Kun je een huis met een huurder binnen verkopen?

Wat gebeurt er als de huisbaas beslist om het appartement te verkopen. Wanneer het recht op voorkoop van de huurder en bescherming wordt geactiveerd. Dat zegt de wet erover.

Kun je een huis met een huurder binnen verkopen?

Verkoop van huizen te huur

de verkoop van een appartement toegekend verhuurd het is absoluut een populair onderwerp.
Wat gebeurt er als de eigenaar van het gehuurde huis besluit het pand te verkopen?
Wat moet de huurder doen?
Kan hij in het appartement blijven of op zoek naar een nieuwe woning?
Laten we kijken hoe ze zich moeten gedragen eigenaar en huurder, om onaangename geschillen te voorkomen.
de verkoop van onroerend goed wanneer een leasecontract loopt, is dit een gevoelige kwestie die moet worden aangepakt met de nodige voorzorgsmaatregelen. We proberen duidelijkheid te scheppen en elke twijfel over het onderwerp weg te nemen.

Het eerste aspect om te benadrukken is dat wanneer de eigenaar van plan is om het onroerend goed te verkopen, de huurcontract moet voortzetten zelfs met de thuiskoper.
In feite heeft het het artikel 1599 van het Italiaanse burgerlijk wetboek dat de overdracht, bijvoorbeeld, van het gehuurde de uitvoerbaarheid impliceert van de derde koper van het huurcontract dat een bepaalde datum vroeger dan de verkoopakte heeft.
Dus wat er wordt genoemd, is wat er gebeurt juridische opdracht van het contract huurcontract, op basis waarvan de koper ex lege in het bovengenoemde contract plaatsvindt.
Voor een volledig beeld van de situatie is het echter belangrijk om duidelijk te maken in welke gevallen de huurder recht heeft op eerste weigering met betrekking tot de verkoop die moet worden gemaakt.

Verkoop van huis te huur


Een ander aspect om in gedachten te houden is de mogelijke aanwezigheid van één clausule, in de huurovereenkomst, die uitdrukkelijk de ontbinding daarvan voor de verkoop van het goed bestraft (zie de bepalingen van artikel 1603 van het Burgerlijk Wetboek).
In dit geval kan de koper gebruik maken van het recht om aan de huurder te geven licentie voor voltooide lease met de kennisgeving vereist door de wet (artikel 1596 van het Burgerlijk Wetboek). De huurder is verplicht om het pand te bevrijden en hij heeft geen recht op enige schadevergoeding.
Terugkerend naar het recht van voorkoop, zien we hieronder wat de wet zegt over het onderwerp in kwestie, om duidelijk te maken wat de huurders zijn en wat de grenzen zijn aan de uitoefening van zijn recht.

Woningen te koop: wat is het recht van de huurder op eerste weigering?

Op basis van de bepalingen van wet nr. 431 van de leasehervorming van 1998, in geval van verkoop dell 'onbeweeglijk gebruikt als residentieel gebruik, kan de huurder aanspraak maken op het recht op eerste weigering.
Waar bestaat dit recht uit en hoe bestaat deze wet? De situatie moet anders worden bekeken, afhankelijk van het feit of de eerste contractuele voorwaarde al dan niet is verstreken.
door de eerste deadline contract, de annulering door de huiseigenaar is slechts geldig om een ​​van de redenen voorzien door art. 3 lid 1 van de wet 431/98. Onder deze redenen is de verkoop van het onroerend goed. Daarom, als binnen de bovengenoemde periode de verhuurder aangeeft zijn voornemen om het appartement te verkopen, hij moet annuleren de huurovereenkomst voor voorkomen automatisch vernieuwing (annulering voor voltooide lease). In de opzeggingsbrief moet hij de redenen voor de beslissing toelichten, waaronder precies de verkoop Property.
De bovengenoemde mededeling, die de functie heeft om de huurder vooraf te informeren over de intentie om het eigendom van het gehuurde aan anderen over te dragen, moet worden doorgestuurd met een kennisgeving van 6 maanden vergeleken met het verstrijken van het contract.

Recht van eerste weigering


Op dit punt wordt het voorkeursrecht van de huurder jegens mogelijke kopers genomen.
Wat is het recht van eerste weigering?
Meer in het algemeen is het recht volgens welke een subject, in het geval van het instellen van een juridische transactie, de voorkeur heeft boven andere onderwerpen en onder dezelfde omstandigheden.
Een essentiële voorwaarde voor de eigenaar om de huur niet te verlengen met het recht van voorkoop van de huurder, is dat de verhuurder heb niet de eigenschap van een andere eigenschap voor thuisgebruik in aanvulling op die mogelijk gebruikt als een huis.
Om een ​​voorbeeld te geven, laten we aannemen dat een huurcontract van 3 jaar plus 2 is bedongen.
Aan het einde van de drie jaar en met een opzegtermijn van minimaal zes maanden, zal de verhuurder het gebouw kunnen verkopen door een annuleringsbrief te sturen om de voltooide huurovereenkomst mee te delen. In dit geval bestaat het voorkeursrecht van de huurder. Het betekent dat, voor dezelfde prijs, de verhuurder zijn huurder moet de voorkeur geven in vergelijking met andere mensen die zullen voorstellen voor de aankoop van het huis.
De verhuurder zal daarom moeten communiceren een dirigent de voorwaarden en de prijs van de verkoop en de huurder moet de eigenaar van de wens om zich te beroepen op het recht van eerste weigering binnen de periode van 60 dagen vanaf de ontvangst van de communicatie.

Verkoop van verhuurd onroerend goed


Als de annulering wordt gedaan zonder te voldoen aan de wet, moet de eigendomsoverdracht van het eigendom aan de nieuwe koper in overeenstemming zijn met de huidige huurovereenkomst die automatisch wordt verlengd. De nieuwe koper van het gebouw zal de rechten en plichten overnemen die voortvloeien uit de huurovereenkomst die in de hoedanigheid van verhuurder blijft staan ​​met een ander onderwerp.
Als de wens om te verkopen en niet om de huurovereenkomst te verlengen, terugkeert na de eerste deadline de eigenaar niet is verplicht om communiceren de redenen voor zijn beslissing.
U hoeft alleen de brief van te sturen annulering met de kennisgeving wettelijk verplicht.
Geen voorkeursrecht dus in dit geval of in de hypothese waarin de verhuurder eigenaar is van andere gebouwen met residentieel gebruik.
In ieder geval heeft de eigenaar van de te koop aangeboden woning, zoals bepaald in artikel 1 van het ministerieel besluit van 30 december 2002, altijd het recht van voorkooprecht aan de huurder. Het is goed om in feite geen uitputtingssituaties te creëren met hun huurders.
Het benadrukt het belang van één tijdige communicatie; de huurder vragen of hij geïnteresseerd is in het onroerend goed, zal helpen om relaties te verbeteren door situaties van ernstig conflict te voorkomen die schadelijk zijn voor beide partijen. Dit zal een wederzijdse samenwerking tussen hen mogelijk maken en bovenal zal het het voor de huurder gemakkelijker maken om naar een geldige alternatieve accommodatie te zoeken.

Uitzonderingen op het recht van voorkoop

Na het onderzoeken van de situaties waarin de huurder het recht van eerste weigering kan uitoefenen, moet worden verduidelijkt dat er enkele zijn uitzonderingen naar de regel.
In feite zijn er gevallen waarin, ondanks de aanwezigheid van de bovengenoemde vereisten, het recht van eerste weigering niet bestaat ten gunste van de huurder.
Laten we kijken wanneer dit goed is niet kan worden overwogen bedrijfs-.
Allereerst als het gehuurde in mede-eigendom is met andere personen via gemeenschap erfelijk. In dit geval prevaleert het voorkeurrecht van de mede-erfgenamen erkend door artikel 732 van het burgerlijk wetboek.
Een andere uitzondering is wanneer de verkoop moet plaatsvinden ten gunste van de echtgenoot de verhuurder of familieleden binnen de tweede graad. In dit geval heeft de huurder geen recht op enig recht dat hij kan doen gelden, zij het als alternatief.

Hoe het recht van eerste weigering uit te oefenen

Tot slot dit onderwerp, laten we eens kijken wat zijn de modaliteit waarmee de huurder kan oefening de recht van eerste weigering.
Wat moet hij doen om zijn recht te doen gelden?
In dit verband wordt verwezen naar de bepalingen van het artikel over dit onderwerp 38 van de wet op de eerlijke vergoeding:

In het geval dat de verhuurder voornemens is het gehuurde onder bezwarende titel over te dragen, moet hij de huurder op de hoogte stellen van een document dat door een gerechtsdeurwaarder is aangemeld. In de kennisgeving moet de tegenprestatie worden vermeld, die in elk geval contant moet worden gekwantificeerd, de overige voorwaarden waaronder de verkoop moet worden gesloten en de uitnodiging om al dan niet van het recht van voorkoop gebruik te maken. De huurder moet het recht van voorkoop uitoefenen binnen zestig dagen na ontvangst van de mededeling, waarbij de akte door een deurwaarder aan de eigenaar wordt betekend, onder dezelfde voorwaarden als die welke aan hem zijn meegedeeld. Wanneer het voorkeursrecht wordt uitgeoefend, moet de betaling van de koopprijs, tenzij anders vermeld in de kennisgeving van de verhuurder, plaatsvinden binnen dertig dagen vanaf de zestigste dag na die van kennisgeving van de kennisgeving door de eigenaar, samen met de bepaling van het koopcontract of voorlopig contract. Ingeval het goed aan meer dan één persoon wordt verhuurd, moet de in het eerste lid bedoelde mededeling aan elk van hen worden gedaan. Het recht van voorkoop kan gezamenlijk worden uitgeoefend door alle huurders, of, indien iemand afstand doet van het, door de overblijvende of de overblijvende huurder. De rechtmatige vordering die, binnen dertig dagen na de kennisgeving als bedoeld in het eerste lid, de andere rechthebbenden niet heeft meegedeeld dat zij van het voorkooprecht gebruik willen maken, wordt geacht hetzelfde voorkeursrecht te hebben geschonden. De bepalingen van dit artikel zijn niet van toepassing in de gevallen bedoeld in artikel 732 van het Italiaanse burgerlijk wetboek, waarvoor het voorkeursrecht geldt voor mede-erfgenamen, en in geval van overdracht aan de echtgenoot of verwanten binnen de tweede graad. Artikel 38 Fair law-vergoeding

Artikel 39 bepaalt:

Als de verhuurder de huurder niet op de hoogte brengt van de hierboven vermelde communicatie of als de getoonde prijs hoger is dan de prijs die wordt verkocht aan een derde partij, heeft de rechthebbende op het voorrecht het recht om het onroerend goed terug te kopen. Laten we eens kijken wat het artikel 39 van de wet op de jaarbeurs daarover zegt. Als de eigenaar niet de in het vorige artikel bedoelde kennisgeving doet, of als de aangegeven vergoeding hoger is dan die welke voortvloeit uit de overdracht van het onroerend goed tegen betaling, kan de rechthebbende op het voorrecht binnen zes maanden na de registratie van het contract, wissel het eigendom in bij de koper en eventuele andere opvolgers. Wanneer het recht op terugbetaling is uitgeoefend, dient de betaling van de prijs te geschieden binnen de periode van drie maanden die loopt, zonder verzet tegen de terugbetaling, vanaf de eerste hoorzitting van het desbetreffende vonnis, of vanaf de ontvangst van de akte waarmee de de koper of de latere oorzaak van de oorzaak communiceert vóór deze hoorzitting om zich niet te verzetten tegen de terugbetaling. Als de koper of een latere eiser om welke reden dan ook bezwaar maakt tegen de inwisseling, loopt de termijn van drie maanden af ​​vanaf de dag waarop de zin die het vonnis definieert, definitief wordt. Artikel 39 Fair law-vergoeding

Wat te doen, daarom, als de verhuurder niet de garantie rechts van eerste weigering verantwoordelijk voor de huurder?
binnen 6 maanden uit de transcriptie van de act, de dirigent zullen verlossen het eigendom dat de koper aanklaagt. Om het huis te verzilveren zal het moeten betalen prijs aangegeven in de verkoop binnen 30 dagen.
De huurder heeft echter het recht om ook een compensatie voor schade niet minder dan 36 maanden van de laatste betaalde huur.



Video: Kan ik mijn huurappartement verkopen? - Wikimmo