonnissen tegen te komen (die de geconsolideerde oriëntatie op het onderwerp vertegenwoordigen) waarin wordt gesteld dat de wijziging van een deel van het condominiumdak op het terras voor exclusief gebruik door de eigenaar van het gebouw als illegaal moet worden beschouwd wegens overtreding van artikel. 1102 c.c.
Volgens de Supreme Court, in deze gevallen gaat het niet om wijzigingen die erop gericht zijn het beste van het gemeenschappelijke te genieten, hoe «in plaats van een toeëigening van een deel van het gebouw (dak) dat als gevolg van de transformatie wordt afgetrokken van enige mogelijkheid van toekomstig genot door de andere condòmini. (Zie hiervoor Cassatie 5 juni 2008 Nr. 14950, Cassatie 12 maart 2007 Nr. 5753, Cassatie 16 november 2006 Nr. 24414)».
In wezen die het gemeenschappelijke dak omzet in een zonnedak voor exclusief gebruik neemt bezit van een gemeenschappelijk goed (met alles En als een exclusieve toeëigening niet uit transformatie komt?
Kortom, als het transformeren van de dak is de mogelijkheid van gebruik door alle condominiums onaangetast door bestrating?
Zelfs in dit geval zouden we onszelf voor een onwettige verandering kunnen plaatsen, omdat hetart. 1102 c.c. staat geen wijzigingen toe die de architecturale decoratie van het gebouw kunnen veranderen.
Uiteindelijk de enige manier om 100% zeker te zijn van het niet halen geschillen is het verkrijgen van schriftelijke toestemming van alle belanghebbende partijen, dat wil zeggen door alle flatgebouwen; een echt contract waarmee het onroerend goed wordt verkocht of op zijn minst het exclusieve gebruik van het dak of een deel daarvan.
Met alle bijlagen verbonden met de mogelijkheid van transcriptie van deze overeenkomst.



Video: