Wie is de condominium-auditor?

Wat is de functie van de condominium-auditor, wat zijn de uitgevoerde activiteiten en wat is de boekhoudkundige verificatie? Dit is wat je moet weten

Wie is de condominium-auditor?

De condominium auditor: wie is en wat zijn zijn functies

Met de hervorming van het condominium (Wet 11 december 2012 nr. 220), in werking getreden op 18 juni 2013, zijn er veel veranderingen geïntroduceerd op het gebied van condominium verklaring.
Onder hen is er de voorspelling van de figuur van de condominium auditor als bedoeld in artikel 1130 bis van het Burgerlijk Wetboek dat het volgende bepaalt:

de condominium vergadering kan op elk moment of voor meerdere jaren specifiek geïdentificeerd, een auditor aanstellen die de boekhouding van het condominium controleert. Het besluit wordt genomen met de vereiste meerderheid voor de benoeming van de bestuurder en de gerelateerde kosten worden verdeeld over alle appartementen op basis van de duizendsten van eigendom (artikel 1130 bis van het burgerlijk wetboek)

We kunnen zien dat de wetgever duidelijk heeft aangegeven dat dat zo is faculteit dell 'montage van condominium zorgen voor de benoeming van de auditor om er een te maken boekhoudkundige verificatie van het condominium. Het is de vergadering zelf die de taken van de auditor bepaalt, binnen het gegeven mandaat.
De auditor kan worden belast met de taak in elk moment en voor meer annuïteit (boekjaar van condominium management). Het is mogelijk dat de benoeming ook op verschillende tijdstippen plaatsvindt, vanaf de goedkeuring van het eindrapport van het voorgaande jaar of van het voorlopige verslag voor het volgende jaar.

Auditor in condominium


Voor het condominium is de rol van auditor uiterst belangrijk. Hij is degene die analyseert de boekhoudkundige situatie van het condominium, is verantwoordelijk voor het controleren van de managementaspecten en staat garant voor de doorzichtigheid van de boekhouding.
Het doel van de wet is om beschermen het condominium en zijn condominiums.
De auditor is daarom diegene die een reeks activiteiten en feedback opzet om via een eindrapport een oordeel te vellen over betrouwbaarheid van het eindrapport.
Benadrukt moet worden dat de benoeming van de auditor niet per se hoeft te veronderstellen dat de beheerder van het condominium onregelmatig gedrag vertoont. In feite is hij, als onderdeel van zijn taken, niet de rechter van het werk van de beheerder.
Zijn activiteit moet worden uitgevoerd met een karakter van onafhankelijkheid naar de belanghebbende partijen. De auditor moet samen met de condominiumbeheerder alle verschillende aspecten van de boekhouding onderzoeken, de managementfeiten die zijn uiteengezet in het boekhoudingsdocument.
Beheerder en auditor worden geflankeerd. Als de bestuurder enerzijds de aandeelhoudersresoluties moet uitvoeren, het normale genot van de gemeenschappelijke delen moet reguleren, de bijdragen moet innen, heeft de accountant tot taak de controle van accounting van het condominium, met bijzondere aandacht voor de naleving van de wet.

Controleer de condominium-boekhouding


Hoewel de taak buitengewoon belangrijk is, heeft de wet nog geen enkele voorzien vereisten specifiek om de rol van condominium auditor te dekken. Bij gebrek aan verduidelijking van de wetgeving, worden we nu geconfronteerd met een ongereguleerde activiteit.
De wetgever heeft helaas niet expliciet vastgesteld wat de vaardigheden boekhoudkundige en juridische technici van deze professionele figuur die ongetwijfeld een complexe taak moeten houden waarvoor een gespecialiseerde opleiding zeker geschikt is.
Het toevertrouwen van de taak aan een vak zonder de nodige vaardigheden is nogal riskant, omdat dit kan leiden tot beoordelingsfouten en toekomstige uitdagingen.

Benoeming van de condominium-auditor

L 'montage van condominium kan aanstellen de auditor op elk moment en voor meerdere daaropvolgende jaren. De aanstelling van de accountant hoeft niet noodzakelijkerwijs te worden gerechtvaardigd door de aanwezigheid van enkele boekhoudkundige onregelmatigheden. De behoefte (het is een faculteit en geen verplichting) van de verificatie van condominium-accounts kan worden gedicteerd door verschillende motivaties.
Een benoeming van de auditor kan als significant worden beschouwd in de volgende gevallen:

  • als a nieuwe beheerder zonder de goedkeuring van de definitieve balans met betrekking tot het vorige management. We willen een adequate continuïteit bieden aan de administratieve activiteit;
  • als er zijn fouten of elementen van ongerijmdheid met verwijzing naar de eerder goedgekeurde rapporten;
  • voor het geval u er een wilt weten tekorten als gevolg van verduistering door de beheerder van het gebouw.

De activiteiten uitgevoerd door de auditor van het condominium

Wat de activiteit van de condominium-auditor betreft, kan worden gezegd dat de wetgever op dit punt vrij vaag is. Doel van het advies van de accountant, zoals bepaald door het Burgerlijk Wetboek, is het boekhoudkundige verificatie. De limieten van deze activiteit variëren afhankelijk van de context waarin de auditor opereert.
Het kan verschillend worden gehouden twee situaties:
- het geval waarin het wordt getest rapportage al aangenomen aandeelhouders;
- het geval waarin de verificatie betrekking heeft op a budget niet nog steeds gepresenteerd e aangenomen.

Auditor van stabiel condominium


in eerste hypothese, de analyse van de accountant zal van verdienste en congruentie zijn, niet ter discussie stellen van de keuzes gemaakt door de meerderheid van de condominiums en de criteria voor het toewijzen van de kosten. Om deze reden redt in feite artikel 1137 van het burgerlijk wetboek, volgens hetwelk eventuele fouten met betrekking tot de criteria voor het toewijzen van condominiumkosten voor de gerechtelijke autoriteiten moeten worden aangevochten, door een beroep te doen op de resoluties, die moeten worden uitgevoerd binnen 30 dagen.
De term is dwingend en zodra de ongeldigheid van de resolutie is verstreken, kan deze niet langer worden bevestigd.
in tweede geval, als er daarom geen goedgekeurde jaarrekening is, kan de verificatie door de accountant legitimiteit hebben, met controle op de naleving van de millesimale tabellen, de condominiumverordening en meer in het algemeen de wet. De controles uitgevoerd door de condominium auditor kunnen naar voren brengen criticaliteit, schendingen boekhoudkundige of fiscale voorschriften, evenals serieus defaults van de beheerder.
Ze vormen een geval ver van zeldzame appartementen niet in overeenstemming met rapporten die niet voldoen aan de wetten waarin de flats volledig niet op de hoogte van dergelijke onregelmatigheden zijn.
De normatieve referenties waarmee rekening moet worden gehouden in de analyse zijn, naast artikel 1130 bis van het burgerlijk wetboek, jurisprudentiële interpretaties, technische en fiscale voorschriften en de UNI 10801-standaard.

Wat zijn de documenten die nodig zijn voor het correct bijhouden van de condominium-boekhouding?

We vermelden in dit verband:

  • het register van de flatgebouwen;
  • de millesimale tabellen en de trainingscriteria;
  • register van bedongen contracten en elke andere rechtsverhouding met derde partijen;
  • boekhoudregister;
  • condominium lopende rekening, hulpmiddel voor het traceren van inkomende en uitgaande stromen;
  • belastingdocumenten;
  • inventaris van gemeenschappelijk onroerend goed
  • gewoon managementverslag;
  • buitengewoon managementverslag;
  • lopende juridische kwesties (open bemiddeling of bemiddelingsprocedure);
  • andere informatie van patrimoniale aard.

De auditor, na de documentatie tot zijn beschikking te hebben onderzocht, de flatgebouwen en mogelijke leveranciers van goederen en diensten te interviewen, kan de oordeel definitief in relatie tot de boekhoudkundige situatie van het condominium.
de incarico de auditor hoeft niet noodzakelijkerwijs door de vergadering te worden verleend, zelfs als dit het meest typische geval is dat uitdrukkelijk in de wet is voorzien.
Deze benoeming kan ook aan het onderwerp worden gegeven op initiatief van de'autoriteiten gerechtelijke, in het kader van een technische consultatie op kantoor, bijvoorbeeld in strafprocedures, in geval van verduistering van geld. In dit geval zal de auditor, met een gedetailleerde analyse, te maken krijgen met de verzoeken van de rechter om de zaak op te lossen.
We zijn in aanwezigheid van een certificatieactiviteit e expertise met waarde in de procedurele context.

Companion accountantskosten

De activiteit toevertrouwd aan de condominium auditor komt voort uit een opdracht uitgevoerd een zware titel.
Eén aspect om te overwegen, wordt daarom gevormd door de bepaling e deling de compensatie dankzij de condominium auditor.
Artikel 1130 bis bepaalt dat de resolutie van de aandeelhouders wordt genomen met de meerderheid gepland voor de benoeming van de directeur en het familielid kosten wordt verdeeld over alle flatgebouwen op basis van de duizendsten van eigendom, zelfs onder degenen die hun toestemming niet hebben gegeven ten gunste van de accountant.



Video: Condo Fraud: Auditing Management Team