Kan men een huis verkopen als men in gemeenschap is met eigendom?

De verkoop van een huis onder een collectief eigendomsrecht zonder toestemming van een van de echtgenoten. Hoe kunt u diegenen beschermen die geen toestemming hebben gegeven voor de verkoop van het onroerend goed?

Kan men een huis verkopen als men in gemeenschap is met eigendom?

Communie van goederen

Laten we ons dat twee voorstellen coniugwe hebben ze gekochte een huis na de bruiloft.
Het gebouw is onderdeel geworden van de gemeenschap van goederen. Vervolgens bedingt de echtgenoot alleen een contract van handel om het bovengenoemde te verkopen onbeweeglijk.
Het gesloten contract is geldig zonder de toestemming van zijn vrouw?
Is de derde koper beschermd?
De verkoop vond plaats zonder toestemming van de andere echtgenoot die als object een activum had dat deel uitmaakte van de wettelijke communio het kan worden geannuleerd binnen een jaar na ondertekening.
Het Hof van Supreme Court met een belangrijke uitspraak die enkele essentiële punten verduidelijkt. We analyseren de verschillende aspecten van het probleem en leggen de belangrijkste concepten uit.

Annulering van onroerend goed te koop


Allereerst specificeren we dat het regime waarin de wet voorziet om te reguleren i patrimoniale relaties onder de echtgenoten is dat van de legale communie van goederen.
Er is sprake van een wettelijk regime omdat het automatisch werkt, bij afwezigheid van een andere keuze die door de echtgenoten ten tijde van de bruiloft of later wordt gemaakt.
Met het huwelijksvermogensregime behoren de door de echtgenoten verworven, afzonderlijk of afzonderlijk, na het huwelijk, tot beide echtgenoten (onverdeeld mede-eigendom).
De mede-eigendom houdt in, in geval van scheiding, de verdeling in gelijke delen tussen de twee echtgenoten.
L 'administratie gewoon het eigendom van de communie is van beide echtgenoten afzonderlijk. Voor acts van buitengewone administratie en voor die met betrekking tot de toekenning of aankoop van persoonlijke rechten van genot (typisch geval is de huurovereenkomst) de wet legt de toestemming van beide zoals uiteengezet in artikel 180 van het Burgerlijk Wetboek.
Onder de handelingen van buitengewone administratie zeker de verkoop en de schenking.
Kortom, je kunt het huis dat je tijdens de bruiloft hebt gekocht alleen niet verkopen of doneren.
De andere echtgenoot heeft het recht om te weigeren, zelfs zonder geldige motivatie.
Samenvattend kan de man of vrouw dan voorkomen dat de ander een huis verkoopt of schenkt als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • het huwelijksvermogensregime is de gemeenschap van goederen;
  • het eigendom werd na het huwelijk gekocht;
  • bestaan ​​van de voorwaarden voor het huis om in gemeenschap te gaan (het was niet geërfd door de tegengestelde echtgenoot).

Dit betekent niet noodzakelijk dat de bepaling van de handeling de aanwezigheid van beide echtgenoten moet zijn, maar het is essentieel dat zelfs de echtgenoot niet aanwezig is, zijn of haar toestemming geeft.
De echtgenoot die het contract niet rechtstreeks ondertekent, kan de ander delegeren procureur voortvloeiend uit een openbare akte of authentieke echtheidsakte.
Wat kan een echtgenoot die uit een deel van de communie is verwijderd door te verkopen?
Voor wat betreft ons hier, of de verkoop van een onroerend goed, wijzen we erop dat de handeling zelf is effectiefdat wil zeggen, het zal zijn effecten produceren, maar het is vernietigbaar.
Het wordt beïnvloed, dat wil zeggen, door die bepaalde vorm van onbekwaamheid volgens welke de ingestelde handeling ondergeschikt is aan het verzoek tot nietigverklaring van de belanghebbende, of in dit geval de echtgenoot wiens toestemming niet is gegeven.
De ex-echtgenoot kan dat wedstrijd de handeling die uitsluitend door de andere echtgenoot is gesloten en deze ongeldig maakt.
Om de gevolgen te vermijden die voortvloeien uit legale communie, echtgenoten kunnen kiezen voor het schema van de scheiding van activa die grotere autonomie van actie mogelijk maken. Deze keuze wordt vooral geadviseerd als de echtgenoten een ondernemende of professionele activiteit uitoefenen.

Annulering van de verkoop

In het geval van verkoop van een woning onder een wettelijk partnerschap, de echtgenoot die zijn eigendom niet heeft gegeven toestemming zal hebben term van een jaar om contact op te nemen met de rechter en beroep doen op die remedie die de actie is van annulering van het contract.
artikel 184 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat:

Handelingen verricht door een echtgenoot zonder de vereiste toestemming van de andere echtgenoot en niet gevalideerd door de echtgenoot, zijn vernietigbaar indien zij betrekking hebben op onroerend goed of roerende goederen vermeld in artikel 2683. De vordering kan worden voorgesteld door de echtgenoot wiens toestemming noodzakelijk was binnen een jaar vanaf de datum waarop hij op de hoogte was van de wet en in ieder geval binnen een jaar na de datum van registratie. Als de handeling niet is overgeschreven en de echtgenoot zich er niet van bewust was vóór de ontbinding van de communie, kan de actie niet worden voorgesteld na het jaar na de ontbinding. Indien de akten betrekking hebben op andere dan de in de eerste alinea genoemde roerende goederen, is de echtgenoot die ze zonder toestemming van de andere heeft verricht, verplicht op verzoek van laatstgenoemde om de gemeenschap opnieuw op te richten in de staat waarin zij zich bevond voordat de handeling werd voltooid of, als dit niet mogelijk is, om het equivalent te betalen volgens de huidige waarden op het moment van de reconstructie van de communie. Artikel 184 kabeljauw. civ.

Daarom bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat devervreemding van het onroerend goed dat alleen door de man of vrouw wordt uitgevoerd gebrekkig van gebrek de toestemming van de andere, blijft van kracht tenzij de mede-eigenaar wordt uitgedaagd.
De termijn van voorschrift toegekend door de wetgever aan de voortijdige echtgenoot loopt:

  • van de transcriptie van de verkoop;
  • omdat hij de handeling op de hoogte was als hij niet werd getranscribeerd;
  • van de ontbinding van de gemeenschap van goederen als de transcriptie niet heeft plaatsgevonden en niet op andere wijze bekend is gemaakt.

Verkoop goed in communie


Wat zijn daarom de effecten nietigverklaring door de rechter ten nadele van de derde koper?
De annulering van de verkoop overschrijdt de rechten die zijn verkregen door de koper die daartoe verplicht is terugkeer het eigendom van de echtgenoot die zijn toestemming niet heeft gegeven.
De echtgenoot die de akte zonder toestemming van de ander heeft gesloten, moet op zijn beurt het prijs intussen geïnd.
Als hij kan aantonen dat hij een economische schade heeft geleden, kan de derde koper ook een verzoek indienen voor compensatie de schade.

Validatie van de verkoop

De echtgenoot die geen toestemming heeft gegeven, kan beslissen laten de annulering actie nadat het zich bewust is geworden van de verkoop. Het zal kunnen implementeren wat de wet definieert bevestiging van het opzegbare contract.
De koopakte zal zo zijn genezen en de nietigheid kan niet langer worden verklaard.
Daarom zijn de alternatieven die worden voorgesteld aan de echtgenoot die zijn toestemming niet heeft gegeven twee: de aanvraag voor annulering de daad verricht door de echtgenoot zonder zijn toestemming of de validatie van hetzelfde indien hij geïnteresseerd is.

Verkoop zonder toestemming


Validatie sluit de mogelijkheid uit om de aanvraag tot annulering later uit te voeren.
Voor de validatie kan de echtgenoot die niet heeft getekend hiermee doorgaan uitdrukkelijke verklaring, waardoor de intentie om het te valideren zich manifesteert.
Er is geen specifieke vorm. Door de algemene regels met betrekking tot de validatie van een te annuleren contract toe te passen, zou de validatie ook op een manier kunnen worden uitgevoerd stilzwijgend aan wiens kant de annuleringsactie verschuldigd is, het vrijwillig uitvoeren van het contract terwijl de oorzaak van de moord bekend is.

Kan de koper de uitverkoop van een enkele echtgenoot betwisten?

Er wordt benadrukt dat de remedie voor annulering alleen voor de andere echtgenoot geldt; het contract niet het kan zijn beroep van de derde koper die het ontbreken van toestemming van een van de twee echtgenoten zou moeten ontdekken. Bovendien kan hij de ontbinding van het contract niet vragen alsof hij iets had gekocht van degenen die het eigendom niet hadden.
Het enige wat de koper kan doen op het moment van aankoop is controleren de eigendomsregime waaraan het paar wordt blootgesteld.
Daartoe moet u contact opnemen met de gemeente waar de bruiloft werd gevierd, waarbij u een uittreksel van de huwelijksakte aanvraagt. Je kunt nog steeds vragen naar de compensatie van de schade, als de andere echtgenoot vraagt ​​en de annulering van de verkoop verkrijgt. Er is geen verbod voor de notaris om de akte uit te voeren, aangezien de wet nog steeds geldig is.



Video: Webinar: Parttime ondernemen